Рынок складской недвижимости Москвы – обзор за 2015 год

Рынок складской недвижимости в 2015 году удивил всех участников результатами: ожидаемое снижение объемов спроса обернулось одним из самых высоких показателей по объему сделок за всю историю рынка как для Московского региона, так и по России в целом. Был достигнут второй за историю рынка лучший результат по объему реализованных помещений.

В условиях непростой экономической ситуации, санкционного давления на страну и снижения покупательной способности населения «драйверами» развития складского рынка оказались крупнейшие игроки розничной торговли, в частности продуктовые сети. В текущей ситуации крупные компании занимают освобождающиеся ниши игроков малого и среднего бизнеса, а также расширяют имеющиеся мощности и готовы арендовать новые складские площади. В 2016 году специалисты Knight Frank ожидают, что основная активность будет исходить со стороны игроков крупного бизнеса, однако объем сделок, наиболее вероятно, не принесет «сюрпризов» 2015 года и сократится на 30%.

Объемы нового строительства также уменьшаются. Реализация новых объектов становится прерогативой не большого числа федеральных девелоперов, которые могут максимально эффективно работать с себестоимостью и качеством продукта и имеют собственные строительные и производственные мощности. А на фоне большого объема свободных площадей строительство склада по схеме built-to-suit является наиболее целесообразным решением для девелопера.

Предложение на рынке индустриальной недвижимости Москвы и МО

В 2015 году в Московском регионе было введено в эксплуатацию 716 700 кв. м качественных складских площадей, что в 2 раза меньше аналогичного показателя 2014 года. В настоящий момент совокупный объем введенных в эксплуатацию складских площадей классов «А» и «В» в Московском регионе составляет около 12 млн кв. м, из которых 10 млн кв. м относится к классу «А». Стоит отметить, что построенные в 2015 году складские комплексы представляют собой преимущественно новые проекты, только 20% – это фазы ранее введенных в эксплуатацию комплексов.

Наибольший объем ввода в эксплуатацию приходится на южное направление – 29%, а также на юго-западное и северное направления – 19% и 18% соответственно.

Динамика показателей ввода в эксплуатацию и объема вакантных площадей в Московском регионе

Географическое распределение введенных в эксплуатацию складских площадей в объектах классов «А» и «В» сохраняется на протяжении нескольких лет. Наибольший объем сосредоточен на юге, юго-востоке и севере Московского региона. Данные направления отличаются хорошей транспортной доступностью, здесь расположены два крупнейших аэропорта страны, а также имеется большой выбор земельных участков для строительства складов.

Распределение введенных в эксплуатацию в 2015 году складских площадей в Московском регионе в зависимости от направления

Кроме этого, шоссе, расположенные на данных направлениях, имеют стратегическое значение: Симферопольское, Каширское и Новорязанское (южное и юго-восточное направления) обеспечивают связь большинства регионов России со столичным рынком, а Ленинградское и Дмитровское (северное направление) обеспечивают связь Московского региона с портом Санкт-Петербурга, в который осуществляется доставка товаров из ряда европейских и азиатских стран. Стоит отметить, что преимущественно на этих направлениях в данный момент ведется строительство новых складских объектов, а также расположены основные участки, где возможно строительство новых складов в будущем.

Уровень вакантных площадей в I полугодии 2015 года на фоне низкого спроса и большого объема вводимых в эксплуатацию площадей демонстрировал рост, увеличившись к началу июля на 1,2 п. п. по сравнению с концом 2014 года и составив 10,4%. Однако во II полугодии, когда ввод в эксплуатацию новых объектов был минимальным за всю историю рынка, а спрос, напротив, продемонстрировал рекордные показатели, уровень вакантных площадей снизился до 9,4%. Стоит отметить, что на протяжении всего 2015 совокупный объем свободных площадей находился на рекордном уровне за всю историю наблюдений: на рынке Московского региона – ключевом рынке складской недвижимости нашей страны – сейчас свободно более 1 млн кв. м качественных складских площадей.

