УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Анализ рынка складской недвижимости класса «С» («В-») по итогам 2018 года

08.04.2019

  
Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ во главе с директором Департамента оценки и консультационных услуг Алексеем Сергеевым представила исследование рынка складской недвижимости класса «С» («В-») Москвы по итогам 2018 года. В аналитическом обзоре содержатся основные показатели рынка, описание текущих и прогнозных тенденций. На основании представленных данных jценщики смогут рассчитывать и применять корректировки при определении стоимости, величин арендной ставки складской недвижимости класса «С» («В-») в г. Москве.

Аналитические данные для рынка складской недвижимости класса «С» («В-») в открытых источниках крайне ограничены. При этом объекты именно класса «С» («В-») составляют основной объем предложения складской недвижимости в Москве.

Целью настоящего обзора являются раскрытие и анализ информации о складской недвижимости класса «С» («В-») г. Москвы. Обзор был проведен на основе анализа данных из закрытых риелторских баз, объем выборки составил более 20 000 предложений. При этом выборка была отчищена от статистических выбросов, а также от дублированных предложений.

Структура рынка складской недвижимости Москвы

Класс «С» («В-») складской недвижимости Москвы представлен в основном объектами, расположенными в промышленных зонах на территориях как бывших, так и все ещё работающих предприятий. Такое расположение сложилось исторически.

Крупнейшими промзонами Москвы являются:

  • Калошино (506,7 га) – на ее территории расположена самая большая ТЭЦ в Европе;
  • Северное Очаково (398,8 га) и Южное Очаково (259,6 га);
  • ЗИЛ (392 га);
  • Курьяново (382,7 га).

Количество складских объектов класса «С» («В-») постепенно сокращается. При этом спрос остается на высоком уровне: 2018 год продемонстрировал самые высокие показатели спроса на складскую недвижимость в Москве по всем классам, включая класс «С» («В-»).

Крупные девелоперские компании используют промзоны под редевелопмент, возводят жилые комплексы, современные офисные здания и объекты инфраструктуры:

  • Level Group – часть промзоны Калошино;
  • ПИК – промзона Западный порт;
  • Донстрой – промзона Серп и Молот;
  • Группа ЛСР – промзона ЗИЛ.

Текущие тенденции складского рынка

В последние пять лет в Москве наблюдается активное развитие транспортной инфраструктуры. Вблизи промышленных зон, куда работников раньше возил спецтранспорт, теперь открываются станции метро, транспортно-пересадочные узлы, строятся многочисленные развязки. Например, в промзоне ЗИЛ, которая была полностью отдана под реорганизацию, строят три автомобильных и два пешеходных моста через Москву-реку, завершается строительство центральной магистрали ЗИЛа, которая свяжет станции метро, МЦК и ТТК, протяженность магистрали – 6,5 км, количество полос – от четырех до шести. Москва перестает быть похожа на индустриальный город, преобразовывается в мегаполис с функциональными зонами для работы, проживания, отдыха.

Компании-инвесторы, а также потенциальные арендаторы все чаще начинают смотреть в сторону более качественных складских объектов. На рынке класса «С» («В-») остаются компании, которые арендуют помещения для ведения основного бизнеса в Москве или вспомогательные помещения (перевалочные склады), а также компании, которые планируют покупку скорее для дальнейшего редевелопмента, чем для полноценной эксплуатации. Эксплуатация складов класса «С» («В-»), как правило, требует вложений, и порой не малых, так как здания, построенные в 1950-1990 годах, уже износились.

Индустриальная недвижимость перебазируется в кластеры, возводимые за МКАД, это связано как с дорогостоящей землей внутри столицы, так и с определенными ограничениями по доставке грузов на автотранспорте с высокой тоннажностью.

Экономические зоны Москвы

Москву можно разделить на экономические зоны, при этом для складской недвижимости класса «С» («В-») есть некоторые особенности в расположении. Объекты в основном располагаются в промышленных зонах на определенных территориях с учетом конкретных особенностей каждой из зон. В настоящем анализе рынка градация экономических зон проведена исходя из деления по административным округам г. Москвы, а также в зависимости от расположения относительно таких транспортных магистралей, как Третье транспортное кольцо и МКАД. Складские комплексы класса «С» («В-») в г. Москве типично расположены между ТТК и МКАД, а также за МКАД, единичные склады расположены внутри ТТК.

