Краткий обзор рынка складской недвижимости Москвы за I квартал 2015 г.

Несмотря на кризисные явления как в экономике страны, так и на рынке коммерческой недвижимости, текущие условия создают интересные возможности для потенциальных арендаторов и покупателей.

В силу специфики рынка складской недвижимости, а именно возможности девелоперов быстро реагировать на внешние и внутренние изменения, вероятнее всего, в 2015 г. мы увидим коррекцию уровня вакантных площадей в сторону понижения, а ставки аренды не будут существенно меняться относительно текущих значений.

Более того, увеличение стоимости строительства на фоне сокращения количества доступных предложений приведет к росту ценовых показателей.

Основные показатели рынка складской недвижимости Москвы: динамика изменений *

* Изменения по сравнению с IV кварталом 2014 года
** Triple net – без учета НДС , операционных расходов и коммунальных платежей

Предложение на рынке складской недвижимости москвы

В I квартале 2015 года в эксплуатацию было введено около 270000 кв. м качественных складских площадей, что на 35% превышает аналогичный показатель прошлого года. Столь значительный объем обусловлен переносом сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов, ранее планируемых к выходу в 2014 году. Таким образом, общий объем качественных складских объектов в Московском регионе сегодня составляет около 9,7 млн кв. м.

Анализируя территориальное распределение новых объектов, стоит отметить, что почти 2/3 введенных в эксплуатацию в I квартале 2015 года качественных складских площадей расположены на южных направлениях (юг, юго-восток, юго-запад) Московского региона. Так, на юго-восток пришлось порядка 40%, на юг и юго-запад суммарно – чуть более 30%, в то время как в северном направлении в эксплуатацию был введен наименьший объем качественных складских площадей.

Распределение введенных в эксплуатацию складских площадей в Московском регионе в зависимости от направления

Доля вакантных площадей за 3 месяца 2015 года достигла уровня 9,8%. В текущем периоде данный показатель сформирован преимущественно за счет площадей, высвободившихся после переезда арендаторов, в то время как некоторые введенные в эксплуатацию в I квартале 2015 складские объекты заполнены полностью или частично.

Стоит отметить, что текущие экономические условия, а также состояние рынка складской недвижимости в значительной степени повлияют на структуру и объем предложения: ограничение доступа к проектному финансированию на фоне снижения объемов спроса вынуждает девелоперов пересматривать планы как по началу строительства объектов, так и продолжению реализации текущих. Также в условиях изменения конъюнктуры рынка ряд девелоперов переориентирует спекулятивные проекты, строительство которых еще не началось, в объекты, которые будут построены под конкретного клиента. По прогнозам Knight Frank, снижение объема введенных в эксплуатацию качественных складских площадей может составить порядка 40% от ранее заявленного на 2015 г.

Динамика нового предложения, объема поглощения и уровня вакантных складских площадей в Московском регионе

Спрос на складские площади

Общий объем сделок на российском рынке по итогам I квартала 2015 года составил порядка 210000 кв. м, что на 35 % ниже показателя за аналогичный период 2014. Основная доля сделок (около 77%) по-прежнему приходится на Московский регион, что в абсолютном значении составляет 162000 кв. м. Стоит отметить, что в текущем периоде доля Московского региона заметно выросла в структуре географического распределения сделок по России.

Распределение общего объема сделок на складском рынке в зависимости от региона

I квартал 2015 г. показал заметное снижение объемов поглощения. При этом активность текущих арендаторов складских площадей была очень высокой. И это связано, прежде всего, с их желанием получить для себя более выгодные по сравнению с имеющимися условия аренды. Они рассматривают как возможность пересмотра коммерческих условий по имеющимся договорам аренды, так и переезд. Текущий объем свободных площадей в Московском регионе дает арендаторам возможность выбора помещений по разным направлениям области. При этом стоит отметить, что уровень вакантных площадей в среднесрочной перспективе будет корректироваться в сторону уменьшения за счет пересмотра сроков ввода в эксплуатацию строящихся объектов.

