Обзор рынка складов за 2013 год

На рынке складской недвижимости в Московском регионе отмечен рекордно низкий уровень вакантных площадей на рынке, который колеблется в 0,5%-ом коридоре (1-1,5%) с конца предыдущего года. Подобная ситуация обусловлена превышением спроса над предложением в сегменте качественной складской недвижимости. Дефицит качественного предложения поддерживает стабильно высокие арендные ставки на складскую недвижимость, тем самым аккумулируя дополнительную прибыль для девелоперов и инвесторов. Поддержание рынка в состоянии дефицита выгодно, но не может долго продолжаться, поэтому в среднесрочной перспективе пока не произошло насыщения рынка.

Темпы ввода новых объектов будут зависеть от спроса на складские проекты, а так же от возможности поиска крупного арендатора или покупателя под конкретный реализуемый складской проект. Девелоперы в большинстве случаев для крупных проектов предпочитают схему «built-to-suite». Это позволяет с одной стороны снизить риски, с другой - вывести такой объем нового предложения на рынок, который будет востребован рынком.

Основные тенденции складского рынка Московского региона:

• В сегменте складской недвижимости зафиксирован рекордно низкий уровень вакантных помещений - 1,2%.
• Преобладание спроса над новым предложением. Объем заключенных сделок в первой половине 2013 года составил около 500 тыс. кв. м, а введено новой качественной недвижимости всего 260 тыс. кв. м.
• Среди знаменательных для рынка транзакций за I полугодие 2013 года выделяются: аренда 72 тыс. кв. м в логистическом парке «Север» компанией IKEA, аренда 50 тыс. кв. м в логистическом парке «Быково» компанией Univeg Logistics, покупка 50 тыс. кв. м в «ПНК-Чехов» компанией RB Invest – инвестиционная сделка.

Основные показатели рынка складской недвижимости за I полугодие 2013 года

Предложение складской недвижимости

За I полугодие 2013 года было введено 260 тыс. м2 качественной складской недвижимости, таким образом был осуществлен 4% прирост к текущему объему рынка. Совокупный объем складской недвижимости Московского региона с учетом нового предложения составил 6,36 млн. м2.

Ввод новых объектов производился равномерно в течение двух кварталов: в 1-м и во 2-м кварталах было введено примерно по 130 тыс. м2. Если учесть заявленные проекты на текущий 2013 год, то за I полугодие было реализовано всего 32,1% из запланированного объема в размере 810 тыс. м2.

Первая половина года чаще всего характеризуется низкими темпами ввода новых объектов. Основной годовой прирост предложения на рынке приходится на вторую половину года, поэтому существует высокая вероятность, что показатель ввода за 2013 будет выше, чем за 2012 год, который составил 590 тыс. м2.

Общее предложение и новое строительство качественных складских площадей, млн. кв. м

В I полугодии текущего года на рынок вышел логистический парк «Логопарк Север», общая площадь которого составляет 110 тыс. м2. Складской объект располагается в 7 км от МКАД по Ленинградскому шоссе на территории Солнечногорского района. Удобное местоположение и высокий класс объекта позволили привлечь крупнейшие российские и иностранные компании: IKEA, Global Logistic Projects, Эльдорадо и др. Стоит отметить, что на текущий момент практически весь логопарк сдан в аренду, хотя документы на ввод объекта в эксплуатацию будут получены не раньше августа месяца текущего года.

В производственно-складском комплексе «Инфрастрой Быково» был введен корпус «Т» общей площадью 61,55 тыс. м2, который стал вторым по величине новым объектом складской недвижимости I полугодия 2013 года. Объект расположен в 19 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, в непосредственной близости от города Жуковского.

Девелопер PNK Group реализовала складской объект на территории PNK Внуково, общей площадью 25 тыс. м2, по схеме «built-to-suite» для компании Фортекс.

Наиболее крупные складские объекты, введенные в эксплуатацию в I пол. 2013 года в Московском регионе

Крупнейшим заявленным объектом складского назначения до конца 2013 года является проект складского комплекса «Никольское», который реализуется компанией National Energy (совместный проект Eastward Capital и National Consulting). Общая площадь данного складского комплекса составляет около 106 тыс. м2.

Девелоперская компания Raven Russia получила кредит у Райффайзенбанк в размере $47,5 млн. сроком на 10 лет для реализации второй очереди логопарка «Климовск». Вероятнее всего, это позволит закончить проект в намеченный срок – 3 квартал 2013 года.

Во втором полугодии запланирован ввод порядка 550 тыс. м2, а совокупный годовой объем может составить около 810 тыс. м2. Возможно, что данная цифра будет корректироваться в сторону уменьшения в результате переноса сроков ввода объектов.

Наиболее крупные складские объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию во II пол. 2013 года

Наибольший объем нового предложения в сегменте складской недвижимости был введен на северном направлении – 110 тыс. м2 («Логопарк Север»), второе направление по объему ввода – юго-восток и юг, что можно в целом считать южным направлением. На южном направлении введено 148 тыс. м2, новое предложение распределено достаточно равномерно по юго-западу, югу и юго-востоку, в отличие от севера, где все новое предложение сконцентрировано исключительно в северной части региона.

