УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Итоги I полугодия 2018 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга

20.07.2018

 
Международная консалтинговая компания Knight Frank St Petersburg подвела предварительные итоги первого полугодия на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга.

По оценке экспертов Knight Frank, в I полугодии 2018 года на рынке продолжилась тенденция снижения ввода складских площадей, в том числе в спекулятивном сегменте. В связи  этим показатель чистого поглощения составил всего 22 000 кв.м.

Заявленные ставки аренды в складских комплексах класса «B» остаются на уровне конца 2017 года, впервые с 2015 отмечено небольшое увеличение средневзвешенной ставки в классе «А».

Объем проданных складских и промышленных площадей в течение полугодия превысил отметку в 100 000 кв.м.

Динамика основных показателей складского рынка Петербурга по сравнению с показателями IV квартала 2017 года

Показатель Класс «А» Класс «В»
  Суммарная площадь качественных складских
  комплексов (тыс.кв.м),
3216
в том числе (тыс.кв.м): 2052 1164
  Суммарная площадь качественных складских
  комплексов, сдаваемых в аренду (тыс.кв.м)
1746 ↓
  Введено в эксплуатацию в I полугодии 2018 года
  (тыс.кв.м),
25
в том числе (тыс.кв.м): 23 2
  Суммарная площадь вакантного предложения
  (тыс.кв.м)
123 ↑
  Чистое поглощение качественных складских
  площадей за I полугодие 2018 года (тыс.кв.м)
-22 ↓
  Доля свободных площадей (%) 3,7 ↑ 3,9 ↓
  Запрашиваемые арендные ставки (руб./кв.м/мес.,
  включая НДС и операционные расходы)
420-550 350-500
  Среднее пообъектное изменение запрашиваемой
  ставки аренды (%)
3 1

Ключевые события на складском рынке Санкт-Петербурга

В течение I полугодия 2018 года завершены строительство и реконструкция 16 объектов промышленного назначения, включая производственно-складской комплекс производителя и дистрибьютора медицинских изделий «Гломако» и завод теплоизоляционных материалов корпорации «ТехноНИКОЛЬ» на территории индустриального парка «Фёдоровское».

О планах на строительство новой очереди спекулятивного складского комплекса общей площадью 20 000 кв.м объявила бельгийская логистическая компания Ahlers. Инвестор собирается возвести объект на принадлежащем ему участке 20 га в Горелово.  

Также получено разрешение на строительство совместного предприятия (Tokyo Rope и «Росинжиниринг») по производству систем инженерной защиты, которое разместится в особой экономической зоне «Нойдорф» в Стрельне.

Кроме того, по итогам I полугодия 2018 года было заключено несколько крупных сделок по продаже объектов складской и индустриальной недвижимости. Так, компания «ЭТМ» продала склад общей площадью 16 500 кв.м в Колпинском районе. Также российская компания из области машиностроения приобрела производственный комплекс «Невопласт» площадью 22 000 кв.м в Сосновом Бору. А наиболее крупным реализованным объектом стал комплекс «АКМ Лоджистикс» площадью 63 000 кв.м.

Предложение на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга

В I полугодии 2018 года общая площадь качественных складов Петербурга и Ленинградской области превысила 3,2 млн кв.м. В течение анализируемого периода был введён в эксплуатацию минимальный объём складских площадей – 25 000 кв.м, что на четверть меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Среди ключевых введённых объектов 4-й корпус класса «А» складского комплекса «Октавиан». Складская площадь здания составляет более 12 000 кв.м, однако его поступление на рынок не повлияло на ситуацию со свободным качественным предложением: корпус  был арендован ещё на стадии строительства. Кроме того, открылся качественный объект складской площадью 8 000 кв.м в составе строительного центра СТД «Петрович» на пересечении Выборгского шоссе и проспекта Энгельса.

Суммарное вакантное предложение по итогам полугодия составило 123 000 кв.м. При этом динамика классов в структуре предложения разнонаправлена. В I полугодии 2018 года уровень свободных площадей в классе «B» продолжил снижение и достиг значения 3,9%. Как отмечают эксперты Knight Frank, сокращение площадей происходит на протяжении последних нескольких лет. При этом уровень вакантных площадей класса «А» увеличился до 77 000 кв.м, что во многом связано с освобождением крупных складских блоков в 2 комплексах. Уровень вакантных площадей в объектах класса «А» на конец I полугодия составил 3,7%.