Спрос на складскую недвижимость Московского региона

В 2015 году на рынке Московского региона было арендовано и куплено 1,23 млн кв. м качественной складской недвижимости, что в 1,4 раза превышает результаты 2014 и сопоставимо с рекордными показателями 2012 и 2013 годов. Общий объем сделок по России составил около 1,8 млн кв. м, это второй по величине результат за всю историю существования рынка качественной складской недвижимости. При этом на долю Московского региона пришлось 68% заключенных сделок, на долю Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 15%, региональных городов – 17%, что говорит о продолжении централизации логистического бизнеса вокруг столичного рынка.

Если говорить о географическом распределении сделок в Московском регионе, то наибольший объем пришелся традиционно на южное направление – 41%, на северном и юго-восточном направлениях было куплено и арендовано 20% и 18% от общего объема сделок соответственно. Отметим, что именно на этих направлениях сосредоточено около 70% совокупного объема введенных в эксплуатацию объектов Московского региона.

Распределение общего объема сделок по аренде и покупке качественных складских площадей в зависимости от региона

Средний размер сделки в Московском регионе по итогам 2015 года составил 165 000 кв. м, что в 1,3 раза выше аналогичного показателя 2014 года. Это подтверждает тезис о том, что в текущих условиях развиваются только крупнейшие игроки. И подавляющее большинство из них – торговые операторы: именно они формируют большую часть спроса на качественные объекты складской недвижимости. 30% закрытых в Московском регионе сделок – это сделки с блоками площадью более 20 000 кв. м. Сейчас, в отличие от кризисного периода 2008-2009, имеется достаточное количество крупных блоков (от 20 000 кв. м), поэтому многие компании используют появившуюся возможность и арендуют качественные склады на привлекательных условиях.

Динамика показателей объема сделок и среднего размера сделки

Доля сделок по покупке впервые, начиная с 2009 года, продемонстрировала снижение: 21% в общем объеме сделок против 41% по итогам 2014 года. Уменьшился не только общий объем сделок, но и их количество. На фоне высокой стоимости заемного финансирования покупку качественных складских площадей рассматривают преимущественно компании, имеющие собственные средства, или иностранные компании, имеющие возможность привлечения финансирования на выгодных условиях. Стоит отметить, что первые сделки по покупке качественных складов в 2015 году стали заключаться на московском рынке только во II полугодии.

Распределение сделок по аренде и покупке складских площадей

Наибольшую активность в части аренды и покупки складских площадей демонстрировали операторы розничной торговли. По итогам года на их долю пришлось более половины всех арендованных и приобретенных складских помещений. При этом более 30% всего объема сделок приходится на продуктовые сети. Игроки этого сегмента рынка розничной торговли чувствуют себя наиболее уверенно в текущей ситуации и анонсируют планы по развитию в России. Доля логистических операторов и производственных компаний уменьшилась по сравнению с 2014 годом на 8,8 п. п. и 6,7 п. п. соответственно.

Распределение сделок по аренде и покупке складских площадей в Московском регионе по профилю арендатора

Коммерческие условия на аренду складов в Москве и МО

Отреагировав на значительные валютные колебания, рынок складской недвижимости быстро адаптировался к новым условиям. Наибольшее снижение ставок аренды происходило с октября 2014 года по март 2015. На фоне высокой конкуренции и растущего объема свободных площадей собственники складов пересогласовывали условия аренды согласно новой рыночной ситуации, а также снижали заявляемые ставки аренды. Во II-IV кварталах 2015 года арендные ставки не претерпели существенных изменений. По итогам 2015 средняя заявляемая арендная ставка на складские площади класса «А» в Московском регионе находится на отметке 4 300 руб./кв. м/год (triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). Договоры аренды заключаются преимущественно на короткий срок (около 3 лет) по ставкам, номинированным в российской валюте. Стоит отметить, что складской рынок – единственный сегмент рынка коммерческой недвижимости, где все свободные площади сдаются в аренду в национальной валюте.

