Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга за I квартал 2015 г.

Сейчас наступило время, когда дальновидные собственники снижают ставки, а арендаторы умело это используют. В I квартале мы наблюдали значительное сокращение совокупной свободной площади в складских комплексах класса «А», что можно считать хорошим показателем для первого квартала года. Логичное объяснение – ставки опустились до комфортного для арендаторов уровня. Стоит обратить внимание на тот факт, что объекты класса «А» заполнялись, а помещения класса «В» освобождались.

Текущая ситуация позволила некоторым компаниям улучшить качество арендуемых помещений, не выходя за рамки имеющегося ограниченного бюджета. Вместе с тем новых проектов на рынке аренды недостаточно и при дальнейшем сокращении свободных площадей ставки могут начать расти. Причем, учитывая текущую динамику показателя вакантных площадей, рост ставок можно будет зафиксировать уже в следующем квартале.

Основные показатели рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга: динамика изменений  *

* по сравнению с IV кварталом 2014 года
** включая НДС и операционные расходы

Предложение на рынке складской недвижимости СПб

Общая площадь качественных складов, введенных в эксплуатацию в I квартале 2015 года, составила 44000 кв. м, что на 30% превышает показатель за аналогичный период 2014 года. Следует отметить, что 88% из этих площадей предназначены для собственного использования и оказания логистических услуг (в том числе ответственного хранения). Таким образом, к началу II квартала 2015 общая площадь складских помещений Санкт-Петербурга и его пригородов превысила 2,6 млн кв. м. Площадь же объектов, предназначенных для сдачи в аренду, за первые 3 месяца 2015 практически не изменилась и по итогам I квартала составила чуть менее 1,5 млн кв. м.

Структура предложения складских площадей по направлениям

С начала года общая площадь вакантного (доступного для аренды) предложения на рынке осталась практически неизменной и к концу I квартала составила 179000 кв. м. При этом на фоне снижения площади вакантного предложения в классе «A» (- 13% относительно показателя конца 2014 года) произошел серьезный рост предложения помещений класса «B» (более чем на 50%). Это связано с желанием и возможностью для ряда арендаторов помещений класса «B» улучшить качество арендуемых помещений в сложившейся на данный момент благоприятной для этого ситуации: рынок предлагает достаточный выбор свободных площадей класса «A» на приемлемых коммерческих условиях.

Спрос на качественные складские площади

I квартал является самым коротким периодом (за счет большого числа праздничных дней) и традиционно показывает скромную динамику по числу заключенных на рынке сделок.

Тем не менее чистое поглощение качественных складских площадей в I квартале 2015 года  составило 43000 кв. м, что можно считать неплохим знаком для существующей экономической ситуации, особенно в сравнении с отрицательным значением данного показателя за аналогичный период прошлого года.

Наиболее активными в I квартале 2015 года были компании-дистрибьюторы: именно на их долю приходится 60% всех входящих обращений по поиску новых складских площадей.

Структура спроса на складские помещения по профилю потенциальных арендаторов

Коммерческие условия аренды складов

За первые 3 месяца 2015 года тенденция перевода арендных ставок в национальную валюту укрепилась.

При этом выжидательная позиция потенциальных арендаторов в связи с нестабильной общеэкономической ситуацией вынудила девелоперов и собственников складских помещений несколько снизить уровень заявляемых коммерческих условий. Средняя по рынку ставка на качественные складские помещения класса «A» в рублевом выражении снизилась за квартал на 12% относительно показателя конца 2014 года, класса «B» – на 5%. Таким образом, по итогам I квартала 2015 арендные ставки предложения составили 500-600 руб./кв. м/мес. (включая НДС и операционные расходы) для объектов класса «A» и 380-500 руб./кв. м/мес. – для объектов класса «B».

Динамика арендных ставок на рынке складской недвижимости СПб

Прогноз развития рынка складов в Санкт-Петербурге

По данным на конец I квартала 2015 года, до конца текущего года к вводу в эксплуатацию заявлено около 250000 кв. м. Однако с учетом переноса сроков ввода ряда проектов, специалисты компании Knight Frank ожидают, что реальный показатель ввода новых складских площадей в эксплуатацию будет находиться в диапазоне 170000-190000 кв. м. Из них более 25% будет использоваться для собственных нужд, еще на более чем 50% площадей уже подписаны договоры аренды (проекты формата built-to-suit). Таким образом, на открытый рынок выйдет не более 35000-45000 кв. м качественных складских площадей. Эксперты Knight Frank предполагают, что в зависимости от экономической ситуации и при отсутствии существенных экономических потрясений, поглощение качественных складских площадей по итогам 2015 года на рынке Санкт-Петербурга будет находиться в диапазоне 200000-215000 кв. м. Причем большая часть из этих площадей будет поглощена за счет уже заключенных сделок (в проектах формата buit-to-suit).

Динамика объемов ввода, поглощения и доли свободных площадей в Санкт-Петербурге

Также при стабилизации общеэкономической ситуации в целом до конца 2015 не ожидается существенных колебаний базовых арендных ставок, номинированных в национальной валюте.

Обзор подготовлен специалистами компании Knight Frank.