УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Офисный рынок Новой Москвы – обзор, 2017 год

21.02.2017

Компания CBRE совместно с Деловым кварталом Neopolis подготовили отчет по офисному рынку Новой Москвы. 

Большие площади земельных участков в Новой Москве идеально подходят для развития таких форматов офисной недвижимости, таких как: бизнес-парки и деловые кварталы. По данным отчета, в сегменте офисов класса «B» объем предложений в Новой Москве составляет около 290 000 кв. м и в основном представлен бизнес-центрами «Румянцево», «Высота» и «Боровский».

В классе «А» объем офисного предложения в Новой Москве составляет около 175 000 кв. м и на сегодняшний день представлен такими деловыми центрами как Comcity, G10 и K2. Этот список в скором времени будет дополнен первым в России lifestyle-центром – Деловым кварталом Neopolis.

Офисный рынок Новой Москвы обладает высоким потенциалом для нового строительства. Фактором, определяющим успех бизнес-центра, для данного рынка является его близость к МКАД, вылетным магистралям и станциям метро. По мере продолжения развития транспортной сети Москвы МКАД перестанет быть психологическим барьером для арендаторов.

Спрос на офисные площади в бизнес-центрах Новой Москвы в 2015-2016 годах был подвержен негативному влиянию из-за ухудшения макроэкономической ситуации в стране и снижения деловой активности. В структуре спроса на офисы доминирующее положение в последние годы занимает класс «А», к которому относились все заключенные в 2016 году сделки. В первую очередь это обусловлено развитием новой территории и строительством качественных бизнес-центров.

В 2016 году интерес к офисным центрам Новой Москвы наблюдался главным образом со стороны представителей финансовой сферы, медицины и фармацевтики. Подавляющее большинство компаний имеют российское происхождение (99% по итогам 2015 года и 91% в 2016 году).

В Новой Москве до 2015 года основной объем сделок с офисами формировался за счет крупных блоков площадью более 5 000 кв. м. А в последние два года в объеме спроса значительно увеличилась доля небольших помещений. В 2016 году значительно увеличилась доля спроса на офисы размером до 500 кв. м (39% объема новых сделок), и на офисы 500-1000 кв. м (18% объема новых сделок).

История развития территории за МКАД

1 июля 2012 года в состав Москвы вошли Троицкий и Новомосковский административные округа (ТиНАО), увеличив территорию города в 2,4 раза – до 2 560 кв. км.

Пояса застройки Новой Москвы

Согласно генплану развития новых территорий Москвы, территории ТиНАО поделены на три пояса:

    •  В первом поясе, прилегающем к МКАД, планируется жилая
       и административно-деловая застройка;
    •  Специализацией второго пояса является образование
       и здравоохранение;
    •  В третьем поясе планируется создать рекреационную зону.

Одновременно с присоединением ТиНАО в рамках проекта по расширению территории Москвы территория Сколково площадью 6,2 кв. км вошла в состав Западного административного округа Москвы.

Условно строительство бизнес-центров класса «А» за пределами МКАД можно разделить на два этапа.

Во время первого этапа (2007-2009 годы) производилась застройка преимущественно в северо-западном направлении. В это время были построены такие бизнес-центры как: «Химки Бизнес Парк», «Кантри Парк», штаб-квартира Аэрофлота на северо-западе и «Резиденция» в западном направлении.

Во время второго этапа (2013-2016 годы) бизнес-центры класса «А» начали появляться на юго-западном направлении. В это время были построены такие БЦ как «Кантри парк» (III очередь), Mebe One Khimki Plaza, «Паллау-РБ», К2, Comcity, G10, ожидается ввод в эксплуатацию «Делового квартала Neopolis».

Офисные кластеры Новой Москвы

Комплексная застройка в ТиНАО распределена между 12 зонами. По мере удаления от МКАД плотность застройки зон будет уменьшаться. Среди 12 зон следует выделить 4, которые станут основными административно-деловыми зонами Новой Москвы: Мосрентген, Румянцево, Внуково и Коммунарка.

Согласно Комплексу градостроительной политики и строительства города Москвы, площадь застройки в таких зонах составит около 10 000 кв. м/га. Благодаря такой застройке правительство планирует увеличить количество рабочих мест в Новой Москве с 85 тысяч до 1 млн.

Данная территория идеально подходит для развития новых форматов офисной недвижимости: бизнес-парков и деловых кварталов. На присоединенных территориях реализуются новые для российского рынка офисной недвижимости концепции.

В частности «Деловой квартал Neopolis» представляет собой первый в России lifestyle-центр.

Основные характеристики бизнес-парка и делового квартала:

  • Расположение на основных магистралях в отдалении от центра;
  • Территория бизнес-парка в среднем занимает 10-20 га;
  • Показатель плотности застройки составляет 11 000 кв. м/га;
  • Единая концепция;
  • Комплекс из нескольких строений;
  • Низкая этажность зданий;
  • Эффективная планировка, прямоугольная форма этажа, низкий коэффициент потерь;
  • Как правило, наземная парковка;
  • Парковая зона и развитая инфраструктура на территории комплекса;
  • Развитое транспортное сообщение, наличие железнодорожного сообщения, организованные шаттл-басы от ближайших станций метро;
  • Близость к аэропорту.

