Обзор рынка складов Москвы и области по итогам III квартала 2015 года

В III квартале 2015 года рынок складской недвижимости Московского региона был очень оживлен, демонстрируя всплеск спроса при невысоких показателях ввода новых площадей. Закрывались крупные сделки по аренде и продаже складских помещений, главным образом с участием компаний сферы розничной торговли. Объем поглощенных площадей показал рекордные значения (650 000 кв. м) и оказался выше квартальных показателей спроса за последние 5 лет.

С точки зрения девелоперской активности в 3-м квартале наблюдалась обратная ситуация.  Прирост нового предложения показал одно из самых низких значений с 2011 года. Девелоперы не спешат вводить в эксплуатацию строящиеся складские комплексы, что приводит к переносу сроков по многим объектам. Рынок в большинстве своем ориентирован на строительство под конкретного клиента по схеме built-to-suit.

Вакантность под влиянием возросшего спроса немного снизилась, однако ее показатель остается достаточно высоким (8% свободного предложения).

Ставки аренды в III квартале установились на минимальном уровне, несильно снизившись с конца первого полугодия. Ожидается, что они останутся в текущих диапазонах и до конца года. Собственники складской недвижимости по-прежнему готовы к обсуждению условий аренды и часто идут на уступки арендаторам.

Инвестиционный рынок складских площадей

Объем вложенных средств в коммерческую недвижимость России в III квартале 2015 года составил $660 млн, при этом в складскую недвижимость Московского региона из них было направлено $120 млн.

Крупной инвестиционной сделкой стала покупка компанией Adidas здания площадью 120 000 кв. м в индустриальном парке «ПНК-Чехов 2».  Это уже вторая сделка с начала года с участием девелопера PNK Group, ранее им удалось продать «ПНК-Чехов» (337 000 кв. м) группе компани «Бин». Не исключено, что до конца года закроются сделки и по некоторым другим складским объектам PNK Group. Так, известно, что Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ) совместно с арабским фондом Mubadala интересуется складскими комплексами «ПНК-Чехов 3» и «ПНК-Северное Шереметьево».

Ставка капитализации на складскую недвижимость заявленная девелоперами в III квартале составляет 12-12,5%, реальные сделки происходят ближе к 14%.

Предложение на рынке складов Москвы и Подмосковья

Показатель ввода новых складских площадей резко сократился в III квартале 2015 года. За рассматриваемый период прирост предложения составил около 80 000 кв. м. Это одно из самых низких значений за последние 3 года. Объем введенного в эксплуатацию предложения в 4 раза ниже значений III квартала 2014 года (323,7 тыс. кв. м.) и почти в 3 раза уступает объему нового предложения в аналогичном периоде 2013 года (225 тыс. кв. м).

Суммарно в I-III кварталах 2015 года было введено почти 650 тыс. кв. м складских площадей. Такой показатель на 35% ниже аналогичного периода 2014, но превосходит на 32% значение первых девяти месяцев 2013.

Совокупный объем качественных складских площадей класса «А» и «В» увеличился за квартал лишь на 0,8% и составил 10,6 млн кв. м. С начала года предложение в Московском регионе выросло на 6,5%.

Прирост складских площадей в 2015 году происходит почти полностью за счет объектов класса «А», вследствие чего доля данного класса в структуре совокупного предложение выросла с 76% на начало года до 78% по итогам III квартала. В абсолютных значениях общая площадь складских помещений класса «А» составляет 8,2 млн кв. м класса «В» – 2,4 млн кв. м.

Низкий показатель прироста нового предложения в III квартале не сильно изменил распределение введенных складских площадей по направлениям. Наиболее динамично развивающимся является южное направление, на которое приходится 44% от объема нового предложения в I-III кв. 2015 года. До конца года на Юге запланировано к вводу в эксплуатацию еще порядка 54 000 кв. м (СК «Новоселки», СК «Ленинские Горки» и др.).

На Юго-западе Московского региона в III квартале был введен в эксплуатацию новый корпус в «ПНК-Бекасово». По итогам девяти месяцев 2015 года на это направление приходилось 20% объема прироста предложения, но при реализации планов девелоперов на IV квартал по результатам всего года доля Юго-запада уменьшится до 14%.

