Обзор рынка складской недвижимости Московского региона за I полугодие 2008 г.

Рынок складов, находящийся в прямой зависимости от других сегментов коммерческой недвижимости, одним из первых ощутил отток инвестиций

Общая ситуация

В первом полугодии 2008 года объемы мировых инвестиций в коммерческую недвижимость, по данным исследования Jones Lang LaSalle, снизились на 41% по сравнению с рекордным уровнем, отмечавшимся в 1-й половине 2007 года, составив $236 млрд. На фоне этого падения российский рынок продолжал уверенный рост: по оценкам Jones Lang LaSalle, инвестиции в российскую коммерческую недвижимость составили $4,4 млрд. по сравнению с $1,3 млрд. в I полугодии 2007 года и $5 млрд. за весь прошлый год. Однако уже в августе оптимизм инвесторов претерпел серьезный удар. Внешне катализатором оттока иностранных инвестиций из России и, как следствие, сентябрьского обвала российского фондового рынка послужила война с Грузией. Тем не менее сегодня эксперты признают, что сложившаяся ситуация назревала уже несколько месяцев – мировой кризис, к сожалению, дошел и до нас.

В результате удорожания финансирования с рынка ушли инвесторы, использовавшие значительную долю заемных средств. Многие инвесторы, располагающие собственным капиталом, снизили активность в ожидании дальнейшего развития ситуации.

Далеко не все участники рынка готовы публично признать серьезные проблемы, с которыми столкнулись инвесторы и девелоперы складской недвижимости. Многие компании продолжают констатировать активное развитие рынка коммерческой недвижимости, и сегмента складов в частности. Ряд девелоперов в лучшем случае признает трудности, с которыми столкнулись их конкуренты, но не они сами. Инвестиционные фонды предпочитают уклоняться от комментариев на тему кризиса. Тем не менее сегодня уже нельзя отрицать, что удорожание и ужесточение условий кредитования, неопределенная ситуация на мировых рынках привели к ощутимым результатам в виде замедления и даже прекращения строительства ряда складских комплексов.

Сегодня развитие сегмента складской недвижимости тормозят как трудности в получении финансирования – их испытывают даже крупные девелоперы, не говоря уже о небольших компаниях – так и неуверенность девелоперов и инвесторов в развитии спроса на высококачественные складские площади. На сегодняшний день можно предположить, что этот спрос может несколько снизиться, но, учитывая сокращение объемов строительства складских комплексов, дефицит складских площадей сохранится.

Предложение

По наблюдениям специалистов Knight Frank, большинство девелоперов не спешат отказываться от заявленных проектов, ограничиваясь корректировкой сроков ввода своих проектов на I–III кварталы. Никому не хочется отказываться от полученных разрешений и земельных участков, а также от прибыльного по современным меркам бизнеса. Ряд профессиональных девелоперов вводят свои очереди в срок («Эспро-Девелопмент», PNK Group и др.), в то время как небольшие и неопытные игроки уходят с рынка, не в силах противостоять кризису и конкуренции.

По результатам I полугодия 2008 года количество вводимых складских площадей осталось на том же уровне, что и в 1-й половине 2007 года. По данным Praedium Oncor International, с начала года было введено 260 тыс. кв. м, по данным Astera Moscow в альянсе с Atisreal International, – около 400 тыс. кв. м качественных складских площадей (в I полугодии 2007 года новое предложение составило около 250 тыс. кв. м). Однако если во II полугодии прошлого года предложение возросло почти на 1 млн. кв. м, то в текущем году такого роста ожидать не приходится. Ввод ряда объектов уже перенесен с 2008 на 2009 год. Так что, по оценкам Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, из заявленного 1 млн. кв. м складских площадей за весь 2008 год будет введено не более 600 тыс. кв. м. В 2009 году, по оценкам Knight Frank, ожидается ввод 700 тыс. кв. м, из них большую часть площадей составят проекты, чей ввод в эксплуатацию был перенесен с 2008 года.

Общее предложение складских помещений различных классов сложно подсчитать, особенно это относится к помещениям класса С и ниже – в этом сегменте сохраняется непрозрачность рынка, многие складские помещения, перепрофилированные из бывших промышленных комплексов, не попадают в поле зрения экспертов рынка. По данным Astera, общее количество складских площадей всех классов составляет около 7 млн. кв. м. Что касается складских площадей, соответствующих международным стандартам, то их количество составляет от 3 млн. кв. м (Praedium Oncor International) до 5 млн. 52 тыс. кв. м (Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko).

В I полугодии 2008 года прозвучало много заявлений о новом строительстве, общая площадь заявленных объектов превышает 2 млн. кв. м. Сейчас заявления о новом строительстве практически не звучат, а судьба уже заявленных проектов туманна.

