Итоги 2017 года на рынке складской недвижимости Петербурга

Аналитики компании Knight Frank St Petersburg подвели итоги 2017 года на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга.

В 2017 году в эксплуатацию введено 87 000 кв.м, что стало наименьшим результатом на рынке качественных складов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за последнее время.

К концу 2017 года ставки аренды на складские помещения класса «А» продолжили тренд на незначительное снижение – на 1–2% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, в классе «B» наметились положительные тенденции: годовой рост средневзвешенной заявленной ставки составил 8%.

Годовой объём чистого поглощения складов составил 146 000 кв.м, а вакантное предложение снизилось на 33% по отношению к концу 2016 г.

В 2017 году завершились строительство и реконструкция 26 промышленных предприятий в Петербурге и области.

Наиболее крупные сделки аренды складов в Петербурге и Ленинградской области состоялись в сегменте класса «А», где помещения снимали компании, занимающиеся розничной торговлей и дистрибуцией. Так, международная сеть Fix Price арендовала 13 800 кв.м в складском комплексе «Logicor Шушары» (PNK-2), сеть гипермаркетов Hoff разместилась на 6 000 кв.м в «МЛП Уткина Заводь», а ГК «Корона Авто» заняла более 9 000 кв.м в складском комплексе Nordway на Московском шоссе. Самой же крупной в спекулятивном сегменте стала сделка по аренде 15 000 кв.м в четвертом строящемся корпусе складского комплекса «Октавиан» логистической компанией «Алиди», эта сделка также состоялась при участии Knight Frank St. Petersburg.

Компания «А Плюс Девелопмент» продала частным инвесторам распределительный центр «Перекрёсток» общей площадью около 34 000 кв.м. Эта сделка стоит на втором месте по величине проданных складских метров после приобретения зарубежным инвестиционным фондом Raven Russia логистического парка «Гориго» в начале 2017 года.

Международная компания Jotun Paints запустила производство лакокрасочных материалов в индустриальном парке «Фёдоровское» на земельном участке общей площадью 9 га. Также в 2018 году к строительству завода планирует приступить ещё одна лакокрасочная компания: Tikkurila намеревается приобрести 7 га в индустриальном парке Greenstate и помимо производства разместить на участке центр RDI, а также склад готовой продукции для оптимизации дистрибуционных каналов.

Компания Victoria Stenova и PNK Group заключили сделку в формате built-to-suit по строительству и дальнейшему выкупу здания центрального распределительного склада. По условиям соглашения контрактный производитель обоев получит объект общей площадью 9 000 кв.м уже в 2018 году. Сделка состоялась с участием брокеров компании Knight Frank St. Petersburg.

Предложение складов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

На рынке качественных складов Санкт-Петербурга и Ленинградской области впервые с 2004 года зафиксирован минимальный уровень введённых в эксплуатацию площадей – 87 000 кв.м. Данное значение в среднем на 28% ниже умеренных показателей ввода 2010-2012 годов.

Динамика на складском рынке Санкт-Петербурга

Наибольшее поступление на рынок аренды произошло за счёт складов класса «B», которые составили 83% нового спекулятивного предложения. При этом рынок недосчитался около трети складских площадей, заявленных к вводу в 2017 году. Годовой прирост суммарной арендопригодной площади не превысил 5%, что привело к дефициту доступных для аренды складских площадей.

ТАБЛ1 Ключевые складские объекты введенные в 2017 году

Спрос на складские площади Петербурга и Ленинградской области

По итогам 2017 года свободное предложение на складском рынке составило 120 000 кв.м, уменьшившись на 33% по сравнению с итогами 2016 года. За год сокращение предложения произошло преимущественно за счёт складов класса «А» – предложение в данном сегменте снизилось на 41 000 кв.м. По истечении года доля вакантных площадей в складских комплексах класса «А» после небольшого роста в I полугодии 2017 года снизилась до 2,8%, в классе B доля опустилась до 5,3%. Таким образом, за год доля свободных площадей в среднем уменьшилась на 2 п. п. и вернулась на докризисный уровень.

Уровень чистого поглощения свободных площадей по итогам 2017 года составил 146 000 кв.м, в сравнении с аналогичным показателем прошлого года показатель уменьшился почти в 2 раза в результате снижения суммарного ввода.

По словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, несмотря на низкие показатели ввода складов в эксплуатацию, на рынке наблюдаются положительные тенденции спроса со стороны арендаторов. Суммарный объём сделок аренды и продажи качественных складов в Петербурге и Ленинградской области в 2017 году составил 279 000 кв.м, включая крупнейшую сделку года по покупке логистического парка «Гориго» общей площадью 86 000 кв.м иностранным инвестиционным фондом Raven Russia. Если же не брать эту сделку в расчёт, то объём проданных складов уступил показателю прошлого года на 22%, однако в сегменте аренды, напротив, наблюдается рост на аналогичную величину.

В 2017 году помимо традиционных арендаторов активность в покупке и аренде площадей проявляли компании спортивного и фармацевтического профиля – уже второй год подряд перечень профилей арендаторов, которые вовлечены в складской рынок, расширяется. В дальнейшем эксперты не исключают роста доли фармацевтических компаний в сделках аренды: согласно индексу промышленного производства, в высокотехнологичном секторе возросло производство лекарственных средств и материалов, применяемых в медицинских целях (105%). Кроме того, восстановили свои позиции компании, оперирующие в сфере дистрибуции: после резкого снижения объёмов арендуемых и купленных площадей в 2016 году доля дистрибьюторов занимает около четверти в общем объёме реализованных помещений, как и в среднем, начиная с 2009 года.

Что касается анализа запросов арендаторов на поиск промышленных помещений, то в поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg заявках в течение 2017 году распределение причин поиска оказалось более равномерным, чем годом ранее. Лидирующей по-прежнему является необходимость расширения, но если в 2016 году она возникла приблизительно у половины клиентов, то за рассматриваемый период доля подобных запросов сократилась на 14 п.п. и приблизилась к доле желающих сменить местоположение. У потенциальных арендаторов сохраняется потребность в размещении на севере и юге города. В целом на протяжении последних нескольких лет наиболее востребованы площади производственного назначения до 1 000 кв.м. Однако в 2017 году основной спрос пришёлся на диапазон от 1 000 до 2 000 кв.м, запрашиваемый компаниями со специализацией на производстве различных товаров, металлообработке и оптовой торговле.

Коммерческие условия на складском рынке Санкт-Петербурга

За год средневзвешенные ставки аренды снизились в классе «А» на 2%, хотя диапазон запрашиваемых ставок оставался неизменным – на уровне 430-550 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы. В классе «B» ставки достигли значения 350-450 рублей за кв.м в месяц, увеличившись на 8%, при этом основной рост пришёлся на I полугодие 2017 года.

Динамика средневзвешенной ставки аренды по классу складов

В 2017 году в структуре спроса на помещения промышленного назначения в Санкт-Петербурге 49% компаний готовы заплатить за аренду около 300-350 рублей за кв.м в месяц. Данный показатель стабилен с 2015 года.

Диапазон ставок аренды на производственные помещения в Петербурге

Прогноз развития рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга

Заявленная к вводу суммарная площадь строящихся складских объектов составляет 151 000 кв.м. По прогнозам экспертов, складской спекулятивный рынок будет пополняться новыми очередями в уже функционирующих комплексах. Из ключевых строящихся складских объектов Петербурга можно выделить новые очереди «Логопарка Троицкий» на пр. Обуховской обороны общей площадью 10 000 кв.м и 34 000 кв.м складских площадей Nordway на Московском шоссе, а также II и III очереди в индустриальном парке «Ладога» на 6 300 кв.м каждая. Кроме того, ведётся строительство двух объектов в формате built-to-suit в комплексе PNK-парке «Софийская-КАД» – склады для производственной компании Victoria Stenova и Household Logic. На все перечисленные склады получены разрешения на строительство.

В условиях активного спроса и сокращения показателя вакантного предложения уже во II квартале 2018 года может возникнуть дефицит предложения качественных складских площадей класса «А» и «В».

Прогноз ввода складских площадей в Санкт-Петербурге

По словам Михаила Тюнина, заместителя генерального директора Knight Frank St Petersburg, по динамике спроса складской рынок Петербурга находится на подъёме. Спрос формирует активно развивающаяся промышленность, а также на арену выходят компании спортивного и фармацевтического профиля. Дистрибьюторы постепенно увеличивают свою долю в профилях арендаторов, приходят новые игроки. При этом доля введённых площадей самая низкая за последние 10 лет. Складской рынок Санкт-Петербурга ожидает острый дефицит помещений, что приведет к росту ставок. Соответственно, сделки формата built-to-suit с последующей покупкой построенного объекта будут составлять серьёзную конкуренцию арендным сделкам со складами.

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank St Petersburg