Предложение на рынке складской недвижимости Москвы

В Москве, по сравнению с Московской областью, основной объем предложения составляют объекты, отнесенные к классу «С» («В-»): более 80% или 1,24 млн кв.м построено до 1991 года, при чем менее половины из них реконструированы.

Количество складов класса «С» («В-») постепенно сокращается. Часть объектов реконструируют и переводят в более высокий класс «В+» с современными системами оснащения и высоким уровнем сервиса. Часть промзон, в которых типично расположены складские объекты класса «С» («В-»), отдается под редевелопмент. Склады сносят и на их месте строят современные жилые комплексы, офисные здания, социальную инфраструктуру с парками, скверами и иными зонами отдыха.

Основную часть предложения складской недвижимости класса «С» («В-») в 2018 году составляли объекты, расположенные на территориях промышленных предприятий, вблизи крупных автомагистралей. Наибольшее число предложений о продаже зафиксировано в Юго-Восточном административном округе (27%). Крупнейшими складскими объектами класса «С» («В-»), выставленными на продажу в 2018 году, являлись:

  • Производственно-складской комплекс общей площадью 125 012 кв.м по адресу: Свободы ул., д. 35;
  • База общей площадью 123 000 кв.м по адресу: Маршала Прошлякова ул., д. 26.

Предложения аренды складов в основном были сосредоточены на территориях промзон, административно-производственных комплексов. Наиболее популярным для сдачи в аренду в 2018 году являлся Юго-Восточный административный округ (22%).

Крупнейшими складскими объектами класса «С» («В-»), предложенными к аренде в 2018 году, являлись производственно-складские комплексы на ул. Ижорская, д.  6, стр. 5 и стр. 27 общей площадью 24 000 и 26 000 кв.м соответственно. Предложения больших пространств в аренду в 2018 году были минимальными. Крупные площади в основном уже заняты, условия аренды регулируются в рабочем режиме и становятся более привлекательными для арендаторов.

В 2018 году наибольшее количество предложений о продаже складских объектов класса «С» («В-») отмечалось в Юго-Восточном округе Москвы. На втором месте по числу предложений – Южный округ. Северо-Восточный округ замыкает тройку лидеров.

Распределение количества предложений о продаже складов по округам Москвы

Относительно экономических зон, наибольшее количество предложений зафиксировано между ТТК и МКАД (84% от общего количества предложений). На втором месте по количеству – объекты за МКАД (10%). Стоит отметить, что количество предложений в этой экономической зоне незначительно, в связи с тем, что за МКАД преобладают в основном склады классов «А» и «В+». В центральной части Москвы предложение складов ограничено. Так, внутри Садового кольца практически отсутствуют предложения. В основном встречаются предложения помещений в подвалах жилых домов и административных зданий. Доля в общем количестве предложений продажи складов между Садовым кольцом и ТТК составляет всего 5%.

Распределение количества предложений о продаже складов по экономическим зонам Москвы

Чаще всего выставляются на продажу склады площадью от 1000 до 5000 кв.м. Количество таких предложений составляет 41% в общем количестве предложений о продаже.

Распределение количества предложений о продаже складов по диапазонам площади

Аналогичное распределение количества предложений о продаже по диапазонам площади сохраняется и по округам Москвы.

Распределение количества предложений о продаже складов
по диапазонам площади в округах Москвы

Что касается рынка аренды складской недвижимости класса «С» («В-») в 2018 году, то наибольшее количество предложений об аренде отмечалось в Юго-Восточном округе (22% от всех предложений на рынке). Восточный, Южный и Северо-Восточный округа несколько уступают по количеству предложений Юго-Восточному и занимают приблизительно равные доли в общем количестве предложений.