Заявляемые ставки аренды и распределение свободных площадей класса «А» по направлениям Московского региона

Что касается покупки складских площадей, то цена предложения по состоянию на конец 2015 года составляет в среднем 40000-45000 руб./кв. м (не включая НДС), практически не изменившись по сравнению с показателем 2014 года.

В условиях меняющихся запросов арендаторов и покупателей в 2015 на складском рынке был представлен продукт нового формата: появились первые проекты класса «А», в которых предлагается деление на блоки малой площади, преимущественно по 5 000 кв. м, для продажи по частям, что позволяет снизить конечную цену такого предложения для потребителя.

Динамика средних заявляемых ставок аренды на складские площади в Московском регионе в рублевом выражении

Динамика средних заявляемых ставок аренды на складские площади в Московском регионе в долларовом выражении

Прогноз развития рынка складской и индустриальной недвижимости Московского региона

Объем ввода новых складских площадей по итогам 2016 года, наиболее вероятно, не превысит 600 000 кв. м. Девелоперы будут по-прежнему очень осторожны в части строительства новых спекулятивных комплексов. Причиной этому являются сложности доступа к заемному финансированию и его высокая стоимость, а также значительный объем доступных для аренды площадей. Большинство из планируемых к вводу в эксплуатацию объектов реализуется по схеме built-to-suit. Кроме этого, мы ожидаем дальнейшего «сужения» рынка: количество игроков существенно сократится, а реализацией новых объектов будут заниматься преимущественно крупные сетевые девелоперы.

По сравнению с 2015 годом объем сделок может сократиться на 30%  и составить по итогам 2016 года около 750 000 кв. м. Это связано в первую очередь со значительным снижением потребительского спроса, а также с крайне высоким объемом сделок, который наблюдался в 2015. Многие компании, заинтересованные в складских площадях, уже арендовали (приобрели) необходимые площади по привлекательной стоимости, и их дальнейшее развитие будет зависеть от поведения потребительского спроса.

Крупнейшие сделки 2015 года на рынке складской недвижимости Москвы и региона

Продуктовые сети останутся основными «драйверами» спроса. Кроме того, ожидается активность со стороны DIY-операторов и операторов профиля «детские товары», а также фармацевтических компаний. К сожалению, мы пока не можем отметить существенного роста доли помещений, арендуемых Интернет-операторами, однако у данного формата есть хороший потенциал для развития в крупных городах ввиду возможности предоставления товаров по более низким ценам.

На фоне медленного прироста складских площадей и умеренного спроса уровень вакантных площадей к концу 2016 года может скорректироваться до 8-8,5%. Однако абсолютные значения останутся по-прежнему высокими. Как следствие, можно предположить, что осторожная политика девелоперов в части нового спекулятивного строительства будет сохраняться и в 2017 году. В то же время складские комплексы, не успевшие своевременно найти арендаторов на свои площади и имеющие существенную кредитную нагрузку, могут сменить собственников.

При отсутствии серьезных макроэкономических показателей заявляемые ставки аренды останутся на прежнем уровне. При этом эксперты  Knight Frank не видят предпосылок для возврата к долларовым ставкам аренды в ближайшие пару лет.

Декларируемые программы по импортозамещению, особенно в период санкционных ограничений, могут стать одним из векторов развития рынка качественной складской и индустриальной недвижимости. Для размещения легкого производства партнерами по бизнесу готовы выступить не только активно развивающиеся на территории страны индустриальные парки, но и девелоперы современных складов, имеющие дополнительные инженерные мощности на своих земельных активах. Производственные компании могут обеспечить стабильную загрузку арендуемых помещений, хотя нужно отметить, что площади подобных помещений, вероятнее всего, будут небольшими.

Обзор подготовлен компанией Knight Frank