Компания Knight Frank St Petersburg представила краткий обзор недвижимости производственно-складского назначения Санкт-Петербурга и Ленинградской области по итогам I полугодия 2019 г.
В первой половине года на рынке складской и индустриальной недвижимости было введено в эксплуатацию 9 объектов общей площадью 98 000 кв. м, что превышает результат I полугодия 2018 г. в 3,9 раза. Из всех новых площадей 87% предназначены для сдачи в аренду.
Объём предложения продолжает уменьшаться, в результате чего уровень вакансии по итогам I полугодия 2019 г. составил всего 3%. Вследствие сокращения предложения положительная динамика ставок аренды была характерна для всех классов складской недвижимости.
Показатель суммарного объёма сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге и области составил более 160 000 кв. м.
Динамика складского рынка Санкт-Петербурга и области
Показатель | Класс «А» | Класс «В» |
Суммарная площадь качественных складских комплексов (тыс.кв.м), |
3421 ↑ | |
в том числе (тыс.кв.м): | 2204 | 1217 |
Суммарная площадь качественных складских комплексов, сдаваемых в аренду (тыс.кв.м) |
1876 ↑ | |
Введено в эксплуатацию в I полугодии 2019 года (тыс.кв.м), |
98 | |
в том числе (тыс.кв.м): | 69 | 29 |
Суммарная площадь вакантного предложения (тыс.кв.м) |
104 ↓ | |
Чистое поглощение качественных складских площадей за I полугодие 2018 года (тыс.кв.м) |
132 ↑ | |
Доля свободных площадей (%) | 2,9 ↓ | 3,4 ↓ |
Запрашиваемые арендные ставки (руб./кв.м/мес., включая НДС и операционные расходы) |
500-650 | 400-550 |
Среднее пообъектное изменение запрашиваемой ставки аренды (%) |
9 | 6 |
Ключевые события рынка складов Санкт-Петербурга
В I полугодии 2019 г. было заявлено о строительстве сразу нескольких крупных складских комплексов: мультитемпературного распределительного центра для сети гипермаркетов «Лента» площадью около 70 000 кв.м, производственно-складского комплекса для компании Maersk площадью 23 700 кв.м, мультиформатного комплекса площадью 38 000 кв.м для федерального поставщика промопродукции и подарков компании «Проект 111», мультитемпературного объекта ГК RAUM общей площадью 15 000 кв.м. Все заявленные объекты – высокотехнологичные комплексы класса «А», которые планируются к вводу в эксплуатацию не позднее 2021 года.
Предложение на рынке складской недвижимости Петербурга
По итогам I полугодия 2019 г. в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию 98 000 кв.м качественной складской недвижимости, что в 3,9 раза больше, чем за аналогичный период 2018 г. При этом 71% введённых площадей приходится на 2 объекта – новый корпус в составе комплекса «Осиновая роща» и складской комплекс «Логопарк М10».
Общий объём рынка качественных складских объектов Санкт-Петербурга по итогам полугодия превысил 3,4 млн кв.м, что на 3% больше, чем по итогам 2018 г., и на 6% превышает показатели I полугодия 2018 г. Доля объектов предназначенных для сдачи в аренду составила 55%.
Высокий уровень спроса и незначительное пополнение рынка новыми спекулятивными площадями привели к снижению уровня вакантного предложения. Суммарная площадь вакантного предложения составила 104 000 кв.м складских площадей, что на 25% меньше, чем в конце 2018 г. Доля вакантных площадей в классе «А» снизилась на 0,1 п. п. в сравнении с итоговым показателем 2018 г. и составила 2,9%. В классе В отмечено более значительное снижение показателя – на 2,9 п. п., в результате чего доля вакантного предложения составила 3,4%. К концу полугодия возможности для аренды помещений значительной площади остались в ограниченном количестве в связи с практически полным вымыванием с рынка значительного объема свободных помещений большой площади (от 10 000 кв.м и выше), расположенных в одном складском комплексе.
