Обзор индустриальной недвижимости России, 2009 г.

В начале 2009 года зафиксирован рост объемов вакантных площадей в качественных складских комплексах — с 1 % в конце 2008 г. до 5 % в феврале 2009 г. в Московской области и до 30 — 50% в регионах.

В январе 2009 г. ритейлеры отметили снижение продаж, по сравнению с тем же периодом 2008 г. Крупнейшие продавцы бытовой техники планируют падение продаж в 2009 г. на 10 — 30%. Наименее чувствительны к кризису компании массового сегмента — «Магнит», «Пятерочка», «McDonalds». В декабре 2008 г. по сравнению с декабрем 2007 г. спад производства составил 10,3%, в целом за IV кв. 2008 г. — 6,1%. Тенденция продолжилась в I кв. в 2009 г.

Зафиксировано падение грузооборотов РЖД (около 20% в декабре 2008 г., 35% в январе 2009 г.), морских портов (4% за ноябрь 2008 г.). Небольшой рост показал сегмент автоперевозок.

В связи со снижением издержек стала заметной тенденция передачи логистической составляющей бизнеса на аутсорсинг (3PL). Это связано с отсутствием предложения по аренде небольших площадей (до 2 000 м2) с оборудованием на небольшие сроки (до одного года). В условиях динамично меняющегося рынка можно ожидать дальнейшего роста этой формы работы.

На рынке появились примеры перепрофилирования складских площадей. Например, самарская компания «Виктор и Ко» часть складских площадей класса А отдает под автомобильный и продовольственный рынки.

Для завершения проектов находящихся на финальных стадиях, девелоперы вынуждены продавать земельные участки (в том числе, ликвидные), ранее приобретенные под будущие проекты. Так, Coalco предлагает к продаже участки в проекте «Большое Домодедово», где земельный банк компании насчитывает около 20 тыс. га, рассчитывая на полученные средства завершить строительство офисных объектов в Москве. «Промсвязьнедвижимость» выставила на продажу около 1 тыс. га земли под коттеджные и складские проекты в Подмосковье, а также практически весь свой портфель коммерческой недвижимости в Москве и С.-Петербурге.

Девелоперы замораживают проекты в регионах. Компания «Девелопмент-Юг» приостановила строительство логистического парка «ProLogica Park Тахтамукай» в Краснодаре, компания займется жилым сегментом. В компании Parkridge заявил о приостановке проекта в Екатеринбурге и переносе сроков строительства склада в Краснодаре. Другие крупные девелоперы, в том числе компания Megalogix, пересматривают стратегию развития в регионах. Инвестгруппа AG Capital отказалась от покупки сахарных производств и на два-три года заморозила строительство индустриальных парков, на что в 2009 г. планировалось потратить $500 млн.

Между тем в 2009 г. заключено несколько крупных сделок: в South Logistic Terminal с помощью Knight Frank арендовано 18 тыс. м2; в логопарке «Покров» — 7 тыс. м2. Объявлено о реализации нескольких новых складских проектов. УК «Литер» планирует инвестировать $72 млн в строительство логистического комплекса площадью 46 тыс. м2 в Ростовской области. Корпорация «Стерх», владеющая логистическим парком в Осиновой Роще в С.- Петербурге, планирует инвестировать $4 млн в строительство контейнерного терминала рядом с Большим морским портом.

Автопроизводители завершают строительство начатых заводов, однако отказываются от новых проектов. В январе было запущено производство грузовиков Volvo в Калуге. Группа ГАЗ продолжает программу Volga Siber и планирует выпустить в 2009 г. 8 — 16 тыс. машин. Nissan запустил тестовое производство на автозаводе в С.-Петербурге. Magna (Канада) намерена в 2010 г. начать производство автокомплектующих в С.-Петербурге. PSA Peugeot-Citroen продолжает строительство завода в Калуге, несмотря на отказ партнера альянса — Mitsubishi, от реализации своей части проекта по выпуску внедорожников.

Hyundai отложила строительство завода в С.-Петербурге. Suzuki перенесла на конец I кв. 2009 г. принятие решения о строительстве завода мощностью 30 тыс. машин и стоимостью $120 млн. Toyota, построившая производство мощностью 20 тыс. автомобилей, заморозила проект расширения мощности завода до 200 — 300 тыс. машин.