Специалисты Penny Lane Realty среди примеров строящихся складских объектов называют следующие:

• Индустриальный парк «Южные Ворота» компании Giffels, которая возобновила строительство, урегулировав проблемы с администрацией (Каширское ш., 30 км от МКАД, общая площадь комплекса – более 540 тыс. кв. м); Логистический парк «Восточный» группы компаний «Эспро» (Ногинский р-н МО, в 44 км от МКАД, площадь 1-й очереди – более 110 тыс. кв. м);
• «PNK-Чехов» компании PNK Group (Симферопольское ш., в 45 км от МКАД, площадь 1-й фазы – 135 тыс. кв. м).

«Все эти комплексы строятся девелоперскими структурами, имеющими опыт в строительстве крупных комплексов, – рассказывают в Penny Lane Realty. – Общий объем, заявленный от них, составляет более 1 млн. кв. м, которые должны быть введены в эксплуатацию до конца 2010 года, но что будет в действительности, сегодня сказать трудно».

Строительство складских комплексов Московского региона в основном ведется между МКАД и будущей Центральной кольцевой автодорогой (ЦКАД), большая часть которой, согласно планам строительства, пройдет по существующей «первой бетонке» – Малому московскому кольцу (ММК). По данным компании Multinational Logistics Partnership (MLP), наиболее популярными направлениями являются южное и юго-восточное (Симферопольское, Каширское, Новорязанское, Горьковское шоссе), обеспечивающие сообщение Москвы с регионами России. Не менее значимым является северо-западное направление (Ленинградское, Новорижское шоссе), по которому осуществляется основной товарооборот с Западной Европой. Сейчас на нем опять ощущается нехватка предложения. Остальные площади распределяются между северо-восточным и западным направлениями. Что касается непосредственно выбора участка для строительства складского комплекса, то, кроме близости к основным федеральным трассам, важны, например, такие факторы, как наличие проходящих рядом инженерных сетей и коммуникаций, а также расстояние от города и способ сообщения с ближайшими населенными пунктами для возможности найма персонала и обеспечения логистического парка рабочей силой.

Спрос

Дальнейшее развитие ситуации в сегменте складской недвижимости в большой степени будет зависеть от того, смогут ли противостоять кризису компании, являющиеся потребителями качественных складских площадей. Как отмечают в компании Orco-Molcom, все клиенты рынка логистических услуг в той или иной мере подвержены негативному влиянию глобального экономического кризиса, поскольку все сферы бизнеса тесно взаимосвязаны. Тем не менее влияние кризиса индивидуально для каждой компании.

Можно предположить, что сегменты FMCG, бытовой техники, одежды и других потребительских товаров в ближайшее время не испытают значительных затруднений, ограничившись, возможно, небольшим замедлением роста. Это связано с тем, что большинство покупателей в своих привычках достаточно консервативны, и на пересмотр ими своих трат должно уйти некоторое время. Соответственно, компании, работающие в этих сегментах, в ближайшее время будут самыми стабильными арендаторами качественных складских помещений.

Что касается логистических операторов, то, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, их доля в структуре спроса несколько снизилась и составляет около 40% спроса (в 2007 году 60%). По наблюдениям специалистов MLP, логистические операторы все чаще предпочитают оказывать услуги на складах клиентов, которые те арендовали напрямую. Происходит это потому, что при текущих ставках аренды оператор не получает дополнительной прибыли от услуг по хранению, продолжая тем не менее нести все риски. При этом и конечные пользователи нередко выражают заинтересованность в прямой аренде: это позволяет им не менять склад каждый раз, когда есть необходимость сменить «слабого» логистического оператора. В Penny Lane Realty отмечают некоторое снижение спроса на профессиональные логистические услуги, в результате чего многие малоизвестные логистические операторы испытывают трудности с привлечением клиентов, что ведет к росту предложения складских площадей в субаренду по завышенным арендным ставкам.

В целом же, по мнению экспертов Knight Frank, влияние кризиса на рынок коммерческой недвижимости и складской сегмент, в частности на данный, момент сильно переоценено. «На текущий момент уровень вакантных площадей составляет около 0,5%, что является наименьшим показателем среди всех секторов коммерческой недвижимости. Привлечение ведущими игроками рынка (Raven Russia, «Евразия Логистик», Accent Real Estate Investment Managers) инвестиций в проекты подтверждает стабильность развития российского рынка складской недвижимости, продолжающееся даже в условиях затянувшегося финансового кризиса, – отмечают в компании. – Новые кредиты позволят обеспечить выполнение заявленных проектов будущих периодов».

