Обзор складского рынка столичного региона по итогам I квартала 2020 года

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2020 года на рынке складской недвижимости.

В Московском регионе было введено около 198 000 кв. м качественной складской недвижимости, что на 58% или на 73 000 кв. м больше показателя за аналогичный период 2019 года. Ключевым фактором в росте объема стал перенос заявленных к вводу объектов в 2019 году на I квартал 2020 года. Общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе составил 15,4 млн кв. м. Объем поглощения складских помещений в Подмосковье по итогам I квартала достиг 215 980 кв. м, увеличившись на 60% относительно аналогичного периода прошлого года (134 900 кв. м).

66% складских площадей от общего объема ввода пришлось на объекты, ввод которых был перенесен с 2019 года. Крупнейшими объектами, введенными в I квартале 2020 года, стали: 2 и 3 очереди распределительного центра Wildberries в Коледино площадью около 92 000 кв. м, корпус 3.2 в логопарке «Софьино» площадью более 49 000 кв. м и складской комплекс в Раменском площадью 24 500 кв. м.

Крупнейшие объекты, ввод которых был перенесен с 2019 года

68% от общего объема ввода за I квартал 2020 года пришлось на объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда, что произошло за счет ввода 2 и 3 очереди распределительного центра Wildberries. Около 50 000 кв. м или 25% – объекты, построенные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке.  По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2020 года объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит около 800 000 кв. м, что в целом соответствует значениям нового строительства в 2018-2019 гг. При этом большая часть проектов будет построена для спекулятивной сдачи в аренду. Стабильно высокий спрос на качественную складскую недвижимость, а также снижение доли вакантных площадей стимулирует девелоперов к реализации спекулятивных проектов.

Динамика ввода складских площадей в Московском регионе

Распределение введенных в I квартале 2020 года складских комплексов по типу строительства

Доля вакантных площадей по итогам I квартала 2020 года сохранилась на уровне конца 2019 года и составила 2,68%, в абсолютном выражении – около 413 000 кв. м. Доля вакантных площадей сохранит свои текущие значения  и к концу 2020 года может закрепиться на уровне 2,5-3%. В связи с дефицитом качественных свободных площадей,  новые спекулятивные объекты будут выходить на рынок с минимальной долей вакантных площадей, благодаря сдаче в аренду основных объемов на этапе строительства.

Доля вакантных складских площадей

По итогам I квартала 2020 года сохранилась динамика роста средневзвешенной ставки аренды на склады класса A, к концу квартала она составила 3 965 рублей за кв. м в год (triple net), что выше на 1,7% аналогичного показателя по итогам 2019 года.

Незначительное увеличение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды связано с тем, что на фоне высокого спроса на качественные складские площади, в рамках некоторых крупных объектах запрашиваемая ставка аренды достигла 4 000 – 4 200 рублей за кв. м в год (triple net).

Наиболее низкий уровень средневзвешенной ставки был зафиксирован на восточном и юго-восточном направлениях Московского региона – 3 600 рублей за кв. м в год (triple net) и 3 450 рублей за кв. м в год (triple net) соответственно. Наиболее высокий – на юго-западе, где средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 4 300 рублей за кв. м в год (triple net).

Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса «А» в Московском регионе

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды по направлениям Московского региона в I квартале 2020 года

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сохранит свой рост на протяжении 2020 года и, по прогнозам Knight Frank, к концу года она составит 4 100 – 4 200 рублей за кв. м в год (triple net),  что на 5-8% выше запрашиваемой ставки аренды по итогам 2019 года.

Рост ставок аренды обусловлен не только стабильно высоким спросом на качественные складские объекты, но и ростом затрат на строительство, которые вынуждают девелоперов повышать ставки аренды.

«В конце 2019-начале 2020 года было анонсировано строительство ряда спекулятивных складских объектов, в основном это следующие очереди в рамках существующих парков с уже имеющейся инфраструктурой. Большинство из них уже начали строиться. Также ожидался выход нескольких новых проектов, но на фоне скачка курса валюты и пандемии короновируса возникла вероятность отмены или сдвига начала их реализации», – отмечает Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.

Продиктованный ажиотажным спросом рост рынка онлайн-торговли и продажи товаров первой необходимости стимулирует некоторых участников рынка активно искать складские помещения. Оценить потребность компаний в складах можно в +300–400 тысяч кв. м до конца года на короткий период (что равняется всем вакантным площадям в Московской области). Также большую часть этого объема могут забрать частично незаполненные склады логистических операторов, у которых и так сейчас высокая заполняемость.

Что касается ставок аренды, то произойдёт их увеличение на 5-8% к концу года, т.к. мы видим сейчас поглощение свободных площадей игроками рынка ускоренными темпами на условиях как коротких, так долгосрочных контрактов. Многие торговые сети сейчас находятся в активном поиске площадей или логистических операторов со свободными объемами, чтобы разместить так называемые буферы, пытаясь нарастить товарный запас предметов первой необходимости и попутно зафиксировать текущие цены закупки перед ожидаемым скачком цен у производителей. И уже к середине года доля вакантных площадей может достичь уровня меньше 2%, что повлечёт рост ставок».

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank