Аналитический обзор рынка складов за 2012 г.

2012 год был рекордным для рынка складской недвижимости по многим показателям. Такого объема поглощения не было последние пять лет.

Общий объем качественных складских площадей на конец 2012 года составил более 7 000 000 кв.м. Площадь складов класса А составляет примерно три четверти этого объема.

В 2012 году было введено в эксплуатацию около 640 000 кв.м современных и качественных складских площадей, что увеличило общий объем предложения почти на 10%.

Основные итоги года:

• В 2012 г. на рынке складской недвижимости сохранялся дефицит площадей в готовых объектах. Объем нового строительства остался на невысоком уровне, а спрос был сопоставим с максимальным за всю историю рынка (1,28 млн м2 в 2007 г.). В этой ситуации арендаторы и покупатели складов зачастую заключали сделки по объектам незавершенного строительства.
• Общий объем нового строительства составил около 640 тыс. м2, что на 70% выше, чем в 2011 г., когда этот показатель был самым низким за всю историю рынка (366 тыс. м2). В 2012 г. наблюдалась довольно высокая активность девелоперов, вследствие чего в 2013 г. мы ожидаем увеличения объемов нового предложения до 955 тыс. м2 (согласно заявлениям девелоперов).   
• Рекордно высокий объем поглощения качественных складских площадей зафиксирован по итогам 2012 г. как на рынке московского региона, так и по России в целом, где показатель достиг значения 1,5 млн м2. При этом надо отметить, что из них около 1,2 млн м2 приходятся на московский регион. Ставки аренды за прошедший год выросли на 5–6% и составили 135–140 $/м2/год для объектов класса А и 115–117 $/м2/год в год для объектов класса B (triple net).
• На рынке был зафиксирован максимальный за всю историю объем сделок по приобретению (в том числе в формате строительства «под ключ») складской недвижимости конечными потребителями: около 300 тыс. м2 в Московской области, что составило рекордные 20% от общего объема сделок с качественными складскими площадями. 

Ключевые события

С 1 июня 2012 г. территория в юго-западной части Московской области, расположенная между Варшавским и Минским шоссе, официально вошла в состав Москвы. Пока ситуация с планами по застройке этой тер¬ритории остается неопределенной. Здесь расположены как существующие складские объекты (около 700 тыс. м2), так и планируемые (около 300 тыс. м2).

Помимо мероприятий по расширению границ города, московские власти выдвинули ряд других инициатив по изменению городской среды и улучшению транспортной ситуации. В частности, уже с 1 марта 2013 г. планируется запретить транзитным грузовикам с максимальной разрешенной массой более 12 т въезд в пределы МКАД и движение по нему с 6:00 до 22:00. Также разработана программа создания парковок на 20–30 грузовиков у автозаправочных комплексов на МКАД. Ожидается, что эта мера будет эффективнее, чем строительство гигант¬ских перехватывающих парковок.

В 2012 г. было осуществлено несколько инвестиционных транзакций на складском рынке. В частности, британская компания Raven Russia приобрела логистический парк «Пушкино» (общая площадь – 212 тыс. м2) за $215 млн** и складской комплекс в Шолохово (общая площадь – 45 тыс. м2) за $49,8 млн**. Структуры группы «Бин» рассматривают возможность приобретения в инвестиционных целях склада в Томилино (общая площадь – 89 тыс. м2). В сентябре 2012 г. было объявлено о планах по строительству транспортно-логистического комплекса «Южноуральский» в Челябинской области. В проекте предусмотрено возведение складских площадей класса А (общая площадь – 400 тыс. м2), пунктов таможенного оформления грузов и СВХ (21 тыс. м2), железнодорожного контейнерного терминала, производственных площадок. Фактически это первый подобный проект на российском рынке, призванный улучшить логистическую ситуацию, сократив путь товаров, идущих по Транссибирской магистрали. В 2012 г. на российском рынке складских помещений девелоперы уделяли внимание применению технологий, обеспечивающих повышенную энергоэффективность и безопасность зданий. Впервые появились «зеленые» склады: складской комплекс «Южные Врата» (общая площадь – 550 тыс. м2) получил сертификаты соответствия международному экологическому стандарту BREEAM, планирует пройти сертификацию и логистический парк «Радумля». Для ряда компаний, например PNK Group, характерно строительство зданий с применением материалов и технологий в соответствии со стандартами FM Global. При этом важным остается именно факт применения систем повышения энергоэффективности и безопасности зданий: для привлечения арендаторов и покупателей девелоперы готовы нести дополнительные издержки, используя при строительстве объектов современные технологии и решения (негорючие стройматериалы, спринклерные системы пожаротушения с повышенной проливной способностью ESFR-25, усиленную теплоизоляцию периметра и крыши, светодиодные светильники на складе, датчики движения и т. д.).

