Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ во главе с заместителем директора Департамента оценки и консультационных услуг Алексеем Лопатиным и старшим консультантом Департамента оценки и консультационных услуг Борисом Рыльковым представила исследование рынка складской недвижимости класса «С» («В-») в Москве по итогам I полугодия 2019 года. На основании представленной информации оценщики смогут рассчитывать и применять корректировки при определении рыночной стоимости и величин арендных ставок складской недвижимости класса С (В-) в г. Москве.
Обзор был проведен на основе анализа данных из закрытых риелторских баз (WinNER, БД Realto и др.), объем выборки составил более 20 тысяч предложений. При этом выборка была очищена от статистических выбросов, а также от дублированных предложений.
Основные выводы, сделанные на основе проведенных исследований:
- вакансия составила 4,1%,
- рынок восстанавливается после кризиса,
- среднее значение ставки капитализации – 11,3%,
- ставки аренды составили 4 746 – 5 525 за кв. м/рублей/в год (арендные ставки варьируются в зависимости от места расположения и указаны с учетом НДС, операционных расходов и без учета коммунальных платежей),
- цены продажи находились в диапазоне 34 670 – 48 000 рублей за кв. м (в зависимости от места расположения).
Характеристики рынка складской недвижимости класса С (В-) в Москве в I полугодии 2019 г.
Москва делится на экономические зоны исходя из административных округов и основных транспортных магистралей (Садовое кольцо, ТТК, МКАД). Ставки аренды и цены на недвижимость уменьшаются по мере удаления от центра.
Складские объекты класса С (В-) в Москве по большей части сконцентрированы в промышленных зонах Юго-Восточного и Восточного административных округов.
В Москве, по сравнению с Московской областью, основной объем складского предложения составляют объекты, отнесенные к классу С (В-): 80% или 1,24 млн кв. м построено до 1991 года, причем менее половины из них реконструированы.
Объекты класса С (В-) эксплуатируются с минимальным набором сервисных услуг (охрана, парковка, организация питания).
Предложение на складском рынке Москвы в I полугодии 2019 года
В первом полугодии 2019 года Юго-Восточный административный округ оставался неизменным лидером по количеству предложений об аренде объектов складской недвижимости класса С (В-) – 23%. Это объясняется сосредоточенностью промышленных территорий в округе и развитой транспортной доступностью. Вторым по объему предложений округом стал Восточный – 16%. На третьем месте по числу предложений был Северо-Восточный округ – 14%.
Распределение количества предложений об аренде по округам
По итогам I полугодия наибольшее количество предложений находилось в экономической зоне между ТТК и МКАД – 78%. На втором месте объекты за МКАД – 17%. В зоне между Садовым кольцом и ТТК расположено 5% предложений об аренде складов класса С (В-). Отмечается тенденция смещения предложений об аренде складских площадей за МКАД +7% к результатам 2018 года. При этом, показатели экспонируемых предложений в зоне между Садовым кольцом и ТТК остались неизменными. Вакансия в классе С (В-) составила 4,1%, что ниже уровня недозагрузки на рынке качественных складских объектов по следующим причинам: возможность заключения лояльных договоров аренды, минимальные арендные ставки и улучшения транспортной доступности подобных объектов.
Распределение количества предложений об аренде по экономическим зонам
41% экспонируемых складских объектов – это помещения площадью 1-5 тысяч кв. м. 40% объектов предлагаются к аренде площадью 300-1000 кв. м. 15% объектов, сдаваемых в аренду, имеют площадь до 300 кв. м.
Распределение количества предложений об аренде по диапазону площади
Распределение количества экспонируемых объектов по диапазонам площади разнится по округам Москвы, при этом преобладают объекты площадью 1-5 тысяч кв. м.
Распределение количества экспонируемых объектов по диапазонам площади
Что касается рынка продажи складской недвижимости класса С (В-) в I полугодии 2019 года, то 28% предложений отмечалось в Юго-Восточном округе. Южный, Северо-Восточный и Восточный округа уступают по количеству предложений Юго-Восточному и занимают от 15% до 12% соответственно.