Распределение количества предложений по аренде складов по округам Москвы

Аналогично ситуации на рынке продажи рынок аренды складской недвижимости класса «С» («В-») в основном сосредоточен между ТТК и МКАД. Вакансия в классе «С» («В-») находится на уровне 4,2% по причине низких арендных ставок, возможности заключения более лояльных договоров аренды, а также улучшения транспортной доступности подобных объектов.

Распределение количества предложений по аренде складов по экономическим зонам Москвы

Большинство предложений представляют собой предложения аренды помещений малой площади. На втором месте по распространенности – складские помещения площадью от 300 до 500 кв.м. Практически ту же долю в общем количестве составляют предложения в диапазоне площади от 1000 до 5000 кв.м. Относительно редкими в анализируемом сегменте являются предложения аренды больших площадей (свыше 5000 кв.м), площади такого формата характерны для высококачественных складов.

Распределение количества предложений по аренде складов по диапазонам площади

Такая структура площадей сохраняется и в разрезе округов. В некоторых округах Москвы, таких как Южный, Юго-Восточный и Юго-Западный, доля предложений аренды в диапазоне площади от 1000 до 5000 кв.м выше, чем в целом по рынку.

Распределение количества предложений по аренде складов
по диапазонам площади в округах Москвы

Спрос на рынке продажи складов

Наибольшим спросом при покупке складской недвижимости класса «С» («В-») в г. Москве пользуются объекты в промзонах, которые реорганизуются или предназначены под редевелопмент. Активным игроком на рынке является Департамент дорожного строительства г. Москвы, выкупающий объекты для целей строительства транспортной инфраструктуры. Большим спросом пользуются объекты с наличием сервисных помещений и земельного участка, площадь которого достаточна для стоянки и маневрирования грузового транспорта.

Спрос на рынке аренды складов

Спрос на аренду складских объектов класса «С» («В-») по-прежнему остается высоким ввиду низких арендных ставок на объекты подобного рода, а также с учетом возможности более лояльного подхода к арендаторам.

Среди арендаторов низкокачественных складских объектов преобладают транспортные и логистические компании, на долю которых приходится почти половина объема поглощения. Одним из основных параметров при выборе складского помещения стала стоимость аренды, в то время как расположение и класс объекта отодвигались на второй план.

В условиях снижения уровня потребления и грузоперевозок внутри МКАД площади арендуются и за счет перехода арендаторов из одних комплексов в другие на более выгодных коммерческих условиях, в том числе с сокращением занимаемого объема площадей.

Коммерческие условия продажи складов

Самым дорогим округом является Юго-Западный, средняя цена предложения в котором составляет 46 882 рублей за кв.м. На втором месте по стоимости – Западный округ, в котором средняя цена продажи объектов складской недвижимости класса «С» («В-») в 2018 году составляла 45 034 рублей за кв.м. Несколько уступает Западному округу по стоимости складская недвижимость Северо-Западного округа – 42 942 рублей за кв.м. Таким образом, Западное направление является наиболее дорогостоящим в данном сегменте рынка. Самые бюджетные же предложения располагались в Южном и Юго-Восточном округах, средняя цена предложения в которых составляла 34 670 и 35 888 рублей за кв.м соответственно.

Средняя цена предложения складов по округам Москвы (рублей за кв.м)

По мере удаления от центра Москвы цена продажи объектов складской недвижимости уменьшается. Так, между Садовым кольцом и ТТК средняя цена продажи складской недвижимости класса «С» («В-») в 2018 году составляла  42 723 руб. за кв.м, между ТТК и МКАД – 38 112 руб. за кв.м, за МКАД – 35 034 руб. за кв.м. Необходимо учитывать, что стоимость объектов между Садовым кольцом и ТТК является более высокой, исходя из предложения объектов меньшей площади, чем в остальных экономических зонах.

   Экономическая зона Средняя цена
по экономическим зонам (руб./кв.м)
   Между Садовым кольцом и ТТК 42 723
   Между ТТК и МКАД 38 112
   За МКАД 35 034


* Цены по «округам-» и «экономическим зонам» указаны с учетом НДС. Цены включают стоимость земельного участка типичной площадью в размере полтора-два пятна застройки.