Из заметных приобретений в сегменте складской недвижимости с начала 2008 года можно отметить следующие:

• В июле стало известно о приобретении холдингом «КорпЭстейт» (дочерняя структура «Ростик Групп» в сфере недвижимости) 28,55% акций европейского девелопера логистической и индустриальной недвижимости Immo Industry Group (IIG). Стоимость пакета составила 23,2 млн. евро;
• В конце лета финская логистическая компания Itella Logistics завершила сделку по приобретению основной части бизнеса «Национальной логистической компании» (НЛК). Продавцами в сделке выступили инвестиционный фонд Citigroup Venture Capital International (CVCI) и консорциум «РосЕвроГрупп». После заключения соглашения Itella Logistics и НЛК приступили к созданию единого бренда Itella-NLC.

Что касается предпочтений арендаторов по площади занимаемых площадей, то, по данным Jones Lang LaSalle, превалирует спрос на небольшие площади – до 5–7 тыс. кв. м. «Однако в период жесткого дефицита девелоперы не спешат делить площади на мелкие части, зная, что блоки по 10–15 тыс. кв. м и более будут востребованы, – отмечают в компании. – Поэтому последнее время активно развивается такое направление, как субаренда, когда компания арендует площади с запасом, получая определенные преференции от девелопера и реализуя часть площадей уже как арендодатель». В компании MLP подтверждают, что потенциальному клиенту целесообразнее заключить договор аренды на больший объем, чем через 2–4 года, ощутив потребности в расширении своего бизнеса, искать себе новую площадку по новым ценам.

Ставки

Средние арендные ставки на складские площади, по данным экспертов рынка, находятся в диапазонах $135–160/кв. м в год в классе А, $120–150/кв. м в год в классе В, $50–110/кв. м в год в классе С (без учета НДС и коммунальных платежей). Необходимо отметить, что с приближением к МКАД арендные ставки на высококачественные площади могут достигать $180–190/кв. м в год (Astera). По наблюдениям специалистов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, расположение площадей класса С, например, в Москве, позволяет собственнику устанавливать стоимость аренды, сравнимую со ставками в терминалах класса А. «Примером может служить любая плодоовощная база в Москве», – отмечают в компании.

Необходимо отметить, что Москва и Московская область занимают одно из лидирующих мест по арендным ставкам на складские помещения среди крупных городов мира. По данным Penny Lane Realty, cредние арендные ставки на складские площади по сравнению с прошлым годом выросли на 10–15%.

Средняя цена продажи качественных складских площадей, по данным Jones Lang LaSalle, составила $1500–1700/кв. м для класса А и $1000–1300/кв. м для класса В. Стоимость может значительно варьироваться в зависимости от расположения объекта, степени его готовности, наличия коммуникаций, объема сделки.

Средняя стоимость строительства 1 кв. м складских помещений классов А, по данным MLP, составляет около $1200.

Тенденции развития рынка складской недвижимости

Основной тенденцией рынка за последние месяцы стало снижение темпов строительства складской недвижимости в результате сложностей с привлечением финансирования.

К традиционным причинам задержки ввода в эксплуатацию объектов, связанным с получением разрешительной документации, добавились риски неполучения финансирования для продолжения строительства.

В результате кризиса инвесторы стали более требовательно подходить к выбору проектов для инвестиций. В связи с этим между девелоперами обострилась конкуренция за платежеспособных международных арендаторов, которые способны добавить проекту «очков» в глазах инвестора.

В этой же плоскости лежит тенденция повышения требований девелоперов к показателям надежности арендаторов: состоянию финансовой отчетности, обеспечению в виде депозита или банковской гарантии.

Повышение стоимости финансирования в сочетании со значительным ростом себестоимости строительства привело к дальнейшему снижению ставок доходности в сегменте складской недвижимости. 

Ограниченное предложение помещений класса B привело к выравниванию стоимости аренды с классом А. На первый план выходит не класс объекта, а его соответствие индивидуальным требованиям клиента и географическое расположение.

Поиск арендаторами не очень загруженных транспортом направлений ведет к росту интереса к таким ранее малопривлекательным трассам, как Дмитровское или Алтуфьевское шоссе.

Активно развивается рынок субаренды складских площадей, что связано с высоким спросом на площади небольших размеров на фоне отсутствующего соответствующего предложения. Компании арендуют крупные площади, сдавая излишек в субаренду.

Прогноз

В нынешних условиях, когда ситуация на мировых рынках так нестабильна, очень сложно делать прогнозы относительно дальнейшего развития рынка складской недвижимости. Эксперты рынка сохраняют оптимизм, надеясь, что кризис долго не продлится, а влияние его на рынок в целом окажется незначительным. Однако исходя из существующих условий можно предположить, что в ближайшее время снижение темпов строительства продолжится, строящиеся объекты будут вводиться с опозданием или не в полном объеме. Учитывая, что, согласно прогнозам, снижение спроса со стороны арендаторов не превысит 20%, можно ожидать, что дефицит складских площадей и, как следствие, дальнейший рост арендных ставок сохранится по меньшей мере до конца 2009 года.