УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Анализ рынка складской недвижимости класса С (В-) по итогам 2019 года

14.02.2020

Сотрудники компании SwissAppraisal подготовили анализ складов класса С (В-) по итогам 2019 года, в котором содержатся основные показатели рынка, описание текущих и прогнозных тенденций.

Цели исследования

Аналитические данные для рынка складской недвижимости класса С (В-) в открытых источниках крайне ограничены. Целью настоящего обзора является раскрытие и анализ информации об индустриальной недвижимости класса С (В-) г. Москвы.

Обзор был проведен на основе анализа данных из закрытых риелторских баз, объем выборки составил более 20 000 предложений. При этом выборка была отчищена от статистических выбросов, а также от дублированных предложений.

На основании представленных данных, оценщики смогут рассчитывать и применять корректировки при расчете стоимости, а также арендной ставки складской недвижимости класса С (В-) в г. Москве.

Основные выводы и прогнозы

Средние цены продажи варьируются от 34 961 до 47 773 рублей за кв. м с учетом НДС в зависимости от направления.

Средние ставки аренды расположены в диапазоне от 4 875 до 5 735 рублей за кв. м в год с учетом НДС, операционных расходов, но без учета коммунальных платежей.

Ставка капитализации составляет 11,5 %. Уровень вакантности составляет 4-5 %.

В целом рынок складской недвижимости класса С (В-) является стабильным, колебания цен носят сезонный характер, рост цен в 2019 году незначительный и составляет 2-3 %.

В 2020 году на рынке складской недвижимости класса С (В-) ожидается продолжение тенденции постепенного сокращения предложений в связи с реновацией. Однако к значительному росту цен это скорее всего не приведет ввиду ограничений со стороны спроса. Прогнозируется, что рост цен составит 3-5 %.

Предложение на рынке складов класса С (В-)

Класс С (В-) складской недвижимости Москвы представлен в основном объектами, расположенными в промышленных зонах на территориях как бывших, так и все ещё работающих предприятий. Промзоны занимают порядка 18,8 тысяч га, что составляет более 17% территории «старой» Москвы.

Количество складов класса С (В-) постепенно сокращается. Часть объектов реконструируют и переводят в более высокий класс (В+) с современными системами оснащения. Часть промзон попадает под программу редевелопмента.

Реорганизовать предлагается почти 13 тысяч гектар земли, причем 4,7 тысяч гектар подлежат полной реорганизации, а 7,8 тысяч гектар – частичной. В основе обновления этих территорий лежит формирование комплексной городской застройки с жильем, социальными объектами и новыми рабочими местами.

Городские власти не просто планируют использовать промышленные площадки для градостроительного развития, но и готовы изменить функционал некоторых предприятий на административно-общественную с элементами жилой застройки. Однако промышленная функция ряда зон, например, «Бирюлёво», «Чертаново», «Калошино», «Коровино», «Вагоноремонт» и других, наоборот, будет интенсифицирована, поскольку здесь предполагается разместить новые производственные мощности.

На рынке сохраняется центробежная тенденция, то есть смещение от центра к периферийным районам. Индустриальная недвижимость перебазируется в кластеры, возводимые за МКАД, это связано, как с дорогостоящей землей внутри, так и с определенными ограничениями по доставке грузов на автотранспорте с высокой тоннажностью. Самыми привлекательными складскими комплексами являются объекты непосредственно у МКАД, что удобно для крупных поставок товаров в Москву и ближнее Подмосковье.

В зоне до 25 км от МКАД наибольшее количество предложений складов класса С (В-) наблюдается на юго-восточном и восточном направлениях, ориентированных на грузопотоки по территории России. Арендаторов здесь интересуют наиболее удобные и современные трассы, такие как, например, скоростная трасса Дон.