Направления ввода новой складской недвижимости в Московском регионе в I пол. 2013 г.

Во II половине 2013 года запланирован ввод новых объектов по трем основным направлениям: северному, юго-восточному и южному.

Направления планируемого ввода новой складской недвижимости в Московском регионе во II пол. 2013 г.

Подобная структура ввода новых складских объектов достаточно сбалансирована и позволит удовлетворить спрос на основных направлениях – северном и юго-восточном. Для запланированных проектов до конца 2013 года характерно тяготение к юго-восточному направлению, в отличие от традиционной строгой южной локации. Ввод новых объектов на юго-востоке позволит разнообразить предложение и охватить юго-восточную транспортную инфраструктуру.

Спрос на складскую недвижимость

За I полугодие 2013 года было поглощено около 500 тыс. м2 качественной складской недвижимости, спрос достиг своего максимума во втором квартале, когда были заключены крупнейшие сделки.

Уровень вакантных площадей в настоящиймомент составляет 1,2%, причем в конце прошлого года значение показателя составляло 1,5%. Некоторое снижение уровня вакантных помещений происходит из-за стабильно высокого спроса на фоне низких темпов ввода нового качественного предложения.

Прогнозировать дальнейшее поведение уровня вакантных площадей достаточно сложно, так как данный параметр зависит одновременно от двух вероятностных переменных. Во-первых, запланированный объем ввода до конца 2013 года будет играть на некоторое повышение показателя вакантности, возможно, будет наблюдаться его рост до 2%.

Во-вторых, высокий неудовлетворенный платежеспособный спрос со стороны торговых операторов, ритейлеров и компаний, работающих в сфере онлайн продаж, если не позволит удержать текущий уровень вакантности, то скорректирует на уровне на 1,5-1,8%.

Динамика предложения и уровня вакантных площадей в качественных складских объектах

Помимо посткризисного тренда на реализацию проектов «built-to-suite», на рынке сформировалась тенденция к активной покупке или сдаче объекта в аренду на этапе проектирования и строительства. С учетом низкого уровня вакантных площадей скорость заполнения арендаторами нового объекта достаточно высокая, а так же зависит от стандартных характеристик объекта складской недвижимости. По мнению экспертов компании, скорость поглощения проекта может занимать, в среднем, 1-3 месяца в зависимости от масштаба проекта.

Успешным складским проектом является «Логопарк Север», так как данный объект уже практически полностью сдан в аренду крупных российским и иностранным компаниям. Во втором квартале была совершена крупнейшая сделка на рынке аренды – компания Ikea арендовала 72 тыс.м2 в «Логопарке Север».

Первое полугодие было отмечено инвестиционной сделкой в крупном складском проекте, реализованным компанией PNK-Group, – «ПНК Чехов». Девелоперская компания изначально планировала продажу склада целиком, однако, ввиду значительного масштаба проекта (общая площадь составляет 398 тыс. м2) PNK-Group решила продавать его по частям. Так, компания RB Invest приобрела 50 тыс. м2 в данном складском комплексе за $60 млн. Возможно, во II полугодии стоит ожидать новых инвестиционных сделок, связанных с данным проектом.

Примеры крупных сделок по аренде/продаже складской недвижимости в I полугодии 2013 г.

Популярностью у арендаторов в I полугодии пользовался логистический парк «Быково». Совокупный объем сделок по аренде, связанный с данным объектом составил около 92 тыс. м2, что составляет чуть меньше 20% всего поглощения за полугодие. Две крупнейшие сделки по данному объекту были совершены компанией «Твин» (41 890 м2) и логистическим оператором Univeg Logistics (50 000 м2).

Ценообразование на рынке складской недвижимости

Средний уровень арендных ставок в течение I полугодия оставался стабильным при сравнении с концом 2012 года, прогнозируемое повышение до конца текущего года не будет превышать 5-6%.

Текущий уровень арендных ставок можно считать высоким и наличие дефицита на рынке качественной недвижимости является прямой причиной удержания подобного уровня. Не стоит ожидать снижения уровня ставок при условиях сохранения сложившихся тенденций на рынке: низкие темпы ввода нового предложения, высокий спрос и низкая вакантность в качественных объектах.

Средняя величина базовой арендной ставки в складской недвижимости класса А составляет $ 125-135 м2/год, а для класса В – $ 115-125 м2/год. Данные арендные ставки представляют собой ставки triple net. К базовой арендной ставке, в качественных объектах – складах класса А, арендатор оплачивает НДС, затраты эксплуатирующей организации и коммунальные расходы. Средний ровень эксплуатационных платежей составляет $ 25-40 м2/год, в зависимости от индивидуальных характеристик организации и уровня услуг.

Арендные ставки могут варьироваться в зависимости от местоположения, качества объекта недвижимости, уровня предоставляемых услуг и другого.

Ставка капитализации для качественной складской недвижимости составляет от 10 до 11% в зависимости от характеристик конкретного складского объекта. Стоимость продажи 1 м2 варьируется в диапазоне $ 1150-1400 за м2.

Обзор подготовлен компанией Склад-Менеджмент