Итоги III квартала 2020 года на складском рынке Московского региона

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги III квартала 2020 года на складском рынке Московского региона. По оценке экспертов, доля вакантных площадей достигла 346 000 кв. м. качественной складской недвижимости (2,2%), став минимальной с 2013 года, когда этот показатель составлял 2,1%. В то же время в структуре нового объема предложения часть собственных проектов возросла на 41 п.п. по сравнению с итоговым показателем 2016 года и стала наибольшей за последние пять лет. Доля сделок в Московском регионе сохранилась на уровне итогового показателя 2019 года – 56% от совокупного поглощения в России. Наиболее популярным типом сделок стала спекулятивная аренда: на нее пришлось 40% от общего объема сделок, что в абсолютном значении составляет 394 000 кв. м. Лидером спроса стал сегмент онлайн-торговли: на него пришлось 43% от общего объема сделок – это самый высокий показатель за все время.

Предложение на рынке складов

По итогам III квартала 2020 года общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе достиг 15 797 000 кв. м. За прошедшие девять месяцев на рынке было введено в эксплуатацию 592 000 кв. м складских объектов.

Динамика ввода складских площадей в Московском регионе

Наибольшую долю в структуре объема ввода занимают объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда, – 58%, что соответствует 344 000 кв. м. Одним из крупнейших объектов данного типа стал распределительный центр продуктового ритейлера «Глобус» общей площадью 60 000 кв. м. Доля собственных проектов возросла на 41 п.п. по сравнению с итоговым показателем 2016 года и стала наибольшей за последние 5 лет.

34% от общего объема нового предложения, или 203 000 кв. м, пришлось на объекты, реализованные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке. Стоит отметить ввод 16-го и 17-го корпусов логопарка «Сынково» общей площадью чуть более 24 000 кв. м.

Динамика распределения введенных объектов по типу строительства

Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в I–III квартале 2020 г. на рынке складской недвижимости Московского региона

По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2020 года общий объем введенной складской недвижимости на рынке Московского региона составит 800–850 тысяч кв. м.

Вакансия на складском рынке

За девять месяцев 2020 года доля вакантных площадей достигла 2,2%, став минимальной с 2013 года, когда доля свободного предложения составляла 2,1%. В абсолютном выражении по итогам III квартала на рынке свободно 346 000 кв. м. качественной складской недвижимости. Помимо высокого спроса на складские площади уменьшению доли вакантных площадей также способствует строительство собственных объектов.

Доля вакантных складских площадей

По итогам III квартала 2020 года на северо-восточном направлении Московского региона отмечено наибольшее предложение свободных площадей в абсолютном значении – чуть более 72 000 кв. м, или 8,6% от общего объема предложения на данном направлении. Наименьший объем свободного предложения в абсолютном значении отмечается на юго-западном направлении Московского региона. По итогам III квартала 2020 года здесь свободно менее 2 000 кв. м качественных складских площадей, или 0,1% от общего объема предложения на данном направлении.

Ожидается, что к концу 2020 года доля вакантных площадей в регионе сохранится на текущем уровне и составит 2,1-2,2%.

Ставки аренды на складские площади

По итогам девяти месяцев 2020 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на рынке складской недвижимости Московского региона составила 4 000 руб./кв. м/год triple net. На юго-западе Московского региона сохранился самый высокий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды – 4 605 руб./кв. м/год triple net. Высокий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды обусловлен тем, что на юго-западном направлении основной объем свободного предложения формируется лотами со ставкой аренды 5 000–6 000 руб./кв.м/год triple net в объектах, которые располагаются недалеко от МКАД. Наименьший уровень запрашиваемой ставки аренды отмечается на восточном направлении Московского региона – 3 200 руб./кв.м/год triple net. Ставка аренды на востоке снизилась на 6% по сравнению с итоговым показателем 2019 г., когда она достигала 3 400 руб./кв.м/год triple net. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А по итогам 2020 года сохранится на текущем уровне и составит 4 000 руб./ кв. м/год triple net.

Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском регионе

Спрос на склады и распределение сделок

Доля сделок в Московском регионе сохранилась на уровне итогового показателя 2019 года – 56% от совокупного поглощения в России. Помимо исторически высокого спроса на складскую недвижимость в Московском регионе, высокий показатель сделок в Москве объясняется так же тем, что на рынке были заключены крупнейшие сделки, например,  аренда по схеме built-to-suit компанией Ozon 130 000 кв. м в складском комплексе «Ориентир Запад», аренда по схеме built-to-suit компанией «ВсеИнструменты.ру» 91 000 кв. м в «PNK Парк Домодедово» с возможностью расширения до 182 000 кв. м.

Динамика распределения сделок по регионам России

В I-III кварталах 2020 года общий объем сделок с качественной складской недвижимостью в Московском регионе составил 985 000 кв. м, что на 14% ниже аналогичного показателя 2019 г., когда объем спроса составил 1 139 000 кв. м.

Наибольшее количество сделок было заключено на южном направлении Московского региона – 34% от общего объема сделок, или 328 000 кв. м. На западном направлении Московского региона прошло 27% от всего объема сделок, или более 255 000 кв. м. При этом доля сделок, заключенных на северо-восточном направлении Московского региона, составила 11% от общего объема спроса. Меньше всего активности отмечается на юго-восточном, восточном и северо-западном направлениях: доля сделок со складской недвижимостью на данных направлениях варьируется от 2 до 4%.

Распределение сделок со складскими площадями

Наиболее популярным типом сделок стала спекулятивная аренда: на нее пришлось 40% от общего объема сделок, что в абсолютном значении составляет 394 000 кв. м. Крупнейшей спекулятивной сделкой стала аренда компанией Wildberries 46 000 кв. м в логопарке «Raven Russia Пушкино», которая была заключена на краткосрочный период.

При этом на рынке отмечается рост сделок, заключенных по схеме built-to-suit с последующей арендой. По итогам I–III кварталов 2020 года на сделки подобного типа пришлось 38% от совокупного объема спроса, что на 30 п.п. больше итогового показателя 2019 года, когда она составляла 8% от общего поглощения.

Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank, отмечает, что крупнейшие сделки были заключены представителями онлайн-торговли, что объясняется увеличением их активности в связи с пандемией. Снижение доли спекулятивной аренды и рост доли сделок по схеме built-to-suit обусловлены как невысокой долей вакантных площадей на рынке складской недвижимости Московского региона, так и наличием особых требований к складским объектам со стороны компаний, представляющих сектор онлайн-торговли и розничного ретейла, которые наиболее активны на рынке в 2020 году.

По итогам девяти месяцев 2020 года на покупку готовых зданий пришлось 14% от общего объема сделок, или 139 000 кв. м.

Лидером в структуре спроса стал сегмент онлайн-торговли: на него пришлось 43% от общего объема сделок, что является самым высоким показателем за все время наблюдения за рынком складской недвижимости не только в столичном регионе, но и в России в целом. Доля сделок, заключенных сегментом онлайн-торговли, возросла на 36 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019 года. Основными потребителями складской недвижимости в Московском регионе из этой сферы стали такие компании, как Ozon (163 тыс. кв. м по итогам трех кварталов), Wildberries (120 000 кв. м), «ВсеИнструменты.ру» (чуть более 115 000 кв. м).

Второе место занял сегмент розничной торговли, объем сделок в котором по итогам III квартала 2020 г. составил 187 000 кв. м, или 19% от совокупного поглощения. Доля сделок, заключенных представителями розничной торговли, снизилась на 7 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019 года, когда она достигла 26%.

15%, или чуть более 151 000 кв. м, пришлось на дистрибьюторские компании. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала покупка готового здания компанией «Орион» 34 000 кв. м в «PNK Парк Пушкино».

Динамика распределения сделок по профилю арендаторов/покупателей

Примеры крупнейших сделок, заключенных в Московском регионе в 2020 г.

         * Сделки с участием Knight Frank

По мнению Константина Фомиченко, на складском рынке продолжается восстановление деловой активности, снижение которой отмечалось в первом полугодии на фоне карантинных мер. Таким образом, по итогам года общий объем спроса на качественные складские объекты может достигнуть 1,2 – 1,3 млн кв. м. При этом в структуре спроса кардинальных изменений не ожидается.

Обзор подготовлен компанией Knight Frank