Санкт-Петербург: итоги 2018 года на рынке индустриально-складской недвижимости

 
Аналитики компании Knight Frank St Petersburg по итогам 2018 года представили исследование рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В 2018 году в эксплуатацию введено 124 000 кв.м качественных складских площадей, 55% из которых предназначены для рынка аренды. Показатель чистого поглощения снизился на треть по сравнению с итогом 2017 года и составил 106 000 кв.м. Доля свободных складских площадей к концу 2018 г. увеличилась на 0,4 п.п. по сравнению с концом 2017 года и составила 4,2%. Наибольший дефицит наблюдался на рынке складов класса «А». В течение 2018 года значительных колебаний средней запрашиваемой ставки аренды не наблюдалось, по сравнению с итоговым значением 2017 года произошло её повышение на 3,2%. Вследствие сокращения предложения положительную динамику продемонстрировали ставки на объекты класса «А». В 2018 году показатель суммарного объёма сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге и области составил 270 000 кв.м, совсем немного уступив суммарному значению 2017 года.

Динамика складского рынка Санкт-Петербурга и области

Ключевые события рынка складов Санкт-Петербурга

Наиболее крупные сделки продажи складов и индустриальной недвижимости были заключены в I полугодии 2018 года. Это складской комплекс «АКМ Лоджистикс» на Московском шоссе (63 000 кв.м) и завод «Невопласт» в Сосновом бору (22 000 кв.м).

С целью размещения оптово-распределительного центра ритейлером «Красное & Белое» полностью арендован строящийся корпус площадью 38 000 кв.м в логопарке «Осиновая роща». Это крупнейшая сделка аренды индустриально-складской недвижимости в данном регионе за последние 3 года.

В 2018 году заключено две сделки на строительство высококачественных складов в формате built-to-suit. На территории комплекса «Raum Бугры» появится складской объект площадью 13 800 кв.м. Также выдано разрешение на строительство распределительного центра площадью 15 000 кв.м для грузоперевозчика «ПЭК» в Красногвардейском районе. Девелопером проекта выступит группа компаний КРЭС.

На территории Петербурга и области завершились строительство и реконструкция 32 предприятий. Получены разрешительные документы на ввод в эксплуатацию «Инновационного центра «Буревестник», дочернего предприятия АК «АЛРОСА», площадью 25 000 кв.м и предприятия по разработке и исследованиям в области биотехнологий пищевых производств «РУСХЛЕБ». Оба проекта реализованы в особой экономической зоне «Новоорловская».

Во Фрунзенском районе состоялось открытие 3-й очереди фармацевтического завода «ПОЛИСАН» площадью 9800 кв.м, построенного в соответствии с международными стандартами надлежащей производственной практики GMP.

Предложение на складском рынке Петербурга и Ленинградской области

По итогам прошедшего года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию 124 000 кв.м качественных складов, что в 1,4 раза выше показателя ввода в 2017 года. Суммарный объём предложения превысил 3,3 млн кв.м. В 2018 году на рынке спекулятивного ввода отмечены положительные тенденции: 55% новых построенных складских площадей были предназначены для рынка аренды (45% пришлось на неспекулятивный ввод), в то время как в 2017 наблюдалась противоположная ситуация. Объём качественных складских площадей, выведенных на рынок аренды, увеличился в 2 раза по сравнению с результатами 2017 года.

Среди складских объектов класса «А» крупнейшими введёнными в эксплуатацию стали 4-й складской корпус в комплексе «Октавиан» и 4-я очередь в «Логопарке Троицкий». Наиболее крупным объектом, вышедшим на рынок аренды в 2018 году, являлся складской комплекс класса «B» ReForma, расположенный на Парнасе. Наибольший объём складских площадей был введён на северном направлении Санкт-Петербурга.

Кроме того, несколько складов площадью от 2500 до 5000 кв.м каждый возведены в городской черте, в частности три из них – в Красногвардейском районе Петербурга. Также пополнился рынок складов ответственного хранения в результате ввода нового объекта класса «А» на территории логистического оператора УК «Грандо» в Фёдоровском. Суммарный объём складского рынка 3PL по итогам года составил 646 000 кв.м.

Динамика ввода складов, поглощения и свободных площадей

Ключевые складские объекты, введенные в 2018 году в Петербурге и области

Спрос на рынке складов Петербурга и Ленинградской области

Объём свободного предложения складов по итогам 2018 года составил 139 000 кв.м. Уровень вакантного предложения складов класса «А» снизился до 3% (-0,7 п.п. по отношению к I полугодию 2018 года), по сравнению с концом 2017 года вакансия незначительно увеличилась (+0,2 п.п.) вследствие ротации арендаторов. В сегменте складов класса «B» также произошло увеличение доли вакантных площадей на 1 п.п., в основном за счёт нового предложения в комплексе ReForma, которое к концу года составило более трети суммарного вакантного предложения помещений класса «B».

2018 год прошёл очень активно для рынка складской и индустриальной недвижимости Петербурга и области. Совокупный объём сделок по аренде и покупке складов «А» и «B» класса составил 270 000 кв.м. Если не принимать в расчёт крупнейшие сделки по продаже логистического парка «Гориго» в 2017 году и «АКМ Лоджистикс» в 2018, то суммарный объём проданных и арендованных площадей на 7% превысил итог 2017 года, а непосредственно в сделках аренды – на 31% площадей.

«Что касается отраслевой структуры спроса, то впервые с 2014 года вернул лидирующую позицию сегмент розничной торговли, его доля составила 39% от общего объёма площадей. Суммарно ритейлерами было занято/куплено около 76 000 кв.м – практически в 4 раза больше, чем годом ранее. Тренд на увеличение доли производственных компаний в сделках по итогам года сохранился, их доля в сделках увеличилась на 4,4 п.п. и составила 26%», – комментирует Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

Отдельно стоит отметить, что в 2018 году было заключено меньше сделок аренды со складами «А» и «B» класса, чем в 2017, однако возросло число крупных сделок со складской площадью от 7000 кв.м (7 сделок в 2018 году против 4 в 2017).

Ключевые сделки продажи складской и индустриальной недвижимости в 2018 году в Петербурге и области

В 2018 году наиболее востребованными оставались складские площади в диапазоне 1000-2000 кв.м (43%), примерно в равном количестве поступали обращения от потенциальных арендаторов, которые искали помещения размером до 1000 кв.м и 2000-5000 кв.м. По количеству запросов лидировали производители (25%) и компании из сферы деятельности оптовой и розничной торговли (43%), основной бюджет заявок находился в диапазоне 400-500 руб. за кв.м в месяц.

Динамика соотношения сделок аренды и продажи складов в Петербурге и области

Коммерческие условия на складском рынке Петербурга

Показатель средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды по итогам 2018 года остался на уровне I полугодия 2018 и составил 465 руб. за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы, для качественных складских комплексов. Однако по сравнению с концом 2017 года средняя ставка увеличилась на 3,2%.

В 2018 году тренд на уменьшение средневзвешенной запрашиваемой ставки на складские площади класса «А», наблюдаемый с 2015 года, прекратился: ставка увеличилась на 8,6% по сравнению с концом 2017 и впервые с начала 2016 поднялась до отметки 504 руб. за кв.м в месяц, пообъектное годовое изменение при этом составило 8%. Наиболее высокий уровень заявленных ставок отмечен в объектах, расположенных в городской черте.

Ставки аренды складов в классе «B» незначительно снизились и в среднем составили 430 руб. за кв.м в месяц (включая НДС и операционные расходы), уменьшившись на 1,9% по сравнению с итогом 2018 года, однако в целом можно отметить повышение границ диапазона запрашиваемых ставок на склады класса «B» в среднем на 13%. Пообъектно ставки снизились в среднем на 1%.

