Обзор складской недвижимости Санкт-Петербурга, III кв. 2013 г.

Основные тенденции:

В 3 кв. 2013 г. были введены в эксплуатацию два складских комплекса суммарной арендопригодной площадью 27 тыс. кв.м. В результате рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга на конец отчетного квартала насчитывает 1 487,7 тыс. кв.м качественных площадей. Прирост за квартал составил 1,8%. 

До конца года на рынке заявлен ввод 88,7 тыс. кв.м. В случае реализации планов в полном объеме, прирост за год составит 8,3%, что в абсолютных цифрах сопоставимо с объемом ввода 2012 г. 

По итогам отчетного квартала, согласно исследованию ASTERA, уровень вакансии в складских комплексах класса A составил 2,09%, класса B – 2,53%. Объем чистого поглощения за три квартала 2013 г. оценивается в 54,8 тыс. кв.м. 

Основной спрос в отчетном квартале формировали компании производственного направления, удельный вес заявок которых составил 35%. Наиболее востребованные площади варьировались в диапазоне от 1 000 до 3 000 кв.м. 

В течение 3 кв. 2013 г. был зафиксирован трехпроцентный рост арендных ставок в классе A, в классе B ставки выросли на 6,4% за квартал.

Ключевые показатели рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга в классах A и B, 3 кв. 2013 г.

Предложение складской недвижимости

Заявленные на 3 кв. 2013 г. планы девелоперов по вводу в эксплуатацию спекулятивных складских комплексов были выполнены в полном объеме.

В течение отчетного квартала на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга были введены в эксплуатацию два комплекса совокупной арендопригодной площадью 27 тыс. кв.м. В результате предложение качественных арендопригодных складских площадей на рынке Санкт-Петербурга выросло на 1,8% и составляет на конец отчетного квартала 1 487,7 тыс. кв.м.

Динамика ввода качественных складских комплексов

Динамика структуры качественного предложения по классам, 3 кв. 2013 г.

В августе логопарком «Осиновая Роща» была запущена 2-я очередь в новом складском корпусе №2 площадью 45 тыс. кв.м, из которых большая часть площадей предназначалась для 3pl услуг (ответственное хранение, кросс-докинг, обработка грузов). Под сдачу в аренду складских площадей логистический оператор предусмотрел около 30% от общей площади. Следует отметить, что уже за несколько месяцев до открытия вся вводимая площадь была сдана в аренду по предварительным договорам.

Объекты, введенные в эксплуатацию в 3 кв. 2013 г.

До конца года заявлены к открытию четыре площадки совокупной арендопригодной площадью 88,7 тыс. кв.м. В случае реализации этих проектов, рынок складской недвижимости Петербурга будет насчитывать 1 576,4 тыс. кв.м качественных площадей, прирост за год составит 8,3%. При этом совокупный ввод складских площадей в текущем году будет сопоставим с объемом 2012 г.

Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 4 кв. 2013 г.

Распределение действующих качественных складских комплексов по направлениям, GLA

Спрос на складскую недвижимость

Спрос в 3 кв. 2013 г. сохранялся на прежнем высоком уровне. По статистике обращений в компанию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, наибольшая часть запросов поступила от производственных компаний, доля которых в общем объеме заявок составила 35%, доля предприятий торговли непродовольственными товарами составила 28,3%.

Распределение спроса на складские помещения по специализации арендаторов

Наиболее востребованными среди арендаторов стали складские помещения от 1 000 до 3 000 кв.м, удельный вес которых в общем объеме запросов составил 43%. Помещения площадью от 500 до 1 000 кв.м также пользовались высоким спросом, частота таких запросов составила 26%.

Структура спроса на складские помещения по площади

Несмотря на появление в течение летнего периода вакантных площадей в качественных складских комплексах, окончательные решения по аренде складских площадей со стороны потенциальных арендаторов зачастую не принимались по субъективным причинам, что в результате привело к усилению отложенного спроса. Однако консультанты компании ASTERA прогнозируют, что уже в начале 4 кв. 2013 г. этот спрос будет удовлетворен.

Примеры крупных сделок на рынке складской недвижимости, 3 кв. 2013 г.

Развитие формата складских комплексов по схеме «built-to-suit» продолжается на фоне дефицита качественного предложения складских площадей в аренду и роста арендных ставок.

Интерес к данному формату со стороны среднего бизнеса (особенно производственного направления) вызывает рост спроса на услуги консалтинговых и девелоперских компаний, предлагающих разработку концепции и строительство складских комплексов.

Уровень вакансии и коммерческие условия

Высокий спрос на качественные площади в современных складских комплексах приводит к тому, что договоры аренды заключаются еще на этапе строительства, и к моменту ввода в эксплуатацию, как правило, вакантные площади в новых складах отсутствуют. Несмотря на достаточно высокие объемы ввода складских площадей, заявленные на 4 кв. 2013 г., аналитики компании ASTERA не прогнозируют насыщения рынка в среднесрочной перспективе.

Уровень вакансии в складских комплексах классов А и В

По итогам отчетного квартала, согласно исследованию ASTERA, уровень вакансии в складских комплексах класса A составил 2,09%, класса B – 2,53%. Объем чистого поглощения складских площадей за 3 квартал 2013 г. составил 54,8 тыс. кв.м.

Предлагаемые арендные ставки на конец третьего квартала выросли по сравнению с итогами первого полугодия. Так, средняя ставка предложения triple net в складских комплексах составила: 

• класс A - 134 доллара США за кв.м в год; 
• класс B – 120-125* долларов США за кв.м в год.

Предварительные договоры аренды в строящихся комплексах класса A на следующий год заключаются по ставке triple net на уровне 135-137 долларов США.

Динамика арендных ставок (triple net), USD/кв.м/год

Перспективы развития складского рынка

Высокий спрос на качественные промышленные площадки способствует активному развитию индустриальных парков (ИП). В Санкт-Петербурге и области насчитывается 12 реализуемых и реализованных проектов ИП. Среди проектов, планируемых к сдаче в течение II полугодия 2013 – I полугодия 2014 гг., 2-я очередь ИП «Марьино».

Примером одного из наиболее успешных индустриальных парков является «Уткина Заводь». Благодаря хорошей локации, оптимальному соотношению цены и качества, а также возможности выбора участка, «Уткина Заводь» пользуется популярностью у конечных пользователей. Так, например, компания «МД-Сервис», крупный российский производитель металлоизделий и металлоконструкций, приобрела в 3 кв. 2013 г. 2,5 га на территории индустриального парка. Территория будет использована для строительства собственной производственной площадки. Брокером сделки выступила компания ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Ранее, в 2012 году, при участии ASTERA резидентом «Уткиной Заводи» стала компания «ЗАО «Морская инжиниринговая компания «АКВА-СЕРВИС».

Обзор подготовлен компанией Astera