Транспортная инфраструктура Новой Москвы

По итогам присоединения территорий, именуемых Новой Москвой, особо остро встал вопрос обеспечения их инфраструктурой. В данном аспекте важнейшими элементами являются строительство современных дорог и станций метрополитена, которые позволят жителям и работникам Новой Москвы беспрепятственно добираться до дома и работы.

К 2018 году планируется строительство и реконструкция более 130 км дорог в Троицком и Новомосковском административных округах.

На данный момент:

  • Построена дорога от Южного Бутово до Коммунарки;
  • Реконструирована трасса Мамыри – Саларьево, соединяющая Киевское и Калужское шоссе;
  • Было завершена реконструкция трассы, соединяющей город Московский и деревню Рассказовка.

Киевское и Калужское шоссе стали основными автомобильными трассами для Новой Москвы. На некоторых участках Калужского шоссе планируется организовать шесть полос для движения транспорта, построить более 10-ти транспортных развязок и тоннели. В соответствии с информацией Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, после реконструкции пропускная способность шоссе увеличится в 2,5 раза и достигнет 6,5-13 тысяч автомобилей в час на разных участках. Более того, в настоящее время ведется строительство ЦКАД, которая частично будет проходить по территории Новой Москвы (открытие в 2018 году).

Помимо комплексной реконструкции дорожной сети ведется и строительство новых станций метрополитена. На данный момент уже построены две станции на территории ТиНАО – Румянцево и Саларьево (открыты в 2016 году). Согласно Департаменту строительства Москвы, планируется дальнейшее удлинение «красной» ветки метро, более того к 2020 году правительство Москвы планирует завершить работы по строительству Калининско-Солнцевской линии метро.

Предложение на офисном рынке Новой Москвы

В данный момент в стадии активного развития находятся два направления: северо-запад и юго-запад.

Северо-западное направление представлено такими бизнес-центрами как «Химки Бизнес Парк», «Кантри Парк», Mebe One Khimki Plaza, «Паллау-РБ».

В свою очередь юго-западное направление представлено следующими бизнес-центрами: Comcity, G10, K2, БЦ «Боровский», БП «Румянцево», БЦ «Высота». Список скоро будет пополнен lifestyle-центром «Деловой квартал Neopolis». Объем предложения бизнес-центров Новой Москвы:

  • Класс «A» – 174 800 кв. м;
  • Класс «B» – 290 400 кв. м.

Объекты, введенные в эксплуатацию за период с момента присоединения
территорий Новой Москвы

Название объекта Класс Девелопер Общая площадь GBA (кв.м) Год ввода
   Comcity «А»    PPF Real Estate Russia 126000 2014
   K2, бизнес-парк, зд. A, B «А»    Storm Properties 40560 2014-2015
   G10, бизнес-парк «А»    Комстрин 36900 2016
   «Высота» «B+»    Проминдустрия 13000 2015

Спрос на офисные площади в бизнес-центрах Новой Москвы

Спрос на офисные площади в бизнес-центрах Новой Москвы в 2015-2016 годах ощущал негативное влияние ухудшения макроэкономической ситуации в стране и снижения деловой активности. Объем сделок новой аренды и покупок в 2015 году составил 5 100 кв. м, на 84% уступив значению предыдущего года. В 2016 году этот показатель составил 5 700 кв. м.

Объем новых сделок аренды и продажи

Доля сделок на территориях, которые с 2012 года стали частью Москвы, в годовом объеме новых сделок зоны за МКАД в 2007-2016 годах в среднем составляла порядка 35%. При этом, ниже 15% этот показатель опускался лишь в 2008 (11%) и 2013 годах, а в 2011 году за счет крупной сделки компании «Ростелеком» достигал 90%.

В 2016 году в структуре новых сделок распределение арендованных и приобретенных площадей было почти паритетное: 52% и 48% соответственно. Смещение спроса в сторону аренды и уменьшение доли покупки под собственное использование офисных помещений с 77% в 2015 году до 57% объясняется сохраняющимися низкими уровнями арендных ставок.