Распределение количества предложений о продаже по округам
По итогам I полугодия наибольшее количество предложений находилось в экономической зоне между ТТК и МКАД – 84%, что больше показателей 2018 года на 8%. Эта тенденция обозначает увеличение продаж объектов внутри МКАД с учетом изменения назначения промышленных зон в городе, которые продолжают реорганизовываться в офисные и жилые проекты. На втором месте объекты за МКАД – 11%. В зоне между Садовым кольцом и ТТК расположено 5% предложений о продаже складов класса С (В-).
Распределение количества предложений о продаже по экономическим зонам
Площадь большинства помещений, выставленных на продажу: 1-5 тысяч кв. м. На втором месте по распространенности складские объекты площадью менее 300 кв. м и объекты свыше 10 тысяч кв. м. Чуть меньшую долю составляют предложения в диапазоне площади 5-10 тысяч кв. м. Тенденция реализации помещений площадью 1-5 тысяч кв. м пока сохраняется, однако в общем объеме экспонируемых объектов значение уменьшилось на 2% с конца 2018 года.
Распределение количества предложений о продаже по диапазону площади
В разрезе округов объекты площадью 1-5 тысяч кв. м также встречаются чаще. На втором месте складские объекты площадью свыше 10 тысяч кв. м.
Распределение количества объектов к продаже по диапазонам площади и округам
Спрос на рынке продажи складов класса С (В-) в Москве
Наибольшим спросом при покупке складской недвижимости класса С (В-) в Москве пользуются производственные и складские здания в Юго-Восточном административном округе, расположенные в промышленных зонах вблизи автомагистралей – ТТК, Волгоградский проспект.
На спрос влияет состояние здания и возможность реконструкции. При этом, возможность реконструкции с учетом изменения профиля здания, является основополагающей выгодной сделки.
Большим спросом пользуются объекты с наличием земельного участка, площадь которого достаточна для организации парковки и возможности маневрирования транспорта.
Спрос на рынке аренды складов класса С (В-) в Москве
Спрос на аренду складских объектов класса С (В-) по-прежнему высок ввиду минимальных арендных ставок на объекты подобного рода, а также с учетом лояльного подхода к арендаторам.
Среди арендаторов складских объектов класса С (В-) преобладают молодые компании с минимальным бюджетом для аренды помещений, на долю которых приходится 40% объема поглощения.
Внутри МКАД, чем ближе к ТТК, тем большим спросом пользуются «перевалочные» склады площадью менее 300 кв. м, что минимизирует расходы и улучшает логистику с учетом минимального набора необходимых разрешений на транспорт.
Коммерческие условия продажи складов класса С (В-)
Самый дорогой округ в I полугодии 2019 – Юго-Западный, средняя цена предложения в котором составляет 48 тысяч руб./кв. м. На втором месте по стоимости – Западный округ, в котором средняя цена продажи объектов складской недвижимости класса С (В-) составляла 45 050 руб./кв. м.
Несколько уступает Западному округу по стоимости складская недвижимость Северо-Западного округа – 42 9740 руб./кв. м. Таким образом, Западное направление является наиболее дорогостоящим в данном сегменте рынка.
Самые бюджетные же предложения располагались в Южном и Юго-Восточном округах, средняя цена предложения в которых составляла 34 670 и 35 600 руб./кв. м соответственно.
Средняя цена предложения по округам, руб./кв. м
По мере удаления от центра цена продажи объектов складской недвижимости уменьшается. Так, между Садовым кольцом и ТТК средняя цена продажи складской недвижимости класса С (В-) составляла 41 154 руб./кв. м, между ТТК и МКАД – 38 567 руб./кв. м, за МКАД – 34 602 руб./кв. м. Стоимость объектов между Садовым кольцом и ТТК выше, исходя из предложения объектов меньшей площади, чем в остальных экономических зонах.
Экономическая зона | Средняя цена по экономическим зонам (руб./кв.м) |
Между Садовым кольцом и ТТК | 41 154 |
Между ТТК и МКАД | 38 567 |
За МКАД | 34 602 |
* Цены указаны с учетом НДС.
Колебания цен за I полугодие 2019 года незначительные и носят сезонный характер. Колебания связаны с изменением деловой активности: в январе спрос и предложение типично ниже. В феврале на рынок выходит большее число предложений, показатели увеличиваются. Снижение наблюдается в марте по причине насыщения рынка. Далее идет рост и стабилизация цен.