Динамика запрашиваемых ставок аренды на склады в Петербурге и области

Прогнозы развития рынка складов Петербурга и Ленинградской области

В 2019 году продолжится строительство новых корпусов в комплексах «Осиновая роща», «Raum Бугры», «Октавиан», «Логопарк М10», а также планируется возвести 2 очереди компактных объектов площадью 2000-3000 кв.м в Красногвардейском районе. Суммарно девелоперами заявлено к вводу около 160 000 кв.м качественных складских площадей. В качестве примера одной из локаций, где ведётся активное строительство новых комплексов можно привести Шушары: в 2018 году разрешение на осуществление строительных работ было выдано разным застройщикам на несколько участков. Также выдано разрешение на строительство автоматизированного складского комплекса компании Nokian Tyres во Всеволожске.

В ближайшей перспективе специалисты Knight Frank St Petersburg не прогнозируют существенного увеличения уровня вакантных помещений в связи с тем, что практика ввода складов, заполненных арендаторами на этапе строительства, сохраняется. Вместе с тем арендные ставки уже в I квартале 2019 года могут показать положительную динамику в связи с увеличением ставки НДС. Объём спекулятивного рынка по итогам 2019 может достичь 1,9 млн кв.м качественных складов.

Распределение строящихся и заявленных к вводу в 2019 году складов в Петербурге и области

По словам Ильи Князева, Заместителя руководителя отдела индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank St Petersburg, в 2018 году на рынке возобновилось строительство крупных спекулятивных объектов, что не может не радовать. Также вернулись крупные заявки на аренду от 10 000 до 15 000 кв.м. Ввиду ограниченного количества складских помещений большого объёма спрос на built-to-suit стабильно высок. Хочется отметить серьёзную активность e-commerce компаний из первой десятки. До этого максимальный спрос со стороны e-commerce приходился на 2016 год.  В наступившем 2019 году ожидается сокращение вакансии, увеличения доли сделок built-to-suit, а также выхода на рынок новых спекулятивных проектов.

Юрий Менухов, директор PNK Group, комментирует: «Этот год очень активный для рынка: мы видим увеличение количества запросов и сделок. Если говорить о нашей компании, то активность растёт с каждым месяцем. Что касается Санкт-Петербурга, то в нашем индустриальном парке «PNK Парк Софийская КАД» в этом году возведены и введены в эксплуатацию два объекта по индивидуальным проектам в соответствии со всеми требованиями заказчиков (built-to-suit) общей площадью 20 000 кв.м. Оба здания имеют свои особенности: в одном возведён трехэтажный офисный блок площадью более 2100 кв.м с двумя полноценными столовыми и пространством под шоу-рум, в другом выполнена выступающая из периметра здания трёхэтажная административно-бытовая часть площадью порядка 1700 кв.м с полноценной столовой и усиленной системой вентиляции. Для обоих клиентов в офисных блоках выполнена отделка по индивидуальным проектам в соответствии с корпоративными требованиями. На прилегающей территории у объектов оборудованы просторные парковки как для легкового, так и для большегрузного транспорта. В «PNK Парке Софийская КАД» есть свободные участки: 30 га готовы под застройку. Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга в 2018 году был активным. В следующем году ожидаем того же. Интерес к нашему петербургскому парку стабильно высокий с момента его открытия».

Александр Ковалёв, генеральный директор «Корпорация «Стерх» отмечает: «К концу 2018 года мы видим самый низкий уровень вакансии, начиная с 2014 года, что вызвало рост арендных ставок на склады класса «А». Впервые за последние четыре года мы наблюдали высокую активность девелоперов, которые не побоялись строить спекулятивные склады. Большая часть заявленных складов в 2018 году была сдана еще на этапе строительства. В следующем году рост арендных ставок будет продолжаться и, возможно, дойдёт до уровня 2014 года. При этом на данный момент девелоперы все равно готовы строить пока только в формате BTS. Думаю, что в 2019 году ожидаемо подписание сделок по складам именно в этом формате».

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank St Petersburg