Несмотря на постоянно растущие объемы строительства, предложение складских площадей не поспевает за нарастающим спросом на высококлассные складские объекты, уровень вакантности которых в 2019 году достиг рекордного минимума за последние 6 лет. Спрос на качественные складские объекты возрастает, в то время как на рынке складской недвижимости класса С (В-) остаются компании, которые арендуют помещения как вспомогательные, или рассматривают покупку объекта для дальнейшего редевелопмента. Для эксплуатации складов класса С (В-), как правило, необходимы значительные вложения, так как построенные в 1950-1990 г. здания значительно износились. Нередко также объекты класса С (В-) эксплуатируются с минимальным набором сервисных услуг (охрана, парковка, организация питания и пр.).

Площадь большинства помещений, выставленных на продажу: 1 500 – 3 000 кв.  м. Чуть меньшую долю составляют предложения в диапазоне площади 5 000 - 10 000 кв. м.

Внутри МКАД, чем ближе к ТТК, тем большим спросом пользуются «перевалочные» склады – площадью менее 500 кв. м, что минимизирует расходы и улучшает логистику с учетом минимального набора необходимых разрешений на транспорт.

Экономические зоны

Рынок складской недвижимости класса С (В-) Москвы можно поделить на экономические зоны исходя из административных округов и основных транспортных магистралей, таких как Садовое кольцо, третье транспортное кольцо, МКАД.

В центральной части Москвы предложение складов ограничено. Так, внутри Садового кольца практически отсутствуют предложения. В основном встречаются предложения помещений в подвалах жилых домов и административных зданий.

Наибольшее количество объектов к продаже зафиксировано между ТТК и МКАД. На втором месте по количеству – объекты за МКАД, количество предложений в этой экономической зоне незначительно в связи с преобладанием складов классов А и В+.

Спрос: рынок продажи складов класса С (В-)

При покупке складской недвижимости класса С (В-) в г. Москве наибольшим спросом пользуются производственные и складские здания, расположенные в промышленных зонах вблизи крупных автомагистралей.

На спрос также влияет состояние здания и возможность реконструкции. При этом возможность реконструкции с учетом изменения профиля здания может являться основной целью сделки.
Также спросом пользуются объекты с наличием земельного участка, площадь которого достаточна для организации парковки и площадок для маневрирования транспорта.

Спрос: рынок аренды складов класса С (В-)

Спрос на аренду складских объектов класса С (В-) по-прежнему высок ввиду минимальных арендных ставок на объекты, а также с учетом лояльного подхода к арендаторам.

Среди арендаторов складских объектов класса С (В-) преобладают молодые компании с минимальным бюджетом для аренды помещений, на долю которых приходится 40% объема поглощения.

В данном классе основной спрос приходится на небольшие складские помещения площадью до 1 500 кв. м.

Коммерческие условия. Продажа

По мере удаления от центра цена продажи объектов складской недвижимости уменьшается. Стоимость объектов между Садовым кольцом и ТТК выше также ввиду предложения объектов меньшей площади, нежели в остальных экономических зонах.

Юго-Западное и Западное направления традиционно остаются самыми дорогими, средняя цена предложения составляет 47 773 и 45 951 рублей за кв. м соответственно.

Несколько уступает по стоимости складская недвижимость Северо-Западного округа – 42 911 рублей за кв. м.

Самые бюджетные же предложения располагались в Южном и Юго-Восточном округах, средняя цена предложения в которых составляла 34 961 и 35 595 рублей за кв. м соответственно.

Колебания цен носят сезонный характер и связаны с изменением деловой активности: в январе спрос и предложение типично ниже, в феврале на рынок выходит большее число предложений и показатели увеличиваются. Снижение наблюдается в марте по причине насыщения рынка, а далее идет рост и стабилизация цен.

В целом на рынке складской недвижимости класса С (В-) наблюдается стагнация, рост цен незначительный и составляет 2-3 % за 2019 год. Количество предложений сокращается ввиду продолжающейся программы реновации промышленных зон Москвы. Новые площади более высокого класса являются более предпочтительными для покупателя.

