Согласно данным компании JLL, представленным в обзоре рынка складов по итогам первых трех месяцев 2018 года, доля свободных складских площадей в Московском регионе упала на 1,9 п.п. – с отметки 8,3% на конец 2017 года до 6,4%. В абсолютном выражении объем незанятых помещений снизился до 1,08 млн кв.м. Данный показатель как в относительном, так и в абсолютном значении является минимальным с начала 2015 года.
«Существенному сокращению объема свободных помещений в течение I квартала 2018 года способствовала высокая активность на вторичном рынке складов. За первые три месяца года свой статус с «занято» на «свободно» и наоборот сменили более 0,5 млн кв.м в существующих складских комплексах. Значительное превышение в этом объеме занятых блоков над высвободившимися привело к снижению вакантности, – комментирует Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – В целом тренд сокращения объема незанятых складов прослеживается с начала 2017 года».
Динамика свободных площадей на складском рынке Московского региона
Основной причиной такого резкого падения вакантности, помимо активизации спроса, стал низкий объем нового складского строительства. За первые три месяца года ввод качественных складских площадей в Московском регионе составил 68 000 кв.м, из которых 46 000 кв.м – это блоки в «PNK Парк Валищево».
До конца 2018 года анонсировано еще 879 000 кв.м площадей в новых складских объектах. Крупнейшими проектами года станут склады по схеме built-to-suit для ритейлеров, а именно: комплекс компании Wildberries.ru (146 000 кв.м), 90 000 кв.м в Солнечногорском районе для крупного международного ритейлера, 68 000 кв.м – здание для компании «Утконос» в парке «Ориентир Север 3», а также здание площадью 52 000 кв.м для логистической компании «Оператор коммерческой недвижимости» в «PNK Парк Валищево».
По словам Оксаны Копыловой, чуть более половины из строящихся проектов 2018 года (487 000 кв.м) на данный момент не заняты. Ввод такого количества спекулятивных складов, безусловно, приведет к росту вакантности в моменте, но высокая активность рынка будет способствовать ее сокращению. По итогам года ожидается стабилизация доли свободных площадей в пределах 6-7%.
Динамика спроса, предложения и арендных ставок на складском рынке Московского региона
В противовес низкому объему нового предложения, спрос на складском рынке сохраняется на высоком уровне. В течение I квартала 2018 года объем сделок аренды и покупки складов в Московском регионе составил 452 000 кв.м, что в три раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. 71% объема сделок этого квартала относятся к уже введенным площадям, остальное – контракты по будущему строительству.
«Хотя начало года традиционно считается тихим периодом, результат первых трех месяцев 2018 года стал рекордным для аналогичных кварталов за всю историю рынка и сопоставимым с итогами первого полугодия 2017 года, – подчеркивает Евгений Бумагин, директор по России и СНГ, отдел складских и индустриальных помещений компании JLL. – Высокая бизнес-активность, с превышающим 300 000 кв.м ежеквартальным объемом сделок, сохраняется уже на протяжении года, что обусловлено стабильно низким уровнем арендных ставок».
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на складском рынке Московского региона по новым сделкам со складами находятся в диапазоне 3,3-3,6 тысяч руб. за кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов). Фактические ставки аренды различаются применительно к конкретному объекту и его местоположению, сохраняя зависимость относительно удаленности от МКАД.
Среди сделок стоит отметить аренду компанией «ВкусВилл» склада компании «Дикси» в «PNK Парк Северное Шереметьево» (52 000 кв.м), покупку ритейлером «Максидом» здания «Нидан Соки» в Котельниках (41 000 кв. м), расширение компании DNS в «Атлант Парк» (39 000 кв.м), а также новый BTS-проект A Plus Development для производственной компании AGC Glass в Клину (21 600 кв.м). В целом наиболее активным по объему арендованных и купленных площадей традиционно был ритейл, на который пришлось 40% спроса прошедшего квартала.
Структура спроса на складском рынке Московского региона
При условии сохранения текущего уровня активности на рынке, объем сделок со складами в Московском регионе по итогам года может достичь 1,5 млн кв.м. Как замечает Евгений Бумагин, сейчас на рынке ведется активная работа над целым рядом крупных заявок площадью свыше 30 000 кв.м каждая, и что важно – спрос на большие блоки формируют компании самых разных секторов. На фоне этих позитивных сигналов опасения вызывают только геополитические события, которые могут скорректировать планы развития некоторых компаний, а в ряде случаев поставить их на паузу.
Обзор подготовлен специалистами JLL
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")