Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Московского региона за I квартал 2017 года

В I квартале 2017 года девелоперская активность приобрела затухающий характер. Девелоперы и собственники в основном решают задачи наполнения действующих объектов и уделяют ограниченное внимание новым проектам.

Спрос пока находится на одном из самых низких среднеквартальных уровней за последние 3 года (превышает только показатель II квартала 2016 года). Однако наблюдаемый спад может быть связан с повышенной активностью арендаторов во втором полугодии 2016, и до конца года эксперты S.A. Ricci ожидают увидеть восстановление спроса.

В I квартале 2017 года можно было наблюдать снижение средней сделки до 7 000 кв.м (12 000 кв.м по итогам 2016 года) и перераспределение спроса от крупных лотов (более 10 000 кв.м) в пользу средних – от 5 000 до 10 000 кв.м. Доля последних увеличилась в I квартале 2017 года до 40% (только 30% по итогам 2016). Доля сделок с лотами крупнее 10 000 кв.м снизилась до 24% по итогам отчетного периода (31% в 2016 году).

Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci, комментирует: «Девелоперская активность в начале 2017 года, как и ожидалось, осталась на низком уровне. Вместе с тем незначительно снизился уровень спроса, что скорее объясняется высокой активностью арендаторов и покупателей во втором полугодии 2016 года. В I квартале арендаторы и покупатели активно рассматривали новые объекты, и мы ожидаем воплощение этого интереса в сделки в ближайшие месяцы. Рынок по-прежнему находится на «дне»: цены остаются низкими, но стабильными, чем арендаторы и покупатели стремятся воспользоваться и выбрать хорошие объекты по привлекательным коммерческим условиям».

Инвестиции в складскую недвижимость Москвы и МО

В I квартале 2017 года была реализована одна, но крупнейшая в истории складского рынка инвестиционная сделка: британская компания Raven Russia покупает у скандинавского фонда NHC все его активы в Петербурге. Данная сделка оценивается в сумму 8 млрд рублей. Общая площадь приобретения составила порядка 100 000 кв.м. Кроме того, на данный момент, ведутся активные переговоры между финансовой группой «Сафмар» и Инвестиционной компанией A1 о покупке складского комплекса PNK-Чехов. За счет такой сделки компания может увеличить свой логистический портфель на 40 000 кв.м. Стоимость инвестиционной сделки может составить 1 млрд рублей. Стоит напомнить, что в аналогичном периоде 2016 года общий объем инвестиций в сегменте складской недвижимости составил порядка $100 млн. Для сравнения, рекордный объем инвестиций в складской сегмент был в I квартале 2013 года (порядка $4,4 млрд).

Предложение на складском рынке Московского региона

В I квартале 2017 года в эксплуатацию было введено порядка 110 000 кв.м складских площадей, что более чем в 3 раз превышает аналогичный показатель I квартала 2016 года (30 000 кв.м), однако меньше в 2 раза показателей I квартала 2015 (235 000 кв.м). Один из крупнейших складских комплексов общей площадью 56 000 кв.м был введен в г. Клин (Московская область). Однако значительная часть новых складских площадей вводится в соответствии с заключёнными в 2016 году сделками. Спекулятивное предложение находится на минимальном уровне.

Таким образом, на конец I квартала 2017 года совокупный объем качественных складских площадей класса «А» и «В» составил 11,5 млн кв.м.

Структура общего предложения за I квартал не изменилась, 79% или 9,1 млн кв.м относятся к классу «А» и 21% (2,4 млн кв.м) к классу «В».

Динамика прироста нового предложения складских площадей за 10 лет

В 2017 году южное направление останется востребованным для девелоперов – порядка 52% от общего объема, что в абсолютном выражении составит 156 000 кв.м. В частности, Киевское шоссе. На данном направлении планируется ввести в эксплуатацию порядка 119 000 кв.м складских площадей (40%). Один из самых крупных складских комплексов – «Внуково II» (4 блока) общей площадью около 50 000 кв.м.

Помимо Юга Московского региона, в структуре нового предложения выделяется также Север (Ленинградское шоссе). По данному направлению планируется реализовать 104 000 кв.м, что составляет 35% от общего объема – Логопарк «Север 2» (II очередь), три блока общей площадью 50 000 кв.м.

Примеры складских комплексов, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2017 года

Специалисты  S.A. Ricci предполагают, что до конца года планируется к вводу порядка 450-500 тысяч кв.м складских площадей. Намеченная еще в 2016 году тенденция строительства складских комплексов формата «built-to-suit» будет продолжаться. В III квартале планируется ввести в эксплуатацию 35 000 кв.м в PNK-Бекасово для компании BMW. Самым активным по вводу в эксплуатацию станет III квартал. Девелоперы планируют реализовать порядка 138 000 кв.м качественных складских площадей класса «А».

Спрос на склады в Москве и Подмосковье

В I квартале 2017 году общий объем новых сделок составил порядка 182 000 кв.м. Данный показатель меньше аналогичного периода 2016 года на 53% (386 000 кв.м) и находится на минимальном уровне за последние 5 лет. Только в I квартале 2011 года спрос был ниже. Стоит отметить, что в I квартале 2017 года не было ни одного договора пересогласования.

В I квартале 2017 аренда преобладала над продажей. Всего было арендовано порядка 94%, что в абсолютном выражении составляет 172 000 кв.м. В то время как продажи составили немногим более 5% от общего объема реализованных сделок.

Динамика объема поглощения складов Московского региона

Компании российских арендаторов стали самыми активными. Их доля составила 69% в общем объеме поглощения, что в абсолютном выражении составило 125 000 кв.м.

Из них в классе «А» было арендовано и куплено порядка 117 000 кв.м, а в классе «B» – 8 000 кв.м.

