УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок складской недвижимости Москвы и МО: обзор за I квартал 2017 г.

25.05.2017

Первый квартал 2017 года подарил всем участникам рынка складов робкую надежду на восстановление спроса на качественные складские проекты в Московском регионе. По мнению, экспертов Knight Frank, прежде всего это связано с положительными изменениями в экономике страны.

«Многие компании, до этого занимавшие выжидательную позицию и скорее оценивавшие условия и ставки аренды, решили воспользоваться благоприятным моментом и арендовать складские площади. При этом если в 2016 году основным драйвером спроса были продуктовые торговые операторы, то по итогам I квартала преобладающая доля в сделках пришлась на сегмент фарм-дистрибьюции и online-торговли. Также наблюдается возросшее количество запросов на приобретение складских комплексов.

Что касается строительства новых объектов, то картинка в целом не изменилась. В настоящий момент уровень арендных ставок и объем вакантных площадей делают реализацию новых проектов экономически нерентабельной, что подтверждается минимальным объемом введённых в эксплуатацию площадей. Поэтому доля проектов, реализованных по схеме BTS, в 2017 году не сократится», – говорит Максим Загоруйко, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank в России и СНГ.

Динамика* основных показателей рынка складов

Класс «А» Класс «В»
Объем качественного предложения (тыс. кв.м), 12 722
в том числе: 10 771 1 951
Введено в эксплуатацию в I квартале 2017 года (тыс. кв.м), 56
в том числе: 56
Объем сделок в I квартале 2017 года (тыс. кв.м), 98,1
Доля вакантных площадей (%) 12
Заявляемые арендные ставки** (руб./кв.м/год) 3000-4500 2000-3500
Операционные расходы (руб./кв.м/год) 1000-1200 700-900

* Изменения по сравнению с IV кварталом 2016 года
** Triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей

Предложение на рынке складов Москвы и МО

В I квартале 2017 года в Московском регионе было введено в эксплуатацию 56 000 кв.м качественных складских площадей, что почти на 60% ниже показателя аналогичного периода 2016 года. Стоит отметить, что введенные объекты являются спекулятивными.

Несмотря на низкий объем ввода, небольшой, пусть и стабильный, спрос, а также продолжающаяся оптимизация арендаторами своих складских мощностей скорректировали уровень вакантных площадей. По итогам первых трех месяцев 2017 года показатель достиг значения 12%, что почти на 3 процентных пункта выше итогового показателя 2016. Наибольший объем свободных площадей сосредоточен на севере региона, который является одним из лидеров по вводу в эксплуатацию новых складских комплексов (в том числе и спекулятивных) за последние несколько лет.

Динамика показателей прироста качественных складских площадей, объема сделок по аренде
и покупке складских площадей и уровня вакантных площадей в Московском регионе

Спрос на складские площади в Московском регионе

За I квартал 2017 года в Московском регионе было арендовано и куплено 98 100 кв.м, что почти в 2,5 раза меньше аналогичного показателя 2016 года, который был рекордным для данного периода за всю историю рынка качественной складской недвижимости.

По России совокупный объем сделок составил 244 000 кв.м. Основным отличием в региональной структуре сделок за первые три месяца 2017 года является снижение доли Московского региона, которая исторически была гораздо больше доли остальных городов России: в I квартале 2017 года она составила 40% и оказалась меньше доли сделок региональных городов России (исключая Москву и Санкт-Петербург).

Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей в зависимости от региона

Если говорить о географическом распределении сделок Московского региона, то наибольший объем по итогам I квартала 2017 года пришелся на Север и Юго-Восток – около 55%.

Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей
по направлениям Московского региона

В I квартале 2017 года продолжилась начавшаяся во второй половине 2016 года тенденция сокращения в общем объеме сделок доли компаний из сектора розничной торговли, которая была локомотивом отрасли в последние 2 года. За первые три месяца 2017 на такие компании пришлось около 34%: это по-прежнему максимальное значение среди других профилей, но существенно меньшее, чем ранее. Для сравнения, в первой половине 2016 года доля компаний из сектора розничной торговли была около 50%. Практически все продуктовые торговые операторы реализовали свои краткосрочные программы аренды складских площадей в 2015-2016 годах, и сейчас на первые роли выходят компании-дистрибьюторы и производственные компании. Высокая доля компаний из сегмента online-торговли в I квартале 2017 года пока, скорее, связана с небольшим совокупным объемом сделок, когда каждая сделка может иметь значительную долю. Говорить о том, что online-торговля станет новым локомотивом складской отрасли, пока рано.

Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей
в Московском регионе по профилю арендатора

Средний размер сделки по итогам I квартала 2017 года составил 10 500 кв.м, что в целом соответствует сложившейся практике, когда крупные сделки не происходят в начале года, а также тому факту, что крупные игроки уже воспользовались текущей ситуацией на рынке для аренды или покупки необходимых им площадей.

