УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Московского региона за I квартал 2017 года

01.06.2017

В I квартале 2017 года девелоперская активность приобрела затухающий характер. Девелоперы и собственники в основном решают задачи наполнения действующих объектов и уделяют ограниченное внимание новым проектам.

Спрос пока находится на одном из самых низких среднеквартальных уровней за последние 3 года (превышает только показатель II квартала 2016 года). Однако наблюдаемый спад может быть связан с повышенной активностью арендаторов во втором полугодии 2016, и до конца года эксперты S.A. Ricci ожидают увидеть восстановление спроса.

В I квартале 2017 года можно было наблюдать снижение средней сделки до 7 000 кв.м (12 000 кв.м по итогам 2016 года) и перераспределение спроса от крупных лотов (более 10 000 кв.м) в пользу средних – от 5 000 до 10 000 кв.м. Доля последних увеличилась в I квартале 2017 года до 40% (только 30% по итогам 2016). Доля сделок с лотами крупнее 10 000 кв.м снизилась до 24% по итогам отчетного периода (31% в 2016 году).

Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci, комментирует: «Девелоперская активность в начале 2017 года, как и ожидалось, осталась на низком уровне. Вместе с тем незначительно снизился уровень спроса, что скорее объясняется высокой активностью арендаторов и покупателей во втором полугодии 2016 года. В I квартале арендаторы и покупатели активно рассматривали новые объекты, и мы ожидаем воплощение этого интереса в сделки в ближайшие месяцы. Рынок по-прежнему находится на «дне»: цены остаются низкими, но стабильными, чем арендаторы и покупатели стремятся воспользоваться и выбрать хорошие объекты по привлекательным коммерческим условиям».

Инвестиции в складскую недвижимость Москвы и МО

В I квартале 2017 года была реализована одна, но крупнейшая в истории складского рынка инвестиционная сделка: британская компания Raven Russia покупает у скандинавского фонда NHC все его активы в Петербурге. Данная сделка оценивается в сумму 8 млрд рублей. Общая площадь приобретения составила порядка 100 000 кв.м. Кроме того, на данный момент, ведутся активные переговоры между финансовой группой «Сафмар» и Инвестиционной компанией A1 о покупке складского комплекса PNK-Чехов. За счет такой сделки компания может увеличить свой логистический портфель на 40 000 кв.м. Стоимость инвестиционной сделки может составить 1 млрд рублей. Стоит напомнить, что в аналогичном периоде 2016 года общий объем инвестиций в сегменте складской недвижимости составил порядка $100 млн. Для сравнения, рекордный объем инвестиций в складской сегмент был в I квартале 2013 года (порядка $4,4 млрд).

Предложение на складском рынке Московского региона

В I квартале 2017 года в эксплуатацию было введено порядка 110 000 кв.м складских площадей, что более чем в 3 раз превышает аналогичный показатель I квартала 2016 года (30 000 кв.м), однако меньше в 2 раза показателей I квартала 2015 (235 000 кв.м). Один из крупнейших складских комплексов общей площадью 56 000 кв.м был введен в г. Клин (Московская область). Однако значительная часть новых складских площадей вводится в соответствии с заключёнными в 2016 году сделками. Спекулятивное предложение находится на минимальном уровне.

Таким образом, на конец I квартала 2017 года совокупный объем качественных складских площадей класса «А» и «В» составил 11,5 млн кв.м.

Структура общего предложения за I квартал не изменилась, 79% или 9,1 млн кв.м относятся к классу «А» и 21% (2,4 млн кв.м) к классу «В».

Динамика прироста нового предложения складских площадей за 10 лет

В 2017 году южное направление останется востребованным для девелоперов – порядка 52% от общего объема, что в абсолютном выражении составит 156 000 кв.м. В частности, Киевское шоссе. На данном направлении планируется ввести в эксплуатацию порядка 119 000 кв.м складских площадей (40%). Один из самых крупных складских комплексов – «Внуково II» (4 блока) общей площадью около 50 000 кв.м.

Помимо Юга Московского региона, в структуре нового предложения выделяется также Север (Ленинградское шоссе). По данному направлению планируется реализовать 104 000 кв.м, что составляет 35% от общего объема – Логопарк «Север 2» (II очередь), три блока общей площадью 50 000 кв.м.

Примеры складских комплексов, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2017 года

Объект Шоссе Удаленность от МКАД
(км)
Направление Площадь (кв.м) Класс
  СК Внуково II (II очередь),
  4 складских блока
Киевское н/д Юго-Запад 50000 «А»
  СК Борисовка Симферопольское н/д Юг 37000 «А»
  PNK-Бекасово (BMW) BTS
  Киевское 50
Киевское 50 Юго-Запад 35000 «А»
  Логопарк Север 2 (II очередь),
  блок 1 и 2
Ленинградское 27 Север 32000 «А»
  Логопарк Север 2 (II очередь),
  блок 3
Ленинградское 27 Север 16000 «А»

Специалисты  S.A. Ricci предполагают, что до конца года планируется к вводу порядка 450-500 тысяч кв.м складских площадей. Намеченная еще в 2016 году тенденция строительства складских комплексов формата «built-to-suit» будет продолжаться. В III квартале планируется ввести в эксплуатацию 35 000 кв.м в PNK-Бекасово для компании BMW. Самым активным по вводу в эксплуатацию станет III квартал. Девелоперы планируют реализовать порядка 138 000 кв.м качественных складских площадей класса «А».