Главными же направлениями прироста нового предложения в октябре-декабре 2015 года должны стать Север и Восток Московского региона, где ожидаются к вводу в эксплуатацию 177 000 кв.м и 111 000 кв. м соответственно. Примерами крупных запланированных к вводу объектов являются новые корпуса в СК «Атлант Парк» (63 000 кв. м) и «ПНК-Северное Шереметьево» (52 700 кв. м), СК «Кожухово» (47 700 кв. м) и другие.

Наибольший объем нового предложения (35%) в I-III кварталах 2015 года был введен в самой удаленной от МКАД зоне (на расстоянии более 40 км) и распределился по двум направлениям – Юг и Юго-запад. Также значительно увеличилось предложение складских площадей в удаленности 20-30 км от МКАД. Причем в этой зоне введенные площади были наиболее сильно рассредоточены по направлениям: 40% пришлось на Север, 20% – на Юг, по 10-13% на Запад, Юго-восток и Восток и 4% – на Юг.

До конца года по заявленным планам девелоперов к вводу ожидается еще порядка 380 000 кв. м складских площадей, однако, учитывая текущую ситуацию на рынке, сроки ввода в эксплуатацию по ряду объектов могут быть перенесены на следующий год. Поэтому, по прогнозам S.A. Ricci, прирост нового предложения по итогам 2015 г. будет ниже предыдущего года на 13-15% и составит около 900 000 квадратных метров.

Примеры крупных складских комплексов, введенных в эксплуатацию в III кв. 2015 г. и ожидаемых к вводу до конца года.

Спрос на склады в Москве и Подмосковье

Спрос на складскую недвижимость показал стремительный рост в III квартале 2015 года. Объем поглощения составил 650 000 кв. м и оказался на 40% выше объема арендованных и купленных помещений за первую половину года и в 3 раза больше значения III квартала 2014 года. Низкие арендные ставки, установившиеся в этом году, и большой выбор свободных качественных складских площадей послужили причиной заключения целого ряда крупных сделок. Арендаторы сумели воспользоваться текущим состоянием рынка для того, чтобы занять подходящие им помещения на выгодных условиях. Подобный высокий показатель спроса за последние 5 лет наблюдался только в III квартале 2012 года (574 000 кв.  м), однако и тогда объем поглощения был на 13% ниже значения этого года.

Динамика объема поглощения складских помещений

Суммарный объем сделок с начала 2015 года составил 1,1 млн кв. м, на 43% превзойдя значение I-III кварталов 2014 (781 000 кв. м) и на 21% – аналогичного периода 2013 (920 000 кв. м).

В структуре поглощения за III квартал 2015 года доля сделок по покупке составила 17% (110,7 тыс. кв. м), что выше показателя аналогичного периода 2014 года на 3 п.п. При этом по результатам девяти месяцев текущего года доминирование сделок по аренде в структуре спроса (на них пришлось 80% совокупного объема поглощения) оказалось значительнее, чем в предыдущие два года. В I-III кварталах 2013 их доля составляла 72%, в I-III кварталах 2014 – 76%.

Большинство сделок по аренде и продаже в январе-сентябре 2015 года проходило в складских комплексах класса «А», на которые пришлось 80% поглощенных площадей за этот период. При этом доля класса «В» снизилась как в структуре продаваемых, так и в структуре арендуемых складских помещений. Так, в сделках по аренде в первые девять месяцев 2014 года на этот класс приходилось 15% спроса, а в аналогичном периоде 2015 – 12%. Доля класса «В» в сделках по продаже сократилась существеннее – с  12% до 4%.

Крупные сделки в III квартале прошли в таких складских комплексах класса «А» как ЛП «Софьино», «PNK-Северное Шереметьево», «PNK-Чехов 3», «Холмогоры», «Агротерминал» и др.

За счет продажи и аренды крупных блоков в складских комплексах средний размер заключенной сделки в III квартале 2015 года составил 20 600 кв. м, увеличившись более чем в 2 раза по сравнению со значением аналогичного периода 2014.