В целом, рынок продажи складских объектов класс «С» («В-») в 2018 году был стабильным. Колебания цен были незначительными и носили сезонный характер. Колебания связаны с изменением деловой активности: в январе деловая активность типично ниже. В феврале на рынок выходит большее число предложений, деловая активность увеличивается. Снижение наблюдается в марте по причине насыщения рынка. Далее идет незначительный рост и стабильные значения цен в течение года с минимальным порогом снижения в августе по причине спада активности, после окончания мероприятий, посвященных проходившему Чемпионату мира по футболу. Активность на рынке возвращается с приходом осени и уже поддерживает цены предложений на приблизительно равном уровне.

Коммерческие условия аренды складов

Аналогично ситуации на рынке продажи, ставки аренды в среднем уменьшаются по мере удаления от центра. Самыми дорогими направлениями стали Западный, Северо-Западный и Юго-Западный округа, а вот восточное направление оказалось относительно дешевым.

Средняя ставка аренды на склады по округам Москвы (рублей за кв.м в год)

   Экономическая зона Средняя ставка
по экономическим зонам (руб./кв.м/год)
   Между Садовым кольцом и ТТК 5834
   Между ТТК и МКАД 4977
   За МКАД 4330


* Арендные ставки указаны с учетом НДС, операционных расходов и без учета коммунальных платежей.

Увеличение ставок аренды складской недвижимости класса «С» («В-») в июне 2018 года было связано с проведением Чемпионата мира по футболу (активность наблюдалась по всем сегментам коммерческой недвижимости). Увеличение ставок в конце года произошло по причине реагирования рынка на увеличение НДС с 1 января 2019 года (так как предложения выставляются заранее).

Ставки капитализации на рынке складской недвижимости

Аналитики компании Swiss Appraisal на основе рыночных данных рассчитали среднее значение ставки капитализации методом экстракции. Выборка основана более чем на 100 объектах складского назначения класса «С» («В-»), одновременно выставленных на продажу и аренду. Среднее значение ставки капитализации для индустриальной недвижимости класса «С» («В-»)по итогам 2018 года составляет 11,9%.

Прогнозы для рынка складов класса «С» («В-»)

В начале 2019 года Аналитики Swiss Appraisal ожидают следующие тенденции на данном рынке:

  • незначительное увеличение ставок аренды в связи с увеличением НДС;
  • вакансия также незначительно увеличится за счет повышения арендных ставок;
  • ставки капитализации сохранятся на прежнем уровне ввиду относительной стабильности рынка.

Согласно планам по строительству улично-дорожной сети г. Москвы, начнется строительство северного дублера Кутузовского проспекта. Помимо этого, продолжится работа на таких объектах, как:

  • Южный дублер Кутузовского проспекта;
  • Балочный мост через канал имени Москвы;
  • Улично-дорожная сеть на территории бывшей промзоны ЗИЛ;
  • Развязки МКАД с Алтуфьевским, Волоколамским, Осташковским и Бесединским шоссе, а также с Липецкой улицей и улицей Генерала Дорохова;
  • Улично-дорожная сеть в районе административно-делового центра (АДЦ) «Коммунарка»;
  • Дорога от Калужского шоссе до улицы Поляны;
  • Дорога Марьино – Саларьево;
  • Дорога Середнево – Десна.

Таким образом, транспортное сообщение будет улучшаться, а соответственно, будет увеличиваться спрос на складскую недвижимость, в том числе и класса «С», предложение которой, в свою очередь, будет сокращаться из-за реформации подобных объектов в класс «В».

Выводы исследования складского рынка класса С (В-)

Можно с уверенностью сказать, что кризис на рынке складской и коммерческой недвижимости Москвы подходит к концу. При этом потенциальные покупатели и инвесторы приобретают производственно-складскую недвижимость класса «С» («В-») под редевелопмент более обдуманно, просчитывая все возможные риски проектов.

Вакансия в классе «С» («В-») по-прежнему остается самой низкой (4,2%) по причине низких арендных ставок, возможности заключения более лояльных договоров аренды, а также улучшения транспортной доступности подобных объектов.