Коммерческие условия. Аренда

Повышенным спросом пользуются наименее загруженные транспортные направления. Популярными у арендаторов являются складские комплексы на западе и юго-западе. Здесь проходят крупнейшие современные автомагистрали — Новорижское, Минское, Можайское, Волоколамское шоссе, а также расширенные и реконструированные Киевское и Калужское шоссе. Востребованность направления также обусловлена ростом значения аэропорта Внуково.

Аналогично ситуации на рынке продажи ставки аренды в среднем уменьшаются по мере удаления от центра. Самыми дорогими направлениями остались Северо-Западный, Юго-Западный и Западный округа, восточное направление оказалось относительно дешевым.

Как и рынок продажи, рынок арендных ставок в складском сегменте класса С (В-) в 2019 г. не претерпел значительных изменений. Стагнация связана с увеличившимися рисками для арендаторов в связи с реновацией. Арендаторы опасаются, что объект может попасть в программу реновации, и заключают договоры на короткий срок.

Ставка капитализации и вакансия

Аналитики компании Swiss Appraisal на основе рыночных данных рассчитали среднее значение ставки капитализации методом экстракции. Выборка основана более чем на 100 объектах складского назначения класса С (В-), одновременно выставленных на продажу и аренду.

Среднее значение ставки капитализации для складской недвижимости класса С (В-) по итогам 2019 г. составляет 11,5 %. Вакансия на рынке складской недвижимости класса С (В-) остается по-прежнему низкой – 4-5 %.

Материал подготовлен аналитической группой офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ:

Лопатин Алексей
Департамент оценки и консультационных услуг
Заместитель Директора Департамента

Лавлинская Полина
Департамент оценки и консультационных услуг
Аналитик



Swiss Appraisal – швейцарская оценочная компания и одна из самых динамичных компаний на рынке профессиональных услуг стоимостного консалтинга в России и СНГ. Swiss Appraisal входит в структуру швейцарского холдинга SRG Holding, SA (Geneva). Офисы Swiss Appraisal открыты в Швейцарии, Великобритании, Нидерландах, США, Китае, России и СНГ. Компания оказывает полный комплекс услуг по оценке бизнеса, материальных и нематериальных активов в соответствии с российскими и международными стандартами для среднего и крупного бизнеса, а также государственного сектора.

Материалы по теме

Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости

Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
04.09.2019 Другие обзоры Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы Подробнее

Складская недвижимость Москвы и Подмосковья в I полугодии 2019 года

Обзор рынка складов Москвы и Подмосковья - I половина 2019 года
06.08.2019 Склады В перспективе ближайших шести месяцев средняя ставка может вернуться к уровню 2016 года, превысив отметку в 4000 рублей за кв. м (triple net) Подробнее

Тренды складского рынка столичного региона – будущее рынка за «близкими и малыми» форматами

Будущее рынка складов за «близкими и малыми» форматами
11.01.2019 Тенденции рынка Аналитики Knight Frank прогнозируют увеличение доли городских складов форматов «последней мили» и light industrial Подробнее

Анализ сегмента крупных земельных участков Подмосковья для строительства складской и производственной недвижимости

Анализ сегмента крупных земельных участков для строительства складов и производств
19.12.2018 Статьи На сегодняшнем рынке цены на соседние земельные массивы промназначения могут отличаться в разы Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости класса С (B-) в Москве

Обзор рынка складской недвижимости класса С (B-) в Москве
23.08.2019 Склады Компания Swiss Appraisal представила исследование столичного рынка складкой недвижимости по итогам I полугодия 2019 года Подробнее

Складская недвижимость Москвы и Подмосковья в I полугодии 2019 года

Обзор рынка складов Москвы и Подмосковья - I половина 2019 года
06.08.2019 Склады В перспективе ближайших шести месяцев средняя ставка может вернуться к уровню 2016 года, превысив отметку в 4000 рублей за кв. м (triple net) Подробнее

Популярное

Аналитический обзор рынка офисов класса «С» и «В-» в Москве
Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) – итоги 2019 года
Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила исследование рынка офисных площадей Москвы в сегменте класса «С» и «В-» по итогам прошедшего года
подождите ...
HotLog