Спрос на склады в Санкт-Петербурге

Спрос на качественные помещения остается стабильно высоким, суммарный объем сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости составил 171 000 кв.м. В сравнении с результатами аналогичного периода прошлого года прирост реализованных площадей составил 6% (без учета продажи «Гориго» в I полугодии 2017 года и «АКМ Лоджистикс» в I полугодии 2018 года).  Однако в условиях отсутствия нового доступного предложения показатель чистого поглощения достиг значения 22 000 кв.м, сократившись на 5% по отношению к результатам I полугодия 2017 года. На столь низком уровне поглощения сказались незначительный объём введённых в эксплуатацию площадей, а также превышение суммарного объёма освободившихся помещений над поглощёнными. Кроме того, компаниям трудно найти помещения ввиду несоответствия предложения запрашиваемым характеристикам.

Сделки аренды складской и индустриальной недвижимости площадью более 4000 кв.м, заключенные в I полугодии 2018 года

Арендатор Профиль Объект Класс Площадь (тыс.кв.м)
  PEC Логистика Конфиденциально н/д 15
  Конфиденциально Производство «Raum Бургы» «А»/«В» 13,8
  DLG Logistics Логистика PNK-2 «А» 13,6
  Конфиденциально Производство «Raum Бургы» «В» 9,6
  Конфиденциально Фармацевтика MLP «Уткина заводь» «А» 5
  «Грин Корн» Производство б/н «В» 4,5
  «Ленгазэнергоремонт» Производство Завод «Русский Дизель» н/д 4


В I полугодии наибольший интерес к аренде складских площадей проявили производственные и логистические компании: их доля в суммарном объёме сделок увеличилась на 14 и 5 п.п. соответственно по сравнению с концом 2017 года. После заметного спада активности в 2017 доля ритейлеров вновь начала увеличиваться: только за I половину года торговыми компаниями арендовано на 9% больше площадей, чем за весь 2017 год. Данную тенденцию подтверждает анализ обращений потенциальных арендаторов в компанию Knight Frank St. Petersburg: более половины всех запросов I полугодия поступило именно от компаний, работающих в сфере торговли. В целом в структуре спроса преобладали отапливаемые складские и производственные помещения до 1500 кв.м с бюджетом до 450 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы) на юге города, но компании, впервые искавшие помещение, как правило, рассматривали все локации для размещения.

Распределение площадей в сделках аренды в зависимости от профиля арендатора

Коммерческие условия на аренду складов в Петербурге

По итогам I полугодия средневзвешенная ставка аренды на помещения класса «А» составила 479 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы), впервые с I полугодия 2015 года прекратилось её снижение. Напротив, по отношению к значению IV квартала 2017 года отмечен рост данного показателя на 3%. Ставки аренды складов в классе «B» остались примерно на прежнем уровне – 440 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы), однако можно отметить расширение верхней границы диапазона запрашиваемых ставок на 10%, что связано с дефицитом площадей на севере города и в городской черте. Пообъектные изменения ставок в классах «А» и «В» незначительны и составили в среднем 3% и 1% соответственно.

Соотношение объема предложения и уровня средневзвешенных заявленных
арендных ставок на склады

Прогноз развития складского рынка СПб

До конца года запланирован ввод в эксплуатацию 235 000 кв.м складских площадей. Принимая во внимание имеющийся опыт реализации складских комплексов у девелоперов, которые в данный момент занимаются возведением дополнительных очередей, можно говорить о том, что при благоприятных рыночных условиях строительство около 70-80% заявленных площадей с большой вероятностью завершится в установленный срок.

В целом наблюдается возобновление девелоперской активности на рынке складской недвижимости региона. Это касается не только спекулятивного сегмента, но и строительства качественных объектов под собственные цели компаний. Драйверами новых складских проектов в Санкт-Петербурге и области становятся промышленные предприятия и дистрибьюторы, которым необходимы качественные здания, отвечающие современным требованиям и позволяющие оптимизировать внутренние процессы. Так, например, на завершающей стадии находятся проекты на территории PNK-парка «Софийская-КАД», реализуемые по схеме built-to-suit, строится 3-я очередь логистического комплекса группы компаний «СКРАП» на Парнасе. Кроме того, подписано инвестиционное соглашение о строительстве автоматизированного складского комплекса Nokian Tyres во Всеволожске. Крупнейшему шинному производителю требуется новый объект для наращивания объёмов продукции и совершенствования логистики, его строительство планируется осуществить рядом с функционирующим заводом на участке размером 5 га. В более отдалённой перспективе возможна реализация масштабного строительства на землях суммарной площадью 240 га в Буграх индустриального парка под названием «Европарк», в состав которого может войти уже существующий комплекс «Raum Бугры».  

Крупнейшие спекулятивные склады на стадии строительства, заявленные к вводу в 2018 году

Название Очередь Район Класс Назначение Складская площадь (тыс.кв.м) Девелопер
  Nordway («Логопарк М10») IV очередь  Пушкинский «А» Аренда 34 Sirin Development
  «Осиновая роща» IV очередь  Выборгский «А» Аренда +3PL 30 «Стерх»
  «Raum Бугры» IV очередь  Всеволжский «А»/«В» Аренда (bts) 14 «Инвест Бугры»


Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg, комментирует: «Высокий спрос на рынке приводит к сокращению предложений по аренде в качественных складских комплексах. При этом количество запросов на большую площадь – от 20 000 кв.м и до 50 000 кв.м – растёт, текущего предложения недостаточно, а новые крупные спекулятивные проекты практически не появляются. В связи с этим направление built-to-suit находится на подъёме и активно рассматривается со стороны клиентов с запросами от 5 000 кв.м до 50000 кв.м. Похоже, что эта модель отношений будет доминировать на рынке ближайшие 3-5 лет».

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank St Petersburg

Материалы по теме

На рынке инвестиций в коммерческую недвижимость складской сегмент вырос более чем в 2,5 раза

На рынке инвестиций в коммерческую недвижимость складской сегмент вырос более чем в 2,5 раза
18.07.2018 Консультанты, управляющие Все сегменты рынка недвижимости, кроме складов, зафиксировали падение объема инвестиций Подробнее

РАД продаст склад Петербургского хладокомбината №7

Российский аукционный дом
10.07.2018 Регионы РФ Вместе с комплексом 14000 кв.м инвестору перейдет право аренды земельного участка площадью 5,3 га Подробнее

Логистическая компания DLG Logistics переехала в складской комплекс «PNK-2» в п. Шушары

Логистическая компания DLG Logistics переехала в складской комплекс «PNK-2» в п. Шушары
06.06.2018 Регионы РФ Компания заняла складское помещение класса «А» площадью 13600 кв.м в логопарке на Московском шоссе Подробнее

Компания «Инвест-Бугры» построит комплекс индустриальной недвижимости в Ленобласти

Компания «Инвест-Бугры» построит комплекс индустриальной недвижимости в Ленобласти
01.06.2018 Регионы РФ Объекты общей площадью 45000 кв.м станут продолжением существующего складского комплекса RAUM Подробнее

Nokian Tyres построит складской комплекс в Ленобласти

Nokian Tyres построит складской комплекс в Ленобласти
24.05.2018 Регионы РФ Площадь логистического здания составит 15000 кв.м. Инвестиции в его строительство достигнут 1,8 млрд рублей Подробнее

Краткий обзор рынка офисной недвижимости Петербурга по итогам I квартала 2018 года

Краткий обзор рынка офисной недвижимости Петербурга по итогам I квартала 2018 года
10.04.2018 Офисы Рынок качественных офисов на северо-западе Санкт-Петербурга развивается лучше других районов города Подробнее

Объем свободных складских площадей в регионах России сократился с 8% до 4%

Объем свободных складских площадей в регионах России сократился с 8% до 4%
07.02.2018 Консультанты, управляющие Вакантность складов в регионах снизилась за 2-е полугодие 2017 года в два раза Подробнее

Итоги 2017 года на рынке складской недвижимости Петербурга

Итоги 2017 года на рынке складской недвижимости Петербурга
01.02.2018 Склады Рынок недосчитался около трети складских площадей заявленных к вводу в 2017 году, что привело к дефициту доступных для аренды помещений Подробнее

«Норд-Овощ» построит крупный производственно-складской комплекс в Ленобласти

«Норд-Овощ» построит крупный производственно-складской комплекс в Ленобласти
28.08.2017 Регионы РФ Общая площадь комплекса составит 100 000 кв.м. Он будет включать производственно-складские помещения, а также площадку для организации ярмарок и торговли с автомобилей Подробнее

Складской рынок Москвы и Подмосковья – предварительные итоги 2018 года

Складской рынок Москвы и Подмосковья – предварительные итоги 2018 года
24.12.2018 Склады Эксперты компании S.A. Ricci отмечают формирования тренда покупки «под себя» в качестве альтернативы аренде и снижение уровня вакансии за счет вымывания с рынка наиболее интересных объектов Подробнее

Анализ рынка складов всех регионов России, 2018 год

Анализ рынка складов всех регионов России, 2018 год
19.09.2018 Склады В 2018 году в России существенно увеличился и объем ввода складов, и рост спроса на них Подробнее

Популярное

Обзор по итогам 2018 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
Обзор по итогам 2018 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объём инвестиций в недвижимость в прошедшем году
подождите ...
HotLog