Коммерческие условия аренды складов в Москве и Подмосковье

На данный момент средняя заявляемая ставка аренды на складские помещения класса «А» в Московском регионе составляет 3700 руб./кв.м/год, на помещения класса «B» – 3000 руб./кв.м/год (triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). С начала года снижение средних заявляемых ставок аренды составило 5%.

Заявляемые ставки аренды* и распределение свободных площадей класса «А»
по направлениям Московского региона

Динамика средних заявляемых ставок аренды* на складские площади
в Московском регионе в рублевом выражении

* Triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей

Договоры аренды заключаются преимущественно на срок 3-5 лет по ставкам аренды, номинированным в российской валюте. Долгосрочные контракты на 5-7 лет заключаются с условием обязательного досрочного расторжения, на котором настаивают арендаторы. В целях сохранения имеющихся арендаторов, а также привлечения новых девелоперы демонстрируют гибкость в отношении коммерческих условий: применяются, например, увеличение арендных каникул или рассрочка платежей по договору.

За первые три месяца 2017 года до 1,5 млн кв.м вырос объем вакантных площадей за счет не самых ликвидных проектов: арендаторы сейчас имеют возможность (и осуществляют ее) переехать из устаревших морально и физически складских комплексов в современные объекты, где предлагаются при этом и привлекательные ставки аренды.

В сложившихся в стране непростых экономических условиях для большинства арендаторов основным фактором при выборе помещения является стоимость аренды. Качество здания и его местоположение по-прежнему остаются второстепенными факторами.

Прогноз развития складского рынка Московского региона

По итогам I квартала 2017 года можно наблюдать сдержанный оптимизм девелоперов и арендаторов, а также инвестиционных фондов. Многие из них оптимизировали свои затраты, приспособились к внешним условиям и думают о дальнейшем развитии. В связи с этим до конца 2017 года ожидается сохранение текущего спроса в качественных складских комплексах. Со стороны девелоперов возможно объявление о старте новых проектов.

На рынке практически не осталось складских комплексов, собственники которых ранее целенаправленно применяли демпинговую политику в отношении ставок для привлечения арендаторов. Однако значительный объем вакантных площадей по-прежнему продолжает оказывать влияние на ставки. В течение 2017 года специалисты Knight Frank ожидают продолжение снижения ставок на 3-5%.

В 2017 г. профиль арендаторов продолжит меняться: компании из сектора розничной торговли, вероятнее всего, останутся в числе лидеров по объему арендуемых площадей, однако их доля в общем объеме сделок вряд ли превысит 30%. Активно будут развиваться производственные компании и дистрибьюторы, которые станут одними из самых активных арендаторов в 2017 году.

Небольшие объемы ожидаемого нового ввода и стабильный спрос окажут положительное влияние на объем вакантных площадей. Ожидается, что к концу 2017 года показатель сократится до 10%.

Обзор подготовлен специалистами компании Knight Frank

Материалы по теме

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона
22.05.2017 Другие Эксперты компании Skladman USG обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке земельных участков Москвы и Московской области Подробнее

Обзор торговой недвижимости Москвы за первый квартал 2017 года

Обзор торговой недвижимости Москвы за первый квартал 2017 года
17.05.2017 Торговые В I квартале на рынок Москвы вышло 9 новых международных брендов, 8 из которых открыли свои первые магазины в торговых центрах Подробнее

Офисная недвижимость Москвы – обзор за I квартал 2017 года

Офисная недвижимость Москвы – обзор за I квартал 2017 года
26.04.2017 Офисы Сокращение доли свободных площадей наблюдается практически во всех субрынках Москвы Подробнее

Краткий обзор рынка инвестиций в российскую коммерческую недвижимость – I квартал 2017 года

Краткий обзор рынка инвестиций в российскую коммерческую недвижимость – I квартал 2017 года
23.04.2017 Другие По итогам I квартала 2017 года суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил $627,5 млн, что почти в три раза меньше, чем в I квартале 2016 года Подробнее

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Московского региона за I квартал 2017 года

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Московского региона за I квартал 2017 года
01.06.2017 Склады В I квартале 2017 года в эксплуатацию было введено порядка 110 000 кв.м складских площадей, что более чем в 3 раз превышает аналогичный показатель I квартала 2016 года Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости Московского региона – I квартал 2017 года

Обзор рынка складской недвижимости Московского региона – I квартал 2017 года
24.04.2017 Склады Спрос превысил объем ввода на 29%, что свидетельствует о стабильной ситуации на рынке складов Подробнее

Популярное

Брендон О'Рейли, управляющий директор FASHION HOUSE Group 
Перспективы развития сегмента аутлетов в России
Об особенностях управления аутлет-центрами, перспективах строительства новых объектов в России, а также регионах страны, наиболее привлекательных для этого, интервью с управляющим директором FASHION HOUSE Group Брендоном О'Рейли
подождите ...
HotLog