Спрос на склады в Москве и Подмосковье

В I квартале 2017 году общий объем новых сделок составил порядка 182 000 кв.м. Данный показатель меньше аналогичного периода 2016 года на 53% (386 000 кв.м) и находится на минимальном уровне за последние 5 лет. Только в I квартале 2011 года спрос был ниже. Стоит отметить, что в I квартале 2017 года не было ни одного договора пересогласования.

В I квартале 2017 аренда преобладала над продажей. Всего было арендовано порядка 94%, что в абсолютном выражении составляет 172 000 кв.м. В то время как продажи составили немногим более 5% от общего объема реализованных сделок.

Динамика объема поглощения складов Московского региона

Компании российских арендаторов стали самыми активными. Их доля составила 69% в общем объеме поглощения, что в абсолютном выражении составило 125 000 кв.м.

Из них в классе «А» было арендовано и куплено порядка 117 000 кв.м, а в классе «B» – 8 000 кв.м.

Доля иностранных компаний составила 31% от общего объема (56 000 кв.м). Класс «А» был востребован у иностранных компаний: на его долю пришлось 96% площадей, что составляет 51 000 кв.м в абсолютном выражении.

Изменение структуры распределения поглощения по типу и по классу заключаемых сделок

В I квартале 2017 года средний размер сделки составил порядка 7 000 кв.м, что меньше показателя аналогичного периода на 46% (15 000 кв.м). Усредненный размер сделки 2016 года также был выше – 11 000 кв.м.

Сейчас самыми востребованными являются складские блоки размером от 5 000 кв.м до 10 000 кв.м. Доля таких блоков составила порядка 40% в общем количестве сделок. Прирост произошел за счет более крупных лотов – только 24% сделок были совершены с помещениями крупнее 10 000 кв.м. Напомним, по итогам 2016 года на долю сделок с площадью 5-10 тысяч кв.м приходилось 30%, крупнее 10 000 кв.м – 36%.

В I квартале 2017 года структура спроса по профилю компаний арендаторов и покупателей продолжила меняться. Доля операторов розничной торговли продолжила снижаться и составила 24% (27% по итогам 2016 года) – 43 000 кв.м. Доля дистрибьюторов осталась на прежнем уровне – 32% (57 000 кв.м). На 3 п.п выросла доля логистических операторов и составила 20%. Значительный рост продемонстировали компании производственной сферы, чья доля составила 25% (44 000 кв.м). Напомним, в 2015 и 2016 годах их доля составляла 7% и 12%, соответственно.

Структура спроса по профилю компаний арендаторов и покупателей

Крупнейшая сделка с участием международной компании: Reckitt Benckiser арендовала около 15 000 кв.м в СК «Клин Лоджистик».

Примеры наиболее значимых сделок, прошедших в I квартале 2017 года

Клиент Направление Удаленность от МКАД
(км)
Объект Класс Площадь сделки (кв.м) Тип сделки
  «Йокохама рус»   Дмитровское 35 Никольское «А» 10726 Аренда
  «Все инструменты»   Новорязанское 4 Белая дача (HINES) «А» 20 619 Аренда
  Reckitt Benckiser   Ленинградское 65 Клин Лоджтстик «А» 15492 Аренда
  Apex   Симферопольское 65 Чехов (ДГ 19) «А» 10000 Аренда
  Nopius Art   Симферопольское 50 Чехов 1 (БИН) «А» 10000 Аренда

Рассматривая структуру спроса по удаленности от МКАД, самым востребованным является диапазон от 10-20 км. Порядка 42 000 кв.м складских помещений было куплено и арендовано на указанной удаленности от МКАД.

Южное и северное направления остаются самыми привлекательными для арендаторов. На долю юга пришлось порядка 29% от общего объема, что в абсолютном выражении составляет 51 000 кв.м. В северном направлении было арендовано 27% от общего объема (48 000 кв.м).

На Севере и Юго-востоке Московского региона были поглощены почти равные объемы площадей. При этом по сверенному направлению интерес арендаторов был сосредоточен на территориях, прилегающих к Московскому малому кольцу («Логопарк Север-2»), а по юго-восточному направлению – тяготел к МКАД (57% площадей поглощено в объектах с удаленностью до 10 км от МКАД).

