С января по июнь 2016 года в регионах России введено в эксплуатацию 168 000 кв. м складских площадей, что меньше аналогичного показателя 2015 года более чем в 2 раза (360 000 кв. м) и является минимальным значением с 2011 года (150 000 кв. м), отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank, подводя предварительные итоги I полугодия 2016 года на рынках складской недвижимости 17 региональных городов России.
В исследование вошли такие города как Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Ростов-на-Дону, Казань, Нижний Новгород, Краснодар, Воронеж, Челябинск, Тула, Красноярск, Калуга, Пермь, Владивосток, Уфа, Тверь, Хабаровск.
Ограниченный доступ к заемному финансированию, его высокая стоимость, а также значительный объем вакантных площадей стали причинами замедления строительной активности на складском рынке России. На данный момент наиболее востребованным форматом строительства складов является схема built-to-suit, по которой с 2015 года в России реализовано более 60% объема введенных в эксплуатацию объектов.
Наибольший объем ввода в эксплуатацию с января 2015 по июнь 2016 пришелся на Екатеринбург (105 400 кв. м) и Челябинск (105 800 кв. м).
Одной из тенденций текущего времени является расширение географии складского рынка. Качественные складские комплексы появляются в городах, не являющихся крупными логистическими центрами или городами с высокой численностью населения (например, Смоленск, Тюмень, Ульяновск и т. д.), и представляют собой преимущественно распределительные центры крупных торговых сетей.
На данный момент запрашиваемая ставка аренды на качественные складские помещения в регионах варьируется в диапазоне 300-500 руб. за кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов). Относительно прошлого года верхняя и нижняя границы диапазона ставок аренды снизились на 10%.
Договоры аренды заключаются на короткий срок (1-3 года). Широкий диапазон ставок аренды обусловлен сильной дифференциацией рынка и зависит от объема предлагаемых в аренду складских площадей в отдельно взятом регионе, а также их качества. Стоит отметить, что в тех регионах, где наблюдается дефицит качественного предложения, ставка аренды может вдвое превышать среднюю для объектов аналогичного качества в других городах.
По состоянию на июнь 2016 года на региональном рынке свободно около 800 000 кв. м складских площадей классов «А» и «B», что сопоставимо с аналогичным показателем в Московском регионе. Наибольший объем вакантных площадей сконцентрирован в Ростове-на-Дону – 30,5% объема рынка региона, а также в Краснодаре и Челябинске – 31,5% и 42,1% соответственно.
Вячеслав Холопов, партнер, директор по складской, индустриальной недвижимости, земле, Knight Frank Russia&CIS, отметил: «На региональных рынках мы наблюдаем логичные с точки зрения девелопмента изменения – торможение развития проектов и переход к предложению по принципу «строительство под ключ», усиление роли региональных девелоперов и снижение активности федеральных. Но масштаб рынка имеет значение: так, объем вакантных площадей во всех региональных качественных логоцентрах практически равен тому количеству пустующих складов, которые мы наблюдаем в московском регионе – а это значит, что любая серьезная арендная сделка, например, на 10-20 тыс. кв. м., существенно меняет уровень вакансии в регионе, в то время как в Московской области для этого необходимы объемы поглощения на порядок выше. Скорее всего, неспешное развитие региональных проектов продолжится, но в ближайшие два-три года не стоит ожидать появления грандиозных логистических центров, построенных не для нужд конкретного клиента».
Динамика прироста качественных складских площадей на региональных рынках
Ключевые показатели рынков складской недвижимости России
Регион | Общий объем качественных складских площадей класса «А» и «В» (по сост. на июнь 2016 г., тыс. кв. м) |
Численность населения на 1 января 2016 г. (тыс. чел.) |
Оборот розничной торговли в 2015 г. (млрд руб.) |
Объем качественных складских площадей на 1 млрд руб. оборота розничной торговли (тыс. кв.м/ млрд руб.) |
Уровень вакантных площадей (%) | Арендные ставки (руб./кв. м/ месяц)* |
Москва | 12086 | 19648,8 | 6035,4 | 2 | 8,7 | 450-600 |
Санкт-Петербург | 2860 | 7004,5 | 1455,9 | 1,93 | 5,4 | 400-600 |
Екатеринбург | 924,5 | 4330 | 1035,7 | 0,89 | 3,8 | 400-480 |
Новосибирск | 859,1 | 2762,2 | 444,4 | 1,93 | 8,4 | 360-480 |
Самара | 504,5 | 3205,9 | 622,9 | 0,8 | 9 | 350-420 |
Ростов-на-Дону | 477,3 | 4236 | 824,9 | 0,58 | 30,5 | 360-490 |
Казань | 459,9 | 3868,7 | 776,2 | 0,59 | 13,2 | 380-450 |
Нижний Новгород | 407,7 | 3260,3 | 625,1 | 0,65 | 1,5 | 400-480 |
Краснодар | 321,2 | 5513,8 | 1160,6 | 0,29 | 31,5 | 340-480 |
Воронеж | 306,2 | 2333,5 | 463,7 | 0,66 | 11,4 | 300-420 |
Челябинск | 228,6 | 3500,7 | 513 | 0,45 | 42,1 | 370-480 |
Тула | 199,8 | 1506,4 | 253,4 | 0,79 | 9,4 | 380-510 |
Красноярск | 156,9 | 2866,5 | 473,4 | 0,33 | 25,7 | 320-380 |
Калуга | 147,7 | 1009,8 | 168,9 | 0,87 | 44,4 | 500 |
Пермь | 144,6 | 2634,4 | 478 | 0,3 | 6,2 | 380-430 |
Владивосток | 87,9 | 1928,9 | 341,7 | 0,26 | 6,3 | 495 |
Уфа | 85,3 | 4071,1 | 784,6 | 0,11 | 0,6 | 350-460 |
Тверь | 39,8 | 1304,7 | 211,1 | 0,19 | 25,1 | 310-380 |
Хабаровск | 34,3 | 1334,5 | 271,6 | 0,13 | 1,4 | – |
* Арендные ставки с учетом НДС и операционных расходов. В случае, если складские объекты являются мультитемпературными комплексами, ставка аренды будет выше на 20–35% в зависимости от объема температурных зон и стоимости выбранного оборудования
Обзор подготовлен экспертами Knight Frank