 
Вячеслав Холопов, Директор Департамента индустриальной и складской недвижимости и земли, Knight Frank, Россия и СНГ: «Прошедший 2012 год был рекордным для рынка по многим показателям: такого объема поглощения не было последние пять лет. Очень успешным год был и для команды Департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank. Нам удалось реализовать почти 420 тыс. м2 – это каждый четвертый квадратный метр из всех арен¬дованных и купленных в 2012 г. на российском рынке качественных складов. На мой взгляд, одной из составляющих нашего успеха – а мы занимаем лидирующую позицию уже восемь лет подряд – является тот факт, что наши ключевые специалисты работают командно более 6 лет, и именно опыт совместной работы способствует росту их профессионализма».

Предложение

Общий объем качественных складских площадей на конец 2012 г. составил более 7 млн м2, класс А составляет примерно три четверти этого объема.

В 2012 г. было введено в эксплуатацию около 640 тыс. м2 качественных складских площадей, что увеличило общий объем предложения почти на 10%. Стоит сказать, что в 2011 г. объем нового строительства был рекордно низким, а в прошедшем году он значительно вырос, превысив показатель 2011 г. на 70%. Интересно, что объекты класса B практически не строятся, за исключением тех, что возводятся для собственного использования, или производственных помещений, когда соответствие классу А не требуется. Это связано прежде всего с тем, что при спекулятивном девелопменте (то есть когда в момент воз¬ведения комплекса конечный потребитель склада может быть еще не определен) собственники стараются добиться максимальной ликвидности объекта как для конечного пользователя, так и для инвестора. При этом затраты на строительство комплексов класса B ниже не столь существенно, в среднем лишь на 5–10%, а спросом в основном пользуются объекты класса А.

Надо отметить, что для достижения максимальной экономии арендаторы до сих пор используют объекты класса С и реконструированные производственные площади, обильно присутствующие во всех регионах страны.

Увеличение объемов нового строительства связано отчасти с особенно высокой активностью арендаторов и покупателей в последние 2 года. В настоящее время к девелоперам, давно работающим со складскими площадями, добавилось значительное количество компаний, строящих свои первые объекты: так, если в 2011 г. эти компании возвели чуть больше трети от всего объема нового строительства, то в 2012 г. их доля составила уже более 70%.

 
Географическое распределение новых складских объектов мало изменилось за 2012 г.: по прежнему наибольший прирост наблюдается на южном и юго-западном направлениях – в минувшем году здесь было введено почти 70% новых площадей. По сравнению 2011 г. выросло предложение в северной части московского региона (12% к 5%), при этом на данном направлении заявлен наибольший объем строительства на 2013–2014 гг. (в районе Московского малого кольца – «первой бетонки»).

В 2012 г. объем ввода в эксплуатацию складских площадей вырос на 70% по сравнению с 2011 г., когда наблюдался минимальный за всю историю рынка показатель

Спрос на объекты складской недвижимости

В 2012 г. зафиксирован рекордный объем поглощения качественных складских площадей, который достиг уровня докризисного 2007 г., составив около 1 220 тыс. м2 в московском регионе и 1 509 тыс. м2 на российском рынке в целом. Мы по-прежнему наблюдаем централизацию, но не оптимизацию логистического рынка: около 80% всего объема поглощения сосредоточено на рынке московского региона.

Традиционно наибольшим спросом пользуются складские помещения, расположенные на расстоянии до 50 км от МКАД, с удобным подъездом к основным трассам, на северном и южном направлениях. Однако в условиях дефицита качественных складов и низкой доли вакантных площадей (которая за год увеличилась незначительно – с 0,5% до 0,8%) спрос формируется доступным для аренды предложением. Наибольший объем поглощения площадей (86%) приходится на южное направление.

Почти 90% поглощения качественных складских помещений в 2012 г. пришлось на Москву и Санкт-Петербург

 

В истекшем 2012 г. среди арендаторов и покупателей качественных складов преобладали торговые компании – дистрибьюторы, операторы on-line и off-line торговли: на них пришлось около половины всего объема поглощения качественных складов в России. Значительно выросла доля on-line операторов – с 1–3% в предыдущие годы до 13%. Спрос со стороны логистических операторов довольно стабильный – уже 4 года он держится на уровне 15–17% от общего объема поглощения. При этом логисты по-прежнему не торопятся со спекулятивным развитием, арендуя площади «под клиента».

Мы отмечаем постепенное укрупнение запросов арендаторов: размер средней сделки вырос в 2012 г. на 16% по сравнению с предыдущим годом и составил 12,5 тыс. м2. Причем площадь, приобретаемая в собственность конечными пользователями, традиционно несколько больше, чем арендуемая, потому средний размер сделки по покупке здания составил почти 24 тыс. м2. Растет и доля крупных (от 20 тыс. м2) сделок в структуре поглощения: с 11% в 2011 г. до 18% в 2012 г.