Доля иностранных компаний составила 31% от общего объема (56 000 кв.м). Класс «А» был востребован у иностранных компаний: на его долю пришлось 96% площадей, что составляет 51 000 кв.м в абсолютном выражении.

Изменение структуры распределения поглощения по типу и по классу заключаемых сделок

В I квартале 2017 года средний размер сделки составил порядка 7 000 кв.м, что меньше показателя аналогичного периода на 46% (15 000 кв.м). Усредненный размер сделки 2016 года также был выше – 11 000 кв.м.

Сейчас самыми востребованными являются складские блоки размером от 5 000 кв.м до 10 000 кв.м. Доля таких блоков составила порядка 40% в общем количестве сделок. Прирост произошел за счет более крупных лотов – только 24% сделок были совершены с помещениями крупнее 10 000 кв.м. Напомним, по итогам 2016 года на долю сделок с площадью 5-10 тысяч кв.м приходилось 30%, крупнее 10 000 кв.м – 36%.

В I квартале 2017 года структура спроса по профилю компаний арендаторов и покупателей продолжила меняться. Доля операторов розничной торговли продолжила снижаться и составила 24% (27% по итогам 2016 года) – 43 000 кв.м. Доля дистрибьюторов осталась на прежнем уровне – 32% (57 000 кв.м). На 3 п.п выросла доля логистических операторов и составила 20%. Значительный рост продемонстировали компании производственной сферы, чья доля составила 25% (44 000 кв.м). Напомним, в 2015 и 2016 годах их доля составляла 7% и 12%, соответственно.

Структура спроса по профилю компаний арендаторов и покупателей

Крупнейшая сделка с участием международной компании: Reckitt Benckiser арендовала около 15 000 кв.м в СК «Клин Лоджистик».

Примеры наиболее значимых сделок, прошедших в I квартале 2017 года

Рассматривая структуру спроса по удаленности от МКАД, самым востребованным является диапазон от 10-20 км. Порядка 42 000 кв.м складских помещений было куплено и арендовано на указанной удаленности от МКАД.

Южное и северное направления остаются самыми привлекательными для арендаторов. На долю юга пришлось порядка 29% от общего объема, что в абсолютном выражении составляет 51 000 кв.м. В северном направлении было арендовано 27% от общего объема (48 000 кв.м).

На Севере и Юго-востоке Московского региона были поглощены почти равные объемы площадей. При этом по сверенному направлению интерес арендаторов был сосредоточен на территориях, прилегающих к Московскому малому кольцу («Логопарк Север-2»), а по юго-восточному направлению – тяготел к МКАД (57% площадей поглощено в объектах с удаленностью до 10 км от МКАД).

Симферопольское, Новорязанское и Дмитровское шоссе были востребованными в I квартале 2017 года. В складских комплексах, расположенных вдоль Симферопольского шоссе, было реализовано порядка 34 000 кв.м (19% от общего объема). Арендаторы рассматривали Новорязанское шоссе –25 000 кв.м (14% от общего объема). Одна из самых крупных сделок (осуществлена с участием S.A. Ricci) – компания «Все инструменты» арендовала порядка 20 000 кв.м в СК «Белая дача» (Hines). Доля сделок на Дмитровском шоссе составила 12%, что в абсолютном выражении составляет порядка 21 000 кв.м.

Структура спроса по направлениям и удаленности от МКАД в I квартале 2017 года (тыс. кв.м)

S.A. Ricci прогнозируют, что по итогам первого полугодия  объем реализованных сделок превысит 400 000 кв.м. По-прежнему востребованными для арендаторов будут южное и северное направления Московского региона.

Вакантность на складском рынке Московского региона

Уровень вакантных площадей на конец I квартала 2017 года снизился незначительно (на 0,1 п.п.) и составил 8,9%. Сейчас на рынке складской недвижимости достаточно много хороших качественных площадей (порядка 1 млн кв. м). Арендодатели предлагают выгодные условия аренды, в том числе: гибкая политика в отношении ставки аренды и различные программы лояльности (приобретение стеллажного оборудование для арендатора, например), качественные складские помещения с развитой инфраструктурой.

Динамика уровня вакантных площадей

Эксперты S.A. Ricci прогнозируют, что в течение 2017 года будет происходить постепенное снижение уровня вакантной ставки. Тенденция превышения спроса над предложением – арендаторы и покупатели стремятся решить свои стратегические задачи на «низком» рынке, в то время как девелоперы затормозили развитие новых проектов. При сохранении данной тенденции уровень вакантных площадей может сократиться еще на 0,2-0,4% по итогам года.

Ставки аренды складов в столичном регионе

Усредненный уровень арендной ставки в I квартале 2017 года оставался стабильным и в помещениях класса «А» составлял порядка 3 900 руб./кв.м/год (triple net) , а складские помещения класса «В» предлагаются по ставке 3 600 руб./кв.м/год.

Динамика средней запрашиваемой ставки аренды

Укрепление национальной валюты, которое является устойчивым трендом в преддверии выборов Президента РФ 2018, приводит к номинальному росту арендной ставки в валютном исчислении, что вместе с тем делает складские проекты более интересными с точки зрения инвестирования.

Как и предполагалось, девелоперская активность в начале 2017 года осталась низкой. В S.A. Ricci ожидают сохранение тенденции в течение всего года. Несмотря на умеренный спрос в I квартале 2017, предполагается, что совокупный объем сделок по итогам года все еще может превысить 1 млн кв.м – тренд будет лучше виден по итогам первого полугодия. Специалисты S.A. Ricci ожидают, что сдержанный рост арендной ставки возможен не раннее второй половины 2017 года.

Обзор подготовлен специалистами S.A. Ricci