Интерес к региональным рынкам складской недвижимости со стороны как арендаторов, так и девелоперов продолжает расти. По заявлениям федеральных и локальных игроков, в ближайшие 2 года на рынок выйдут новые качественные объекты в Екатеринбурге, Челябинске, Уфе и Перми, Самаре, Тольятти, Краснодаре и Ростове-на-Дону, Новосибирске и Владивостоке.
В Челябинске ведется строительство транспортно-логистического комплекса «Южноуральский», первая очередь которого составит 82 000 кв.м. Ввод в эксплуатацию заявлен на 2015 год. Ожидается, что строительство комплекса повысит привлекательность города в качестве транспортно-логистического хаба и позволит привлечь дистрибьюторские и производственные компании в качестве арендаторов складских площадей.
PNK Group заявила о начале строительства во второй половине 2014 года складского комплекса в Екатеринбурге общей площадью 125 000 кв.м. Также объявлено о строительстве в городе комплекса площадью 118 000 кв.м компанией a2logistic. В Ростове-на-Дону была заключена крупная сделка аренды: компания X5 Retail Group занимает 30 000 кв.м в строящемся складском комплексе a2logistic Rostov-on-Don. Консультантом сделки выступила компания Knight Frank.
Как и в московском регионе, в региональных городах страны основной спрос на качественные склады формируют торговые операторы. Об активной экспансии заявили такие крупные розничные сети, как X5 Retail Group, MediaMarkt, METRO Cash & Carry.
Предложения складской недвижимости
По итогам I квартала 2014 года общий объем предложения качественных складских площадей в московском регионе превысил 8 миллионов кв.м. В первые три месяца было введено в эксплуатацию порядка 200 000 кв.м складских площадей, что в 1,6 раз превышает показатель аналогичного периода 2013 года. Относительно высокий объем нового предложения во многом обусловлен переносом сроков сдачи в эксплуатацию ряда объектов с конца прошлого года.
В I квартале текущего года новые складские площади были возведены на юге, юго-востоке и востоке московского региона. Наибольшая доля (около 58%) объектов нового строительства пришлась на юго-восточное направление (Новорязанское шоссе): там ведется строительство сразу нескольких крупных складских комплексов. Еще 24% и 18% пришлись на юг и восток соответственно.
В настоящее время активно возводятся объекты на севере области (вдоль трассы А-107, между Ленинградским и Дмитровским шоссе), где на 2014 год заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 735 000 кв.м складских площадей класса А. По нашим оценкам, не все указанные площади будут возведены фактически: мы ожидаем ввода в эксплуатацию порядка 500 000 кв.м.
Географическое распределение общего объема поглощения качественных складских площадей в I квартале 2014 г.
Вместе с тем даже появление половины всего заявленного объема на столь небольшой территории определенно приведет к росту уровня вакантных складских площадей. Мы ожидаем, что показатель вырастет до 7–8% к концу текущего года. По итогам I квартала доля вакантных площадей в объектах класса А несколько выросла – до значения 2,5% по сравнению с 1,9% в конце 2013 года.
Столь активное развитие складского девелопмента создает конкуренцию в борьбе за арендатора. Это приводит к тому, что для повышения привлекательности своих объектов собственники внедряют новые технологические решения, обеспечивающие дополнительную эффективность и безопасность эксплуатации здания, а также рассматривают возможные способы повышения экономической привлекательности своих площадок.
Спрос на складскую недвижимость
Общий объем сделок аренды и покупки на российском рынке качественной складской недвижимости в I квартале 2014 года составил порядка 338 000 кв.м, что является максимальным значением показателя за аналогичный период на протяжении последних 6 лет и превышает показатель I квартала 2013 года на 35%. Основная доля сделок аренды и покупки складов – около 60% – по- прежнему приходится на московский регион. Однако по итогам I квартала 2014 года это значение несколько ниже, чем среднее значение аналогичных периодов последних 3-х лет. Это подтверждает тенденцию роста спроса на складские помещения в региональных городах России. Так, впервые на российском рынке качественной складской недвижимости доля сделок в регионах (без учета московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) в I квартале достигла уровня 32%. При этом в абсолютных значениях по итогам первых 3-х месяцев объем сделок в 2 раза превысил аналогичный показатель I квартала прошлого года. Остальные рекордно низкие 8% общего объема поглощения пришлись на рынок Санкт- Петербурга и Ленинградской области, что в большей степени связано не с объемом спроса, а с недостатком доступного предложения.
По итогам I квартала доля сделок покупки в общем объеме поглощения качественных складских площадей в московском регионе составила порядка 17%, или почти 34 000 кв.м. Этот показатель на 16% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года.