Основными генераторами спроса на складскую недвижимость в III квартале стали торговые сети. На них пришлось почти 60% всех поглощенных площадей за период (360 000 кв. м). При этом 74% из них – это продуктовые ритейлеры, такие как «Дикси», X5 Retail Group, Globus Group и другие, бизнес которых оказался наиболее стабилен в условиях спада в экономике.

Спрос на складские помещения в I-III кварталах был сформирован главным образом российскими компаниями, на них пришлось 80% объема поглощенных площадей. Нестабильность экономики и связанная с ней корректировка некоторыми компаниями планов развития на российском рынке, повлияли на уменьшение доли иностранных представителей в структуре спроса. Если в январе-сентябре 2014 года на них приходилось 34% поглощения, то в этом году доля иностранных компаний в структуре поглощения составила 20%.

В территориальной структуре поглощения складских площадей в первые три квартала 2015 года доминирует южное направление, на него пришлось 45% совокупного объема заключенных сделок. При этом больше всего складских площадей было занято в объектах, расположенных на расстоянии 30-40 км и до 10 км от МКАД. На эти зоны пришлось 41% и 33% всех поглощенных на Юге Московского региона площадей.

Арендаторам и покупателям также был интересен Юго-восток и Север, доли которых в структуре спроса за I-III кварталы составляют 20% и 14% соответственно. При этом, если по северному направлению основной объем поглощения был сосредоточен на территории 20-30 км от МКАД (складские комплексы «PNK-Северное Шереметьево», «Логопарк Север-2»), то на Юго-Востоке спрос был более дифференцировано распределен между зонами до 10 км от МКАД («Белая Дача Хайнс», «СУ-9»), 10-20 км от МКАД («Инфрастрой Быков») и 30-40 км от МКАД («Софьино», «ССТ-Бритово»).

По прогнозам S.A. Ricci, объем поглощения во втором полугодии 2015 г. окажется в два раза больше, чем в первом, и составит порядка 950 000 кв. м. Таким образом, суммарно по итогам года спрос превысит показатель 2014 года на 35% и достигнет значения в 1,4 млн арендованных и купленных складских площадей.

Примеры наиболее значимых сделок, прошедших в III квартале 2015 года

Вакантность складов в III квартале 2015 года

По итогам III квартала свободными в Московском регионе остаются порядка 850 000 кв.м. складских помещений, таким образом, уровень вакантность в среднем по рынку составляет 8%. Несмотря на снижение данного показателя на 1 п.п. за квартал за счет активного спроса главным образом со стороны продуктовых ритейлеров, значительный объем складского предложения по-прежнему вакантен для арендаторов.

По нашим прогнозам, до конца 2015 года существенных изменений доли свободных площадей на рынке не произойдет. Новые объекты будут вводиться в эксплуатацию частично или полностью заполненные арендаторами, либо даты ввода будут переноситься на более поздние сроки. При этом объемы поглощения в IV квартале будут уступать значениям III квартала. По итогам 2015 года уровень вакантности составит 7,5-8,5%.

Ставки аренды на склады в Москве и области

Собственники складской недвижимости окончательно перешли на рублевое номинирование арендных ставок. При этом ставки удерживаются на низком уровне, замедлив темпы снижения по сравнению с началом года. Так запрашиваемая стоимость аренды сухого склада класса А по итогам III квартала составляет 3800 рублей/кв. м/год (здесь и далее ставки указаны без НДС и операционных расходов), снизившись на 5% за квартал, однако с начала года падение составляет 24%. На складские помещения класса В ставка аренды также снизилась на 7% до 3500 рублей/кв. м/год, изменение с начала года составило 22%.

Стоит учитывать, что динамика ставки аренды в рублевом эквиваленте до середины 2014 года менялась в соответствии с колебанием обменного курса рубля к доллару, т.к. на рынке превалировали валютные ставки. Но с переходом на рублевое номинирование с конца 2014 ставки снижались как вследствие выросшего курса (соответственно, упав в долларовом выражении), так и под действием тенденций рынка.

До конца года ставки на складские помещения в Московском регионе останутся на уровне 3800-4000 рублей/кв. м/год для класса «А» и 3500-3700 рублей/кв. м/год для класса «В». Рост ставок аренды можно ожидать лишь к середине 2016 года.

Обзор подготовлен специалистами компании S.A.Ricci