Анализ сделок I квартала 2015 года показывает, что среди арендаторов качественных складских помещений преобладали транспортные и логистические компании, на чью долю пришлась почти половина объема поглощения. Наблюдавшееся на рынке увеличение спроса на услуги логистических операторов сегодня, в условиях нестабильного рынка, связано с желанием компаний минимизировать собственные риски и издержки (расходы на персонал, оборудование склада и WMS-системы) путем заключения договоров на обслуживание логистическими компаниями. Кроме этого, по сравнению с I кварталом 2014 года в общем объеме сделок увеличилась доля дистрибьюторов (22% против 15% в I квартале 2014) и уменьшилась доля розничных операторов (21% против 44% в I квартале 2014).

Распределение общего объема поглощения складских помещений в москве и мо по профилю арендаторов

Что касается географического распределения спроса, то порядка 70% общего объема площадей арендовано на южных направлениях (юг, юго-восток и юго-запад). Стоит отметить, что в истекшем периоде именно на этих направлениях было введено наибольшее количество новых площадей.

Распределение общего объема поглощения качественных складских площадей в зависимости от направления

Коммерческие условия аренды складов

Заявляемые ставки аренды и распределение свободных площадей по направлениям

За I квартал 2015 года заявляемые ставки аренды на рынке складской недвижимости не претерпели изменений. В среднем для объектов класса «А» арендные ставки находятся на уровне 6000-6500 руб./кв. м/год, включая НДС и операционные расходы. Отреагировав на значительные валютные колебания, рынок складской недвижимости быстро адаптировался к новым условиям. Так, сегодня практически все собственники готовы предложить ставки аренды, номинированные в рублях. При этом ряд девелоперов готов подписывать рублевые договоры на весь срок аренды, в то время как другие готовы предоставить ставку аренды, номинированную в национальной валюте, на срок не более двух лет. Для потенциальных арендаторов собственники предусматривают возможность выхода из договора и пересмотр условий аренды по истечении 1-2 лет. Основными барьерами для формирования полностью рублевого рынка являются высокая стоимость заемного рублевого финансирования, а также ухудшение экономических моделей, сформированных в иностранной валюте.

Динамика заявляемых ставок аренды * на складские площади в Москве в рублевом выражении

* Triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей

Анализируя текущие коммерческие условия, стоит отметить, что на фоне укрепления российского рубля заявляемые ставки аренды в долларовом эквиваленте снизились по сравнению с долларовыми показателями 2013-2014 годов на 35-45%.

Динамика заявляемых ставок аренды * на складские площади в Москве в долларовом выражении

* Triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей

Прогноз развития рынка складов в московском регионе

До конца текущего года Knight Frank прогнозируеm ввод в эксплуатацию около 500000 кв. м качественных складских площадей. Общий объем нового предложения по итогам года составит около 700000-800000 кв. м, что на 45% ниже рекордного значения 2014 года и сопоставимо с объемами ввода 2013. Стоит отметить, что около 70% из заявленных проектов строится на южных направлениях (юг, юго-запад, юго-восток).

Распределение строящихся складских площадей, ввод в эксплуатацию которых запланирован до конца 2015 года, в зависимости от направления

В 2015 году специалисты Knight Frank ожидают дальнейшего снижения спроса на складские помещения. Так, общий объем поглощения к концу года может составить порядка 550000-600000 кв. м, что на 20% ниже показателя 2014 года. Основной объем сделок по-прежнему будет приходиться на торговых операторов и компании, оперирующие в сфере логистических услуг.

По итогам 2015 года при отсутствии серьезных макроэкономических изменений арендные ставки с высокой долей вероятности будут оставаться на текущем уровне, а собственники складских площадей по-прежнему будут предлагать рублевые ставки аренды.

Обзор подготовлен специалистами компании Knight Frank.