УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Складская недвижимость: обзор рынка за 2006 г.

27.02.2007

 

Московскому региону не хватает 1-1,2 млн кв. м качественных складов. В первом полугодии 2006 г. из запланированных к строительству более чем 0,5 млн кв. м в эксплуатацию было введено только 320 000 кв. м. До конца года должно быть построено еще примерно 0,5 млн складских помещений, однако аналитики не сомневаются, что сроки их ввода будут отодвинуты. В более отдаленной перспективе девелоперы обещают пополнить рынок примерно на 3,5 млн кв. м.

Задержки подогревают спрос

“Рынок складов по-прежнему не насыщен, — отмечает Ольга Рыбакова, аналитик рынка складской и индустриальной недвижимости отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle (JLL). — Сроки реализации крупных проектов в большинстве случаев сдвигаются”. По ее словам, задержки в реализации проектов, как правило, связаны с проблемами, возникающими на стадии получения разрешительных документов на строительство. “Большинство земель относятся к категории сельскохозяйственных, их нелегко перевести в земли промышленности, где разрешено строительство объектов складской недвижимости, — говорит Рыбакова. — Кроме того, процесс подведения необходимой инфраструктуры к участку может потребовать достаточно много времени и ресурсов”. Строительство качественного склада занимает обычно около года, но с учетом специфики российского рынка оно тянется дольше, резюмирует эксперт.
“В силу нехватки качественных складских площадей, отвечающих запросам потребителей, клиентам предлагаются как построенные объекты, так и строящиеся или даже находящиеся на стадии проектирования. За восемь месяцев 2006 г. рынком было поглощено 279 000 кв. м — это подавляющее большинство новых площадей, — подсчитал Алексей Новиков, директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank . — Примечателен тот факт, что 13% из построенных в этом году объектов были поглощены еще в прошлом году”.

Аналитики не ожидают исчезновения дефицита на рынке, несмотря на продолжающееся строительство и многочисленные анонсы новых складских проектов. “Задержки реализации проектов поддерживают спрос на высоком уровне. Если все заявленные объекты будут выведены на рынок в соответствии с планами, в 2008 г. он столкнется с перенасыщением и арендные ставки снизятся до $90-100 за 1 кв. м в год”, — отмечают аналитики Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R). Сейчас, по данным Colliers International, средние арендные ставки на склады класса А варьируются от $125 до $140 за 1 кв. м в год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), на склады класса В составляют $110-130.

“В 2006 г. девелоперы не только поэтапно вводят в эксплуатацию начатые в предыдущие годы объекты, такие как ленинградский терминал МЛП, логопарки "Пушкино", "Крекшино", "Белая дача", ТЛК "Томилино", интеркомплекс "Юг", но и объявляют о новых проектах в Московской области и о внушительных региональных планах”, — говорит Юлия Мещерина, аналитик рынка складской недвижимости C&W/S&R. “Но дефицит в сегменте качественных складских площадей сохранится как минимум три года, — прогнозирует Рыбакова. — Как правило, девелоперы планируют пофазовый выход крупных проектов (по 50 000-70 000 кв. м)”.

“Было объявлено о новых проектах, в том числе таких крупных, как логистические парки "Домодедово" (общая площадь 600 000 кв. м) и "Евразия" (общая площадь 900 000 кв. м), — говорит Боб Обри, консультант от