Структура складских площадей по схеме использования и классам
Динамика складского рынка: ввод, поглощение, доля свободных площадей
Распределение вакантных складских площадей в Санкт-Петербурге и области по направлениям
Спрос на склады в Петербурге и Ленинградской области
В течение I полугодия этого года на рынке прослеживалась тенденция высокого спроса на качественные складские площади. В результате полугодовое чистое поглощение спекулятивных складских площадей составило 132 000 кв. м.
«Всего за I полугодие на рынке было заключено 23 сделки аренды и продажи складских и производственных помещений общей площадью 164 000 кв. м, что на 5% меньше, чем годом ранее. При этом средний размер арендованного помещения составил 4 400 кв. м, что на 26% превышает показатель прошлого года», – отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. – «Ещё одним индикатором высокого уровня спроса стало заключение в I полугодии 2019 г. значительного количества крупных сделок (площадью свыше 10 000 кв. м). Были заключены 2 крупные сделки формата BTS компаниями «Лента» и Maersk, а также сделка по аренде компанией IVC Group».
Что касается отраслевой структуры спроса, то на рынке продолжается тенденция, наметившаяся в 2018 г., – сегмент торговли превалирует в объёме реализованных площадей (60% по итогам I полугодия 2019 г.). Суммарно ритейлерами было занято/куплено около 98 000 кв. м, что на 20% превышает показатели всего 2018 г.
Распределение площадей в сделках аренды по профилю арендатора
Ключевые сделки (площадью более 10 000 кв.м) в I половине 2019 г. на рынке складской недвижимости Петербурга и области
Покупатель | Профиль | Адрес | Объект | Класс | Площадь (тыс.кв.м) |
«Лента» | Розничная торговля | Московское ш., д. 139 | «М10» | «А» | 63,4 |
Maersk | Транспорт и логистика | КСофийская ул., д. 962 | «PNK Park Софийская КАД» | «А» | 22 |
IVC Group | Производство | Уткина Заводь | «MLP Уткина Заводь» | «А» | 16,5 |
Коммерческие условия на складском рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Показатель средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки по итогам I полугодия 2019 г. в классе «А» составил 556 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, что на 9% больше, чем в конце 2018 г. Снижение уровня вакансии привело к расширению границ диапазона заявленных ставок на склады класса «А» до уровня 500–650 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы.
Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в складах класса «B» также продемонстрировала тренд на повышение – в среднем на 6% по сравнению с итогами 2018 г. (476 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы). Повышению среднего показателя способствовало увеличение верхней границы диапазона заявленных ставок до 550 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы.
Динамика запрашиваемых ставок аренды на складские площади (вкл. НДС и ОР)
Прогноз для рынка складов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
По прогнозам аналитиков компании Knight Frank, к концу 2019 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге и области составит около 130 000 кв. м. Учитывая тот факт, что в I полугодии 2019 г. уже сдано более 70% запланированных к вводу площадей, доля вакантных лотов продолжит снижение и к концу 2019 г. может закрепиться на уровне менее 3%.
В текущей ситуации ожидается продолжение тенденции по развитию сетей ритейла и компаний-дистрибьюторов. В условиях ограниченного предложения наиболее целесообразной для девелоперов стратегией выглядит реализация объектов формата built-to-suit.
Как отмечает Илья Князев, Заместитель руководителя отдела индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank St Petersburg, сейчас наблюдается большой дефицит свободных складских площадей как в классе «А», так и в классе «В». И такая ситуация положительно сказывается на развитии рынка. Приятно видеть, что девелоперы вновь заняли активную позицию и уже с интересом смотрят в сторону нового строительства. Можно точно сказать, что сейчас сложилось максимально подходящее время для реализации спекулятивных проектов. Спрос на built-to-suit также стабильно высок, и ключевые сделки в первом полугодии общей площадью почти 100 000 кв. м тому подтверждение.
Обзор подготовлен специалистами Knight Frank St Petersburg