Динамика цен предложения, руб./кв. м
Коммерческие условия аренды складов класса С (В-)
Аналогично ситуации на рынке продажи ставки аренды в среднем уменьшаются по мере удаления от центра.
Экономическая зона | Средняя ставка по экономическим зонам (руб./кв.м/год) |
Между Садовым кольцом и ТТК | 5743 |
Между ТТК и МКАД | 4952 |
За МКАД | 4330 |
* Арендные ставки указаны с учетом НДС, операционных расходов и без учета коммунальных платежей.
Самыми дорогими направлениями остались Северо-Западный, Юго-Западный и Западный округа, восточное направление оказалось относительно дешевым.
Средняя ставка аренды по округам, руб./кв. м
В I полугодии 2019 года рынок арендных ставок в складском сегменте класса С (В-) не претерпел изменений, колебания ставок носили сезонный характер.
Динамика ставок аренды, руб./ кв. м
Ставки капитализации на рынке складской недвижимости
Ставка капитализации рассчитана методом экстракции. Выборка составляет более 100 объектов складского назначения класса С (В-), одновременно выставленных на продажу и аренду.
Ставки капитализации для складской недвижимости класса С (В-) по итогам I полугодия 2019 года составляет 11,3%, что ниже показателя 2018 года на 0,6%. Снижение ставки капитализации связано с улучшением экономической ситуации в стране, а также со снижением уровня вакансии.
Прогнозы для рынка складов класса «С» («В-») в Москве
Во II полугодии 2019 года ожидается:
- незначительное увеличение средних ставок аренды по причине сезонности;
- вакансия останется неизменной;
- ставки капитализации сохранятся на прежнем уровне ввиду относительной стабильности рынка.
- в перспективе увеличится предложения о продаже складских объектов между ТТК и МКАД, предложение аренды будет и дальше смещаться за МКАД.
Согласно планам по строительству улично-дорожной сети г. Москвы начнется строительство северного дублера Кутузовского проспекта. Продолжится работа на Южном дублере Кутузовского проспекта, балочном мосту через канал имени Москвы и других объектах дорожной инфраструктуры.
Продолжится строительство новых станций метро. Открываются станции Малого Центрального Кольца, продлеваются линии на территорию Новой Москвы. Таким образом, транспортное сообщение будет улучшаться, а соответственно, будет увеличиваться спрос на складскую недвижимость, в том числе и класса С (В-), предложение которой будет сокращаться также по причине выкупа объектов под редевелопмент.
Аналитический материал подготовлен аналитической группой офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ во главе с заместителем директора Департамента оценки и консультационных услуг Алексеем Лопатиным и старшим консультантом Департамента оценки и консультационных услуг Борисом Рыльковым.
Swiss Appraisal – швейцарская оценочная компания и одна из самых динамичных компаний на рынке профессиональных услуг стоимостного консалтинга в России и СНГ. Swiss Appraisal входит в структуру швейцарского холдинга SRG Holding, SA (Geneva). Офисы Swiss Appraisal открыты в Швейцарии, Великобритании, Нидерландах, США, Китае, России и СНГ. Компания оказывает полный комплекс услуг по оценке бизнеса, материальных и нематериальных активов в соответствии с российскими и международными стандартами для среднего и крупного бизнеса, а также государственного сектора.
Высокая репутация компании подтверждена ведущими позициями в национальных и международных рейтингах: ТОП-15 в рейтинге делового потенциала оценочных компаний России и ТОП-10 в списке крупнейших компаний российского рынка оценки по версии Международного рейтингового агентства «Эксперт РА»; ТОП-10 в списке наиболее стратегичных оценочных компаний России Института экономических стратегий РАН; ТОП-5 в рейтинге инвестиционных консультантов Mergers.ru; SQ1 - наивысшее качество предоставляемых клиентам услуг по мнению «Национального рейтингового агентства»; А+++ 1+++ 1+++ [%] – наивысший рейтинговый индекс Экспертно-аналитической компании «ЮНИПРАВЭКС».