Среднее значение ставки капитализации для индустриальной недвижимости класса «С» («В-») по итогам 2018 года составляет 11,9%.

Цены продажи варьируются от 34 670 руб. за кв.м в ЮАО до 46 882 руб. за кв.м в ЮЗАО Москвы (цены указаны с учетом НДС и включают стоимость земельного участка типичной площадью в размере полтора-два пятна застройки).

Арендные ставки варьируются от 4746 руб. за кв.м в год в ВАО до 5605 руб. за кв.м в год в ЗАО Москвы (ставки указаны с учетом НДС, операционных расходов и без учета коммунальных платежей).

Аналитический материал подготовлен аналитической группой офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ во главе с директором Департамента оценки и консультационных услуг Алексеем Сергеевым.
 



Swiss Appraisal – швейцарская оценочная компания и одна из самых динамичных компаний на рынке профессиональных услуг стоимостного консалтинга в России и СНГ. Swiss Appraisal входит в структуру швейцарского холдинга SRG Holding, SA (Geneva). Офисы Swiss Appraisal открыты в Швейцарии, Великобритании, Нидерландах, США, Китае, России и СНГ. Компания оказывает полный комплекс услуг по оценке бизнеса, материальных и нематериальных активов в соответствии с российскими и международными стандартами для среднего и крупного бизнеса, а также государственного сектора.

Высокая репутация компании подтверждена ведущими позициями в национальных и международных рейтингах: ТОП-15 в рейтинге делового потенциала оценочных компаний России и ТОП-10 в списке крупнейших компаний российского рынка оценки по версии Международного рейтингового агентства «Эксперт РА»; ТОП-10 в списке наиболее стратегичных оценочных компаний России Института экономических стратегий РАН; ТОП-5 в рейтинге инвестиционных консультантов Mergers.ru; SQ1 - наивысшее качество предоставляемых клиентам услуг по  мнению «Национального рейтингового агентства»; А+++ 1+++ 1+++ [%] – наивысший рейтинговый индекс Экспертно-аналитической компании «ЮНИПРАВЭКС».

Материалы по теме

Итоги 2018 года на рынке складской недвижимости Московского региона

Итоги 2018 года и сделки на рынке складов Москвы и Подмосковья
05.02.2019 Склады В Московского регионе отмечен рекордный спрос на склады и в 2019 году спада не предвидится Подробнее

Тренды складского рынка столичного региона – будущее рынка за «близкими и малыми» форматами

Будущее рынка складов за «близкими и малыми» форматами
11.01.2019 Тенденции рынка Аналитики Knight Frank прогнозируют увеличение доли городских складов форматов «последней мили» и light industrial Подробнее

Складской рынок Москвы и Подмосковья – предварительные итоги 2018 года

Складской рынок Москвы и Подмосковья – предварительные итоги 2018 года
24.12.2018 Склады Эксперты компании S.A. Ricci отмечают формирования тренда покупки «под себя» в качестве альтернативы аренде и снижение уровня вакансии за счет вымывания с рынка наиболее интересных объектов Подробнее

Анализ сегмента крупных земельных участков Подмосковья для строительства складской и производственной недвижимости

Анализ сегмента крупных земельных участков для строительства складов и производств
19.12.2018 Статьи На сегодняшнем рынке цены на соседние земельные массивы промназначения могут отличаться в разы Подробнее

Анализ рынка складов всех регионов России, 2018 год

Анализ рынка складов всех регионов России, 2018 год
19.09.2018 Склады В 2018 году в России существенно увеличился и объем ввода складов, и рост спроса на них Подробнее

Перспективы рынка оптово-распределительных складов

Оптово-распределительные склады в России
05.09.2018 Статьи В России началось активное строительство ОРЦ – пять объектов площадью более 260000 кв.м Подробнее

Популярное

ТРЦ Галион как пример успешного и доступного арендного бизнеса
Арендный бизнес: выбор типа недвижимости – первое условие успешных инвестиций
При правильном подходе даже инвесторы со скромными финансовыми возможностями могут выгодно инвестировать средства в бизнес, обладающий стабильностью и минимальными рисками
подождите ...
HotLog