УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Обзор рынка складской недвижимости класса С (B-) в Москве

23.08.2019

Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ во главе с заместителем директора Департамента оценки и консультационных услуг Алексеем Лопатиным и старшим консультантом Департамента оценки и консультационных услуг Борисом Рыльковым представила исследование рынка складской недвижимости класса «С» («В-») в Москве по итогам I полугодия 2019 года. На основании представленной информации оценщики смогут рассчитывать и применять корректировки при определении рыночной стоимости и величин арендных ставок складской недвижимости класса С (В-) в г. Москве.

Обзор был проведен на основе анализа данных из закрытых риелторских баз (WinNER, БД Realto и др.), объем выборки составил более 20 тысяч предложений. При этом выборка была очищена от статистических выбросов, а также от дублированных предложений.

Основные выводы, сделанные на основе проведенных исследований:

  • вакансия составила 4,1%,
  • рынок восстанавливается после кризиса,
  • среднее значение ставки капитализации – 11,3%,
  • ставки аренды составили 4 746 – 5 525 за кв. м/рублей/в год (арендные ставки варьируются в зависимости от места расположения и указаны с учетом НДС, операционных расходов и без учета коммунальных платежей),
  • цены продажи находились в диапазоне 34 670 – 48 000 рублей за кв. м (в зависимости от места расположения).

Характеристики рынка складской недвижимости класса С (В-) в Москве в I полугодии 2019 г.

Москва делится на экономические зоны исходя из административных округов и основных транспортных магистралей (Садовое кольцо, ТТК, МКАД). Ставки аренды и цены на недвижимость уменьшаются по мере удаления от центра. 

Складские объекты класса С (В-) в Москве по большей части сконцентрированы в промышленных зонах Юго-Восточного и Восточного административных округов.  

В Москве, по сравнению с Московской областью, основной объем складского предложения составляют объекты, отнесенные к классу С (В-): 80% или 1,24 млн кв. м построено до 1991 года, причем менее половины из них реконструированы. 

Объекты класса С (В-) эксплуатируются с минимальным набором сервисных услуг (охрана, парковка, организация питания).  

Предложение на складском рынке Москвы в I полугодии 2019 года

В первом полугодии 2019 года Юго-Восточный административный округ оставался неизменным лидером по количеству предложений об аренде объектов складской недвижимости класса С (В-) – 23%. Это объясняется сосредоточенностью промышленных территорий в округе и развитой транспортной доступностью. Вторым по объему предложений округом стал Восточный – 16%. На третьем месте по числу предложений был Северо-Восточный округ – 14%.

Распределение количества предложений об аренде по округам

Распределение количества предложений об аренде по округам

По итогам I полугодия наибольшее количество предложений находилось в экономической зоне между ТТК и МКАД – 78%. На втором месте объекты за МКАД – 17%. В зоне между Садовым кольцом и ТТК расположено 5% предложений об аренде складов класса С (В-). Отмечается тенденция смещения предложений об аренде складских площадей за МКАД +7% к результатам 2018 года. При этом, показатели экспонируемых предложений в зоне между Садовым кольцом и ТТК остались неизменными. Вакансия в классе С (В-) составила 4,1%, что ниже уровня недозагрузки на рынке качественных складских объектов по следующим причинам: возможность заключения лояльных договоров аренды, минимальные арендные ставки и улучшения транспортной доступности подобных объектов.

Распределение количества предложений об аренде по экономическим зонам

Распределение количества предложений об аренде по экономическим зонам

41% экспонируемых складских объектов – это помещения площадью 1-5 тысяч кв. м. 40% объектов предлагаются к аренде площадью 300-1000 кв. м. 15% объектов, сдаваемых в аренду, имеют площадь до 300 кв. м.

Распределение количества предложений об аренде по диапазону площади

Распределение количества предложений об аренде по диапазону площади

Распределение количества экспонируемых объектов по диапазонам площади разнится по округам Москвы, при этом преобладают объекты площадью 1-5 тысяч кв. м.

Распределение количества экспонируемых объектов по диапазонам площади

Распределение количества экспонируемых объектов по диапазонам площади

Что касается рынка продажи складской недвижимости класса С (В-) в I полугодии 2019 года, то 28% предложений отмечалось в Юго-Восточном округе. Южный, Северо-Восточный и Восточный округа уступают по количеству предложений Юго-Восточному и занимают от 15% до 12% соответственно.

Распределение количества предложений о продаже по округам

Распределение количества предложений о продаже по округам

По итогам I полугодия наибольшее количество предложений находилось в экономической зоне между ТТК и МКАД – 84%, что больше показателей 2018 года на 8%. Эта тенденция обозначает увеличение продаж объектов внутри МКАД с учетом изменения назначения промышленных зон в городе, которые продолжают реорганизовываться в офисные и жилые проекты. На втором месте объекты за МКАД – 11%. В зоне между Садовым кольцом и ТТК расположено 5% предложений о продаже складов класса С (В-).

