В 2014 году ожидается ввод около 180 тыс. кв.м качественных складских площадей, что является самым высоким показателем за последние несколько лет. В случае реализации всех заявленных проектов возможно частичное удовлетворение отложенного спроса на складские площади класса А. Спрос на складские площади класса В остается стабильно высоким в связи с дефицитом предложения, так как основная часть вводимых объектов относится к классу А.
В течение 1 кв. 2014 года было завершено строительство складского комплекса класса А Nordway арендопригодной площадью 40 600 кв.м. Таким образом, к концу 1 кв. общий объем площадей на рынке Санкт-Петербурга составил 1 549,6 тыс. кв.м.
В течение 2014 года к вводу в эксплуатацию заявлено 7 складских комплексов совокупной арендопригодной площадью 143,2 тыс. кв.м. В случае реализации данных площадей, объем складских помещений на рынке увеличится на 12,2% и составит 1 693 тыс. кв.м.
Наиболее востребованными на рынке являются площади от 1 000 до 3 000 кв.м. Удельный вес таких заявок в общем объеме запросов составляет 50%.
В конце 1 кв. 2014 г. уровень вакансии в складских комплексах класса A составил 3,6%, в классе B – 3,5%.
Ключевые показатели рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга в классах A и B
Динамика ввода качественных складских комплексов
Предложение складских площадей в Санкт-Петербурге
В 1 кв. завершилось строительство последней очереди логистического комплекса класса А Nordway арендопригодной площадью 40 600 кв.м, расположенного в промышленной зоне Шушары. В результате, общий объем складских помещений на конец отчетного квартала на рынке Санкт-Петербурга составил 1 549,6 тыс. кв.м.
До конца 2014 года ожидается ввод в эксплуатацию семи складских комплексов. В связи с этим объем складских площадей на рынке Санкт-Петербурга увеличится на 12,2% по сравнению с итоговым показателем за 2013 год и составит 1 693 тыс. кв.м.
Территориально как существующие складские комплексы, так и новые крупные проекты преимущественно располагаются на юге и северо-западе города.
Объекты, планируемые к открытию до конца 2014 г.
Динамика объемов качественного предложения по классам
Распределение действующих качественных складских комплексов по направлениям, GLA
Спрос на складскую недвижимость
В отчетном квартале сохранился стабильно высокий спрос на склад-ские помещения со стороны арендаторов. По данным компании ASTERA, наиболее активно проявили себя торговые операторы.
В течение отчетного периода высоким спросом пользовались складские помещения площадью от 1 000 до 3 000 кв.м – на их долю пришлось 50% заявок. Арендаторами также были востребованы площади от 500 до 1 000 кв.м (24%). Аренду помещений площадью более 3 000 кв.м готовы были рассматривать около 13% от общего числа обратившихся компаний.
Примеры крупных сделок на рынке складских помещений, 1 кв. 2014 г
Несмотря на неопределенную экономическую ситуацию, связанную с изменением внешнеполитической ситуации, колебаниями курсов валют, сокращением роста розничного рынка на 5,6%, спрос в индустриальном сегменте сохраняется на высоком уровне.
Важными факторами при выборе складских объектов, помимо уровня арендной ставки, для потенциальных арендаторов остаются близость к КАД, качественные подъездные пути, инженерные коммуникации и технические характеристики складского комплекса.
Структура спроса на складские помещения в зависимости от площади
Отсутствие на рынке качественного предложения приводит к росту отложенного спроса. Для удовлетворения потребности в складах компании рассматривают либо покупку земельных участков для дальнейшего строительства складского комплекса, либо строительство в формате built-to-suit. Складские комплексы в формате built-to-suit интересны компаниям, планирующим свою деятельность на ближайшие 5-7 лет, так как строительство такого склада занимает не менее 18 месяцев.
С учетом реализации всех заявленных к открытию складских площадей в течение 2014 года, отложенный спрос на складские площади класса А может быть частично удовлетворен, так как основная часть вводимых объектов относится именно к этому классу. Спрос на складские площади класса В остается стабильно высоким в связи с дефицитом предложения.
Уровень вакансии и коммерческие условия
Экономическая нестабильность в 1-м кв. практически не оказала влияния на складской рынок Санкт-Петербурга. Увеличение арендных ставок в складских комплексах класса А в рублевом выражении в среднем составило около 3%, что соответствует росту цен в рамках ежегодной индексации. В складских комплексах класса В уровень арендных ставок остался на уровне 4 кв. 2013 г.
В 1 кв. арендные ставки в складских комплексах класса А и В составили 126 долларов США и 111 долларов США соответственно за кв.м в год по схеме triple net. Уменьшение арендных ставок в долларовом выражении по сравнению с 4 кв. 2013 года связано с изменением курсов валют в 1 кв. 2014 года.
При этом условия по оплате арендных услуг остались прежними. Компании, традиционно работающие с условными единицами, сохранили привязку к валюте. Компании, заключающие договоры аренды со ставкой, зафиксированной в рублях, также продолжают работу по данной схеме.
Ставки операционных расходов составляют 25-35 долларов США за кв.м в год.
По итогам отчетного периода уровень вакансии увеличился в классе B (+1,7%) и достиг 3,5%; в классе A уровень вакансии также увеличился и составил 3,6% (+0,2%). Общая площадь вакантных площадей в складских комплексах классов А и В составляет около 59,2 тыс. кв.м на конец 1-го квартала. Количество вакантных площадей в перспективе продолжит увеличиваться, что даст потенциальным арендаторам возможность выбора максимально отвечающих их потребностям складских площадей.
Динамика уровня вакансии в складских комплексах
Обзор подготовлен компанией Astera