Объем поглощения складских площадей в I квартале 2014 г.
Во II квартале текущего года мы ожидаем некоторого снижения активности в части сделок по покупке складских площадей, вызванного неготовностью собственников идти на уступки, корректируя цену в сторону понижения в долларовом эквиваленте. Стоит отметить, что стоимость импортируемых стройматериалов растет, при этом обеспечить полное замещение импорта пока невозможно без снижения качества используемых материалов; снижение себестоимости строительства, как следствие, возможно прежде всего за счет снижения прибыльности проекта для девелопера или снижения качества будущего здания. Потенциальные покупатели корректируют планы по покупке складских площадей в ожидании стабилизации политической и экономической ситуации, но в ряде случаев складская недвижимость продолжает рассматриваться как надежный актив для вложений.
Что касается географического распределения спроса в московском регионе, то порядка 66% общего объема арендованы и куплены на южных направлениях (юго-восток, юг и юго-запад); на севере, где ведется активное строительство, – около 24%. Остальная часть пришлась на восточное направление (Горьковское шоссе).
Доля торговых операторов (online и offline, а также дистрибьюторов) в общем объеме сделок сохраняется на прежнем уровне: в I квартале она составила больше половины (почти 60%) общего объема поглощения складских площадей. Относительно I квартала 2013 года заметно выросла доля логистических операторов – на 17%. Однако несмотря на это, их доля в общем объеме сделок по итогам 2014 года вряд ли превысит 20%.
Распределение общего объема сделок по профилю арендаторов и покупателей складов в I квартале 2014 г.
Коммерческие условия на рынке складской недвижимости
В I квартале 2014 года мы наблюдали коррекцию запрашиваемых ставок аренды до уровня 120–130 долларов/кв.м/год для объектов класса А (triple net). Такая ситуация на рынке вызвана ростом курса доллара по отношению к рублю до уровня кризисного 2009 года. Интересно отметить, что в связи с большим объемом будущего предложения на севере московского региона, где к вводу в эксплуатацию заявлено порядка 43% общего объема ввода, в I квартале запрашиваемая ставка аренды в некоторых объектах этого направления составляла 115–120 долларов/кв.м/год.
Количество договоров аренды, где ставка номинирована в рублях, не возрастает в связи с тем, что складские комплексы, как и раньше, преимущественно закредитованы в валюте, при этом переходу на рублевые кредиты мешает в том числе и неготовность арендаторов соглашаться на рублевую ставку индексации, равную российской инфляции.
Несмотря на увеличение курса доллара, средняя цена предложения объектов на продажу сохранилась на уровне 2013 года, составив 1 200–1 400 долларов за кв.м (без НДС) для складских объектов класса А. Напомним, что это вызвано неготовностью собственников понижать цены в долларовом эквиваленте.
Прогноз
До конца 2014 года к вводу в эксплуатацию в московском регионе заявлено порядка 1,7 млн кв.м качественных складских площадей. При этом на северное и юго-восточное направления придется примерно 64% объема заявленного нового предложения. Однако с учетом возможных изменений будущего спроса в сторону уменьшения на фоне некоторых политических и экономических волнений вероятна коррекция планов по вводу в эксплуатацию ряда проектов: по нашим оценкам, в московском регионе будет введено около 900 000 кв.м, из которых около половины придется на северное направление. Таким образом, на конец 2014 года общий объем предложения складских площадей классов А и В в московском регионе может достигнуть уровня 9 млн кв.м.
Принимая во внимание тот факт, что наибольший объем спроса на качественные склады формируют торговые компании (online и offline торговля, дистрибьюторы) – в среднем в последние 3 года их доля составляла порядка 60%, – дальнейшее развитие российского рынка качественной складской недвижимости во многом будет зависеть от ситуации на рынке розничной торговли. С ростом стоимости импортных товаров на территории РФ (ввиду роста валютного курса) вероятно некоторое снижение объемов потребления населением либо переход в более низкий ценовой сегмент (что уже происходило в кризисные 2008–2009 года), что может вызвать снижение потребности в складских площадях со стороны торговых операторов, в том числе за счет сокращения количества хранимых товарных позиций. С учетом возможной понижательной динамики спроса по итогам 2014 года объем поглощения ожидается на уровне 800–900 000 кв.м.
По итогам первого полугодия 2014 года при условии отсутствия серьезных макроэкономических шоков с большой долей вероятности запрашиваемые ставки аренды на складские помещения класса А сохранятся на уровне 120–130 долларов/кв.м/год.
Спрос на рынке складской недвижимости превышает предложение площадей в построенных объектах
Обзор подготовлен компанией Knight Frank
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")