Симферопольское, Новорязанское и Дмитровское шоссе были востребованными в I квартале 2017 года. В складских комплексах, расположенных вдоль Симферопольского шоссе, было реализовано порядка 34 000 кв.м (19% от общего объема). Арендаторы рассматривали Новорязанское шоссе –25 000 кв.м (14% от общего объема). Одна из самых крупных сделок (осуществлена с участием S.A. Ricci) – компания «Все инструменты» арендовала порядка 20 000 кв.м в СК «Белая дача» (Hines). Доля сделок на Дмитровском шоссе составила 12%, что в абсолютном выражении составляет порядка 21 000 кв.м.

Структура спроса по направлениям и удаленности от МКАД в I квартале 2017 года (тыс. кв.м)

S.A. Ricci прогнозируют, что по итогам первого полугодия  объем реализованных сделок превысит 400 000 кв.м. По-прежнему востребованными для арендаторов будут южное и северное направления Московского региона.

Вакантность на складском рынке Московского региона

Уровень вакантных площадей на конец I квартала 2017 года снизился незначительно (на 0,1 п.п.) и составил 8,9%. Сейчас на рынке складской недвижимости достаточно много хороших качественных площадей (порядка 1 млн кв. м). Арендодатели предлагают выгодные условия аренды, в том числе: гибкая политика в отношении ставки аренды и различные программы лояльности (приобретение стеллажного оборудование для арендатора, например), качественные складские помещения с развитой инфраструктурой.

Динамика уровня вакантных площадей

Эксперты S.A. Ricci прогнозируют, что в течение 2017 года будет происходить постепенное снижение уровня вакантной ставки. Тенденция превышения спроса над предложением – арендаторы и покупатели стремятся решить свои стратегические задачи на «низком» рынке, в то время как девелоперы затормозили развитие новых проектов. При сохранении данной тенденции уровень вакантных площадей может сократиться еще на 0,2-0,4% по итогам года.

Ставки аренды складов в столичном регионе

Усредненный уровень арендной ставки в I квартале 2017 года оставался стабильным и в помещениях класса «А» составлял порядка 3 900 руб./кв.м/год (triple net) , а складские помещения класса «В» предлагаются по ставке 3 600 руб./кв.м/год.

Динамика средней запрашиваемой ставки аренды

Укрепление национальной валюты, которое является устойчивым трендом в преддверии выборов Президента РФ 2018, приводит к номинальному росту арендной ставки в валютном исчислении, что вместе с тем делает складские проекты более интересными с точки зрения инвестирования.

Как и предполагалось, девелоперская активность в начале 2017 года осталась низкой. В S.A. Ricci ожидают сохранение тенденции в течение всего года. Несмотря на умеренный спрос в I квартале 2017, предполагается, что совокупный объем сделок по итогам года все еще может превысить 1 млн кв.м – тренд будет лучше виден по итогам первого полугодия. Специалисты S.A. Ricci ожидают, что сдержанный рост арендной ставки возможен не раннее второй половины 2017 года.

Обзор подготовлен специалистами S.A. Ricci

Материалы по теме

Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор за I квартал 2017 года

Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор за I квартал 2017 года
24.05.2017 Офисы Показатель объема введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей обновил исторический минимум и снизился до 21 тыс.кв.м Подробнее

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона
22.05.2017 Другие Эксперты компании Skladman USG обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке земельных участков Москвы и Московской области Подробнее

Обзор торговой недвижимости Москвы за первый квартал 2017 года

Обзор торговой недвижимости Москвы за первый квартал 2017 года
17.05.2017 Торговые В I квартале на рынок Москвы вышло 9 новых международных брендов, 8 из которых открыли свои первые магазины в торговых центрах Подробнее

Краткий обзор рынка инвестиций в российскую коммерческую недвижимость – I квартал 2017 года

Краткий обзор рынка инвестиций в российскую коммерческую недвижимость – I квартал 2017 года
23.04.2017 Другие По итогам I квартала 2017 года суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил $627,5 млн, что почти в три раза меньше, чем в I квартале 2016 года Подробнее

Рынок складской недвижимости Москвы – обзор, I полугодие 2017 года

Рынок складской недвижимости Москвы – обзор, I полугодие 2017 года
15.09.2017 Склады Объем введенных в эксплуатацию складских площадей в I полугодии сократился почти в 2 раза по сравнению аналогичным показателем прошлого года и составил 135 500 кв.м Подробнее

Рынок складской недвижимости Москвы и МО: обзор за I квартал 2017 г.

Рынок складской недвижимости Москвы и МО: обзор за I квартал 2017 г.
25.05.2017 Склады Объем введенных в эксплуатацию в Московском регионе складских площадей в I квартале 2017 года составил 56 000 кв.м Подробнее

Популярное

Игорь Шулинин - директор сети коворкингов Workki в России
Экономическая ситуация сыграла на руку российскому рынку коворкингов
О значении инфраструктуры и локации для открытия новых объектов, текущей ситуации на российском рынке коворкингов и перспективах его развития рассказал директор сети Workki в России Игорь Шулинин
подождите ...
HotLog