Распределение количества предложений о продаже по экономическим зонам

Распределение количества предложений о продаже по экономическим зонам

Площадь большинства помещений, выставленных на продажу: 1-5 тысяч кв. м. На втором месте по распространенности складские объекты площадью менее 300 кв. м и объекты свыше 10 тысяч кв. м. Чуть меньшую долю составляют предложения в диапазоне площади 5-10 тысяч кв. м. Тенденция реализации помещений площадью 1-5 тысяч кв. м пока сохраняется, однако в общем объеме экспонируемых объектов значение уменьшилось на 2% с конца 2018 года.

Распределение количества предложений о продаже по диапазону площади

Распределение количества предложений о продаже по диапазону площади

В разрезе округов объекты площадью 1-5 тысяч кв. м также встречаются чаще. На втором месте складские объекты площадью свыше 10 тысяч кв. м.

Распределение количества объектов к продаже по диапазонам площади и округам

Распределение количества объектов к продаже по диапазонам площади и округам

Спрос на рынке продажи складов класса С (В-) в Москве

Наибольшим спросом при покупке складской недвижимости класса С (В-) в Москве пользуются производственные и складские здания в Юго-Восточном административном округе, расположенные в промышленных зонах вблизи автомагистралей – ТТК, Волгоградский проспект.

На спрос влияет состояние здания и возможность реконструкции. При этом, возможность реконструкции с учетом изменения профиля здания, является основополагающей выгодной сделки. 
Большим спросом пользуются объекты с наличием земельного участка, площадь которого достаточна для организации парковки и возможности маневрирования транспорта. 

Спрос на рынке аренды складов класса С (В-) в Москве

Спрос на аренду складских объектов класса С (В-) по-прежнему высок ввиду минимальных арендных ставок на объекты подобного рода, а также с учетом лояльного подхода к арендаторам.

Среди арендаторов складских объектов класса С (В-) преобладают молодые компании с минимальным бюджетом для аренды помещений, на долю которых приходится 40% объема поглощения.  

Внутри МКАД, чем ближе к ТТК, тем большим спросом пользуются «перевалочные» склады площадью менее 300 кв. м, что минимизирует расходы и улучшает логистику с учетом минимального набора необходимых разрешений на транспорт. 

Коммерческие условия продажи складов класса С (В-)

Самый дорогой округ в I полугодии 2019 – Юго-Западный, средняя цена предложения в котором составляет 48 тысяч руб./кв. м. На втором месте по стоимости – Западный округ, в котором средняя цена продажи объектов складской недвижимости класса С (В-) составляла 45 050 руб./кв. м. 

Несколько уступает Западному округу по стоимости складская недвижимость Северо-Западного округа – 42 9740 руб./кв. м. Таким образом, Западное направление является наиболее дорогостоящим в данном сегменте рынка. 

Самые бюджетные же предложения располагались в Южном и Юго-Восточном округах, средняя цена предложения в которых составляла 34 670 и 35 600 руб./кв. м соответственно. 

Средняя цена предложения по округам, руб./кв. м

Средняя цена предложения по округам, руб./кв. м

По мере удаления от центра цена продажи объектов складской недвижимости уменьшается. Так, между Садовым кольцом и ТТК средняя цена продажи складской недвижимости класса С (В-) составляла 41 154 руб./кв. м, между ТТК и МКАД –  38 567 руб./кв. м, за МКАД – 34 602 руб./кв. м. Стоимость объектов между Садовым кольцом и ТТК выше, исходя из предложения объектов меньшей площади, чем в остальных экономических зонах.

   Экономическая зона Средняя цена
по экономическим зонам (руб./кв.м)
   Между Садовым кольцом и ТТК 41 154
   Между ТТК и МКАД 38 567
   За МКАД 34 602


* Цены указаны с учетом НДС.

Колебания цен за I полугодие 2019 года незначительные и носят сезонный характер. Колебания связаны с изменением деловой активности: в январе спрос и предложение типично ниже. В феврале на рынок выходит большее число предложений, показатели увеличиваются. Снижение наблюдается в марте по причине насыщения рынка. Далее идет рост и стабилизация цен.

Динамика цен предложения, руб./кв. м

Динамика цен предложения, руб./кв. м

Коммерческие условия аренды складов класса С (В-)

Аналогично ситуации на рынке продажи ставки аренды в среднем уменьшаются по мере удаления от центра.

   Экономическая зона Средняя ставка
по экономическим зонам (руб./кв.м/год)
   Между Садовым кольцом и ТТК 5743
   Между ТТК и МКАД 4952
   За МКАД 4330


* Арендные ставки указаны с учетом НДС, операционных расходов и без учета коммунальных платежей.

Самыми дорогими направлениями остались Северо-Западный, Юго-Западный и Западный округа, восточное направление оказалось относительно дешевым.

Средняя ставка аренды по округам, руб./кв. м

Средняя ставка аренды по округам, руб./кв. м

В I полугодии 2019 года рынок арендных ставок в складском сегменте класса С (В-) не претерпел изменений, колебания ставок носили сезонный характер.