Структура сделок в 2015 году (внутренний круг) и в 2016 году (внешний круг)

Крупные сделки с офисами в 2014-2016 годах

Компания Сегмент Площадь (кв. м) Здание Адрес Класс Дата сделки
  Систематика IT и Телеком 17400 ComCity, фаза Альфа Киевское ш., 2 км «А» I кв. 2014
  Oracle IT и Телеком 6400 ComCity, фаза Альфа Киевское ш., 2 км «А» III кв. 2014
  Конфиденциально 3000 G10, фаза I Киевское ш., 1 км «А» IV кв. 2014
  PPF Life Insurance Финансы 1900 ComCity, фаза Альфа Киевское ш., 2 км «А» III кв. 2016
  Конфиденциально 1800 G10, фаза I Киевское ш., 1 км «А» II кв. 2014

Развитие территорий Новой Москвы и строительство качественных бизнес-центров изменили структуру спроса – доминирующее положение в последние годы занимает класс «А», к которому относились все заключенные в 2016 году сделки. К сравнению, в 2014 году доля класса «А» составляла 97%, в 2015 – 78%, при этом объем сделок новой аренды и покупки в помещениях класса «В» в этот период составлял около 1 000 кв. м.

Структура сделок на офисном рынке по классу

За последнее десятилетие с 2007 по 2016 годы наиболее активными покупателями и арендаторами на офисном рынке Новой Москвы были представители индустрии IT и телекоммуникаций (Ростелеком, Систематика, Oracle, Голден Телеком и др.).

В 2016 году интерес наблюдался главным образом со стороны представителей финансовой сферы, медицины и фармацевтики. Подавляющее большинство компаний имеют российское происхождение (99% по итогам 2015 года и 91% в 2016 году).

Структура сделок по сфере деятельности компаний-арендаторов / покупателей в 2007-2016 годах

До 2015 года основной объем новых сделок формировался за счет крупных блоков площадью более 5 000 кв. м. В последние два года в объеме спроса значительно увеличилась доля небольших помещений. В 2016 году на офисы размером до 500 кв. м пришлось 39% объема новых сделок, а на помещения 501-1000 кв. м – 18%.

Структура сделок по площади, в процентах от общего объема новых сделок

Ставки аренды в бизнес-центрах Новой Москвы

Средневзвешенные ставки аренды в бизнес-центрах Новой Москвы на данный момент:

  • Класс «A» – 11 700 руб./кв. м/год;
  • Класс «B» – 8 600 руб./кв. м/год.

Указанные ставки приведены без учета НДС и эксплуатационных расходов, за помещения в состоянии «под отделку».

Заключение: тенденция улучшения качества офисов сохраняется за счет децентрализации

Офисный рынок Новой Москвы только начал зарождаться и обладает высоким потенциалом для нового строительства. Фактором, определяющим успех бизнес-центра, для данного рынка является его близость к МКАД и вылетным магистралям и станциям метро, так как спрос на офисные помещения формируют московские компании. На рынке офисной недвижимости сохраняется тенденция улучшения качества офисов именно за счет децентрализации.

По мере продолжения развития транспортной сети Москвы МКАД перестанет быть психологическим барьером для арендаторов. Так как транспортная доступность объектов в Новой Москве будет сопоставима с объектами прилегающими к МКАД с внутренней стороны.

При этом у объектов в Новой Москве есть большой потенциал для создания более комфортных условий для арендаторов, таких как парки, зоны рекреации, большие парковки, низкая плотность застройки, работа в новых форматах.

Обзор подготовлен компанией CBRE совместно с Деловым кварталом Neopolis

Материалы по теме

Рынок офисной недвижимости Новой Москвы: особенности развития

Рынок офисной недвижимости Новой Москвы: особенности развития
07.02.2017 Девелоперы, строители О перспективах строительства деловых центров и преимуществах офисов за МКАДом рассказывает директор по сдаче в аренду офисной недвижимости компании PPF Real Estate Russia Никола Обайдин Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости РФ: итоги 2016 года и прогноз на 2017 год

Итоги 2016 года и прогноз на 2017 год на рынке недвижимости
09.12.2016 Другие Основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости Подробнее

Офисный рынок Москвы: итоги десятилетия – 2007-2017 гг.

Офисный рынок Москвы: итоги десятилетия – 2007-2017 гг.
06.12.2016 Офисы Пройдя несколько циклов, рынок офисной недвижимости Москвы к концу 2016 года достиг баланса в его нижней точке Подробнее

Knight Frank: предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы

Knight Frank: предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы
05.12.2016 Консультанты, управляющие Доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в 2016 году может составить минимальное значение за всю историю рынка – 11% Подробнее

Обзор офисного рынка Москвы за I квартал 2017 года

Обзор офисного рынка Москвы за I квартал 2017 года
30.05.2017 Офисы В I квартале 2017 года суммарный объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами площадей, составил 148 000 кв.м Подробнее

Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор за I квартал 2017 года

Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор за I квартал 2017 года
24.05.2017 Офисы Показатель объема введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей обновил исторический минимум и снизился до 21 тыс.кв.м Подробнее

Популярное

Брендон О'Рейли, управляющий директор FASHION HOUSE Group 
Перспективы развития сегмента аутлетов в России
Об особенностях управления аутлет-центрами, перспективах строительства новых объектов в России, а также регионах страны, наиболее привлекательных для этого, интервью с управляющим директором FASHION HOUSE Group Брендоном О'Рейли
подождите ...
HotLog