Объем поглощения складских площадей в 2012 г. превысил результат 2011 г. на 30%

 
Также в 2012 г. значительно выросла доля приобретений в общем объеме сделок на рынке складской недвижимости. Было куплено около 300 тыс. м2 современных качественных помещений – почти четвертая часть общего объема поглощения в московском регионе. Это рекордный показатель за всю историю рынка (речь идет о продажах зданий конечным потребителям, а не об инвестиционных продажах).

 
И хотя острый дефицит качественных площадей немного снизился по сравнению с 2011 г., по-прежнему сохраняется интерес к формату строительства «под ключ» (built-to-suit). В качестве примера можно привести компании «Национальная компьютерная корпорация» (58 тыс. м2 в PNK-Внуково), «Лабиринт» (22 тыс. м2 в складском комплексе Springs Park), «Лента» (42 тыс. м2 в PNK-Чехов), которые заключили сделки такого рода в 2012 г. При этом ряд компаний ведут переговоры по строительству объектов «под ключ» и на 2013–2014 гг. Также отметим, что в некоторых случаях девелоперы не спешат строить объекты спекулятивно, предпочитая сначала заключить договор с будущим арендатором или приобретателем.

Распределение общего объема сделок по профилю арендаторов и покупателей складов

 

В 2012 г. пользователи складских площадей в среднем арендовали / приобретали 11–12,5 тыс. кв.м

Коммерческие условия 

Средние значения арендных ставок не претерпели значительных изменений: за год они выросли на 5–6% и составили 135–140 $/м2/год для класса А и 115–117 $/м2/год для класса B. Операционные расходы составляют 35–45 $/м2/год, коммунальные платежи – 8–12 $/м2/год.

Однако стоит отметить, что если в конце 2011 г. сделки, как правило, заключались еще с некоторым дисконтом относительно среднего значения запрашиваемых аренд¬ных ставок, то в 2012 г. в условиях высокого спроса девелоперы неохотно шли на снижение ставок во время переговоров. В связи с нехваткой помещений на рынке определяющими факторами для заключения договора зачастую становились местоположение объекта и срок его ввода в эксплуатацию / дата занятия помещения. В связи с этим отдельные сделки по складским площадям класса А в 2012 г. имели более высокие ставки – до 150 $/м2/год.

Цены продажи складских площадей по сравнению с 2011 г. не изменились, в среднем м2 склада класса А стоит от $1 200 до $1 400, класса B – от $900 до $1 300. Ставки капитализации также остались на уровне середины 2012 г., в среднем этот показатель составляет 11%. Как правило, это максимальное значение ставки капитализации для объектов класса А и минимальное – для класса B.

Динамика арендных ставок на складские площади в московском регионе и значения премиальных ставок аренды (класс А) в основных европейских городах на конец 2012 г.

Прогноз 

В 2013 г. мы не ожидаем значительных изменений на рынке качественных складских площадей и основные тенденции – высокий спрос, увеличение объемов нового строительства, использование новых технологий в строительстве складов – сохранятся. В течение 2012 г. активность девелоперов была довольно высока и значительная часть заявленных в 2012 г. проектов будет построена в 2013–2014 гг. На этапе выхода на площадку и в стадии строительства находятся около 2,5 млн м2 качественных складских площадей. В 2013 г. мы ожидаем незначительного роста уровня запрашиваемых арендных ставок – до 137–143 $/м2/год на помещения класса А в московском регионе. 

В 2013 г. объем нового строительства почти в 1,5 раза превысит показатель 2012 г., доля вакантных площадей остаётся на уровне до 3%

 
Что касается сохранения активности арендаторов и покупателей, то довольно сложно прогнозировать столь же высокий объем поглощения. И несмотря на то, что обеспеченность качественными складскими площадями даже в московском регионе еще далека от уровня крупных европейских городов и можно говорить об определенном потенциале роста рынка, вероятно небольшое снижение объемов по сравнению с рекордным 2012 г. Объем поглощения в 2013 г. будет зависеть от макроэкономической ситуации и развития наметившегося в прошлом году повышательного тренда в динамике спроса.

Москва занимает седьмую позицию в рейтинге премиальных ставок на складские площади в основных европейских городах и сохраняет некоторый потенциал роста ставки аренды. Вероятнее всего, к концу 2013 г. арендные ставки немного увеличатся; коррекция может составить до 10% и будет зависеть от внешних факторов, таких как инфляция, рост объемов потребления и состояния российской и мировой экономики в целом.

Обеспеченность складскими площадями в Москве остается одной из самых низких среди европейских городов

Обзор подготовлен компанией Knight Frank