Динамика ставок аренды, руб./ кв. м

Динамика ставок аренды, руб./ кв. м

Ставки капитализации на рынке складской недвижимости

Ставка капитализации рассчитана методом экстракции. Выборка составляет более 100 объектов складского назначения класса С (В-), одновременно выставленных на продажу и аренду. 

Ставки капитализации для складской недвижимости класса С (В-) по итогам I полугодия 2019 года составляет 11,3%, что ниже показателя 2018 года на 0,6%. Снижение ставки капитализации связано с улучшением экономической ситуации в стране, а также со снижением уровня вакансии.

Прогнозы для рынка складов класса «С» («В-») в Москве

Во II полугодии 2019 года ожидается: 

  • незначительное увеличение средних ставок аренды по причине сезонности; 
  • вакансия останется неизменной; 
  • ставки капитализации сохранятся на прежнем уровне ввиду относительной стабильности рынка. 
  • в перспективе увеличится предложения о продаже складских объектов между ТТК и МКАД, предложение аренды будет и дальше смещаться за МКАД. 

Согласно планам по строительству улично-дорожной сети г. Москвы начнется строительство северного дублера Кутузовского проспекта. Продолжится работа на Южном дублере Кутузовского проспекта, балочном мосту через канал имени Москвы и других объектах дорожной инфраструктуры. 

Продолжится строительство новых станций метро. Открываются станции Малого Центрального Кольца, продлеваются линии на территорию Новой Москвы. Таким образом, транспортное сообщение будет улучшаться, а соответственно, будет увеличиваться спрос на складскую недвижимость, в том числе и класса С (В-), предложение которой будет сокращаться также по причине выкупа объектов под редевелопмент.

Аналитический материал подготовлен аналитической группой офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ во главе с заместителем директора Департамента оценки и консультационных услуг Алексеем Лопатиным и старшим консультантом Департамента оценки и консультационных услуг Борисом Рыльковым.



Swiss Appraisal – швейцарская оценочная компания и одна из самых динамичных компаний на рынке профессиональных услуг стоимостного консалтинга в России и СНГ. Swiss Appraisal входит в структуру швейцарского холдинга SRG Holding, SA (Geneva). Офисы Swiss Appraisal открыты в Швейцарии, Великобритании, Нидерландах, США, Китае, России и СНГ. Компания оказывает полный комплекс услуг по оценке бизнеса, материальных и нематериальных активов в соответствии с российскими и международными стандартами для среднего и крупного бизнеса, а также государственного сектора.

Высокая репутация компании подтверждена ведущими позициями в национальных и международных рейтингах: ТОП-15 в рейтинге делового потенциала оценочных компаний России и ТОП-10 в списке крупнейших компаний российского рынка оценки по версии Международного рейтингового агентства «Эксперт РА»; ТОП-10 в списке наиболее стратегичных оценочных компаний России Института экономических стратегий РАН; ТОП-5 в рейтинге инвестиционных консультантов Mergers.ru; SQ1 - наивысшее качество предоставляемых клиентам услуг по мнению «Национального рейтингового агентства»; А+++ 1+++ 1+++ [%] – наивысший рейтинговый индекс Экспертно-аналитической компании «ЮНИПРАВЭКС».

Материалы по теме

Складская недвижимость Москвы и Подмосковья в I полугодии 2019 года

Обзор рынка складов Москвы и Подмосковья - I половина 2019 года
06.08.2019 Склады В перспективе ближайших шести месяцев средняя ставка может вернуться к уровню 2016 года, превысив отметку в 4000 рублей за кв. м (triple net) Подробнее

Итоги I полугодия на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Обзор индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области
31.07.2019 Склады Knight Frank St Petersburg представил краткий обзор недвижимости производственно-складского назначения Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) по итогам I полугодия 2019 года

Офисы класса С в Москве - исследование рынка
22.07.2019 Офисы Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила исследование рынка офисных площадей Москвы в сегменте класса «С» и «В-» Подробнее

Анализ рынка складской недвижимости класса «С» («В-») в Москве

Анализ рынка складской недвижимости класса «С»
08.04.2019 Склады Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила исследование складского рынка столичного региона Подробнее

Итоги 2018 года на рынке складской недвижимости Московского региона

Итоги 2018 года и сделки на рынке складов Москвы и Подмосковья
05.02.2019 Склады В Московского регионе отмечен рекордный спрос на склады и в 2019 году спада не предвидится Подробнее

Складская недвижимость Москвы и Подмосковья в I полугодии 2019 года

Обзор рынка складов Москвы и Подмосковья - I половина 2019 года
06.08.2019 Склады В перспективе ближайших шести месяцев средняя ставка может вернуться к уровню 2016 года, превысив отметку в 4000 рублей за кв. м (triple net) Подробнее

Итоги I полугодия на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Обзор индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области
31.07.2019 Склады Knight Frank St Petersburg представил краткий обзор недвижимости производственно-складского назначения Подробнее

Популярное

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы
подождите ...
HotLog