УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка складской недвижимости Москвы и МО за III квартал 2016 года

14.11.2016

В I-III кварталах 2016 года объем введенных в эксплуатацию складских площадей оказался на 10% ниже аналогичного показателя прошлого года и составил около 525 000 кв.м. Объем сделок по аренде и покупке складских площадей сократился еще больше – на 30% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года.

Динамика показателей прироста качественных складских площадей, объема сделок по аренде и покупке складских площадей и уровня вакантных площадей в Московском регионе

Как отмечают эксперты компании Knight Frank, основными потребителями складских помещений продолжают оставаться операторы розничной торговли, однако их доля в общем объеме сделок снизилась относительно аналогичного показателя прошлого года.

Максим Загоруйко, Директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли компании Knight Frank в России и СНГ, комментирует: «Крупные торговые сети продолжают оставаться основным драйвером развития рынка складской недвижимости Москвы и всей России, формируя спрос на высококачественные комплексы большой площади. Однако того объема, который потенциально могут поглотить ведущие ритейлеры явно недостаточно для формирования устойчивого спроса на складские площади, поэтому конкуренция среди девелоперов по-прежнему сохраняется на высоком уровне, о чем свидетельствует высокий объем свободных площадей и снижающиеся ставки аренды.

Отсутствие тренда на рост арендных ставок делает спекулятивное строительство новых складских проектов экономически нерентабельным, что доказывается минимальным количеством новых спекулятивных проектов на рынке в этом году. Таким образом, свободный объем формируемся за счет объектов введенных в эксплуатацию в 2014-2015 годах, а также за счет высвобождения площадей на вторничном рынке.

Мы оцениваем перспективу восстановления рынка в 2017 году как маловероятную, и, более того, в следующем году возможно дальнейшее снижение объема сделок, после крайне неплохих результатов 2015-2016 годов».

Основные показатели складского рынка. Динамика *

Класс «А» Класс «В»
Объем качественного предложения (тыс. кв.м), 12483
                                        в том числе (тыс. кв.м) 10515 1968
Введено в эксплуатацию в I-III кварталах 2016 году (тыс. кв.м), 525,9
                     в том числе спекулятивные комплексы (тыс. кв.м) 132,6
Объем сделок в I-III кварталах 2016 году (тыс. кв.м) 723,1
Доля вакантных площадей (%) 9,2
Заявляемые арендные ставки** (руб./кв.м/год) 3000-4500 2000-3500
Операционные расходы (руб./кв.м/год) 1000-1200 700-900

* Изменения по сравнению с IV кварталом 2015 года

** Triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей

Предложение складов в Московском регионе

В I-III кварталах 2016 года на рынке Московского региона было введено в эксплуатацию 525 900 кв.м качественных складских площадей, что на 10% ниже аналогичного показателя прошлого года. При этом 280 000 кв.м (53%) было введено в эксплуатацию за период июль-сентябрь 2016 года. Столь большое значение данного показателя обусловлено вводом в эксплуатацию нескольких крупных складских объектов, реализация которых проходила по схеме built-to-suit. Совокупный объем складских площадей Московского региона по итогам III квартала составил 12,5 млн кв.м.

Основной объем введенных в эксплуатацию площадей в I-III кварталах пришелся на северное и южное направления – 42% и 41% соответственно. По итогам III квартала доля рассматриваемых направлений в объеме складских площадей Московского региона превысила 40%. Еще одним направлением с высокой концентрацией складских площадей является юго-восточное, однако начиная со второго квартала 2015 года можно наблюдать снижение его доли в объеме прироста новых складских площадей.

Распределение введенных в эксплуатацию в I-III кварталах 2016 года складских площадей в Московском регионе в зависимости от направления

Наибольшая доля в объеме введенных в эксплуатацию в 2016 году площадей пришлась на объекты, которые были построены по схеме built-to-suit (75%). В таком формате были реализованы преимущественно крупные (общей площадью более 30 000 кв.м) складские комплексы для компаний, оперирующих в сфере розничной торговли. В текущей ситуации игроки именно этого сегмента рынка являются основными потребителями складских комплексов, в большинстве случаях предпочитая аренде готового склада строительство нового комплекса с необходимыми им параметрами.

Объем спекулятивно построенных складских комплексов находится на низком уровне. Основной причиной этому является риск незаполняемости объекта ввиду большого объема доступного для аренды готового предложения. По предварительным данным объем спекулятивно построенных складских площадей по итогам года не превысит 200 кв.м, что станет самым низким показателем начиная с 2012 года.

Несмотря на снижение прироста спекулятивных складских площадей и сохраняющийся на высоком уровне объем сделок, значимого изменения уровня вакантных площадей не происходит. Данный факт обусловлен тем, что часть сделок совершается компаниями в целях оптимизации занимаемых площадей, как правило, осуществляемой путем переезда в другие комплексы, а также за счет строительства новых складов под собственные нужды. По итогам III квартала уровень вакантных площадей незначительно повысился и составил 9,2%, что в абсолютном выражении составляет около 1,2 млн кв.м складских площадей. Стоит отметить, что в структуре свободных площадей преобладают помещения вторичного рынка (более 60%). Свободные площади первичного рынка представлены преимущественно в объектах, введенных в эксплуатацию в 2014-2015 годах.

Спрос на складские площади в Москве и МО

III квартал 2016 года  продемонстрировал снижение активности арендаторов и покупателей складских площадей: объем сделок в Московском регионе за июль-сентябрь составил около 200 000 кв.м. Совокупно в Московском регионе с начала года было куплено и арендовано 723 000 кв.м, чтона 30% ниже аналогичного показателя прошлого года. Стоит отметить, что Московский регион продолжает оставаться центральным звеном логистического бизнеса России: его доля в объеме сделок, закрытых на российском рынке за рассматриваемый период, составила 71%.

Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей в зависимости от региона

Наибольшую активность в части аренды и покупки складов продолжают демонстрировать операторы розничной торговли. С начала года с их участием было закрыто 45% всего объема сделок, что на 20 п. п. ниже года. Специалисты Knight Frank считают это частичным подтверждением тезиса о том, что большинство крупных игроков рынка уже использовали текущую ситуацию для развития собственных логистических мощностей и часть сделок совершается небольшими игроками, переезжающими в более качественные помещения ввиду снизившихся ставок аренды и более коротких, чем раньше, заключаемых арендных контрактов. Кроме этого, на снижение среднего размера сделки повлияло уменьшение доли операторов розничной торговли, сделки с которыми в среднем по объему в 1,5 раза больше, чем на рынке в целом.

Распределение объема сделок I-III кварталов 2016 года в зависимости от профиля арендаторов/покупателей складских помещений

Коммерческие условия аренды складов в столичном регионе

На данный момент средняя заявляемая ставка аренды на складские помещения класса «А» в Московском регионе составляет 3 900 руб./кв.м/год, на помещения класса «B» – 3 000 руб./ кв.м /год (triple net – без учета НДС , операционных расходов и коммунальных платежей). С начала года снижение средних заявляемых ставок аренды составило 9%.

Динамика средних заявляемых ставок аренды * на складские площади в Московском регионе в рублевом выражении

* Triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей

Договоры аренды заключаются преимущественно на срок 3-5 лет по ставкам аренды, номинированным в российской валюте. В целях сохранения имеющихся арендаторов, а также привлечения новых девелоперы демонстрируют гибкость в отношении коммерческих условий: применяются, например, увеличение арендных каникул или рассрочка платежей по договору.

Прогноз развития рынка складской недвижимости Москвы и МО

Как считают эксперты компании Knight Frank, по итогам 2016 года совокупный объем введенных в эксплуатацию складских площадей составит порядка 650 000 кв.м, что станет минимальным значением начиная с 2011 года. При этом на долю объектов, реализованных «под клиента», придется около 75% объема площадей (в 2015 году доля подобных объектов не превышала 30%).

Объем сделок по аренде и покупке складских площадей, наиболее вероятно, составит около 1 млн кв.м, что на 20% ниже аналогичного показателя прошлого года. Основной объем сделок по итогам года придется на операторов розничной торговли. Однако стоит отметить, что ввиду большого объема арендованных и купленных ими складских площадей наиболее вероятно, что в ближайшие один-два года рынку Московского региона придется адаптироваться к снижению спроса со стороны крупнейших розничных компаний в связи с полностью сформированным ими логистическим блоком в данном регионе.

В связи с уменьшением прироста спекулятивного предложения можно ожидать незначительного уменьшения уровня вакантных площадей, однако абсолютное значение показателя будет оставаться высоким.

Ключевые показатели рынка складской недвижимости Московского региона

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
(прогноз)
Объем качественного предложения
на конец IV квартала (тыс. кв.м)
8021 8475 8841 9603 11240 11957 12607
Введено в эксплуатацию в
I-IV кварталах (тыс. кв.м)
454 366 646 762 1637 717 650
Объем сделок (тыс. кв.м) 777 1115 1215 1280 911 1231 1000
Доля вакантных площадей (%) 7,0% 1,0% 1,2% 2,1% 9,2% 9,4% 8,9%
Средняя заявляемая ставка аренды
на складские комплексы класса «А» (руб./кв.м/год)
3550 * 3900 * 4400 * 4700 * 4500 4300 4000

* Рублевые ставки аренды рассчитаны исходя из среднегодового курса доллара за рассматриваемый период

Обзор подготовлен экспертами компании Knight Frank

Материалы по теме

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года
07.12.2016 Другие Рынок офисов продолжает положительную динамику, на рынке торговой недвижимости без изменений, а спрос на склады снизился Подробнее

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года
06.12.2016 Другие По итогам первых девяти месяцев 2016 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 год Подробнее

Обзор street-retail помещений Москвы за III квартал 2016 г.

Обзор street-retail помещений Москвы за III квартал 2016 г.
05.11.2016 Торговые По итогам III квартала 2016 года суммарный объем торговых помещений пешеходных зон составляет 108 600 кв.м Подробнее

Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга: краткий обзор по итогам трех кварталов 2016 года

Обзор отелей Москвы и Санкт-Петербурга
28.10.2016 Другие 2016 год является чрезвычайно успешным для гостиничных рынков двух российских столиц, операционные показатели значительно улучшились Подробнее

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Московского региона за I квартал 2017 года

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Московского региона за I квартал 2017 года
01.06.2017 Склады В I квартале 2017 года в эксплуатацию было введено порядка 110 000 кв.м складских площадей, что более чем в 3 раз превышает аналогичный показатель I квартала 2016 года Подробнее

Рынок складской недвижимости Москвы и МО: обзор за I квартал 2017 г.

Рынок складской недвижимости Москвы и МО: обзор за I квартал 2017 г.
25.05.2017 Склады Объем введенных в эксплуатацию в Московском регионе складских площадей в I квартале 2017 года составил 56 000 кв.м Подробнее

Популярное

Дарья Сизых (FORTGROUP) о торговой недвижимости Санкт-Петербурга
Торговая недвижимость Петербурга: адаптация к новым условиям
О работе в текущих условиях рынка, новых каналах взаимодействия и системах лояльности, интервью с заместителем коммерческого директора компании FORTGROUP Дарьей Сизых
подождите ...
HotLog