УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за III квартал 2016 г.

11.11.2016

Компания Colliers International подготовила исследование по итогам третьего квартала 2016 года на рынке офисной недвижимости Москвы и Московской области. В ходе исследования, специалисты Colliers International обозначили ключевые тенденции и представили свои прогнозы развития рынка офисов столичного региона.

Основные индикаторы рынка офисов Москвы

Показатель I-III квартал 2015 года I-III квартал 2016 года
Общий объем предложения (млн кв.м): 16,4 16,9
                                                            класс «А» 3,7 3,9
                                                            класс «В» 12,7 13,1
Объем ввода (тыс. кв.м) 467,9 252,2
Объем купленных и арендованных площадей (тыс. кв.м) 760,2 608,3
Доля вакантных площадей (%): 15 13,3
                                                            класс «А» 26,5 18,5
                                                            класс «В» 11,6 11,7
Средневзвешенная приведенная ставка аренды в ЦДР
($/кв.м/год):
531 428
                                                            класс «А» 661 576
                                                            класс «В» 372 303

Предложение на офисном рынке столицы

Темпы строительства новых объектов по-прежнему снижаются, что ежеквартально подтверждается показателями ввода. C января по сентябрь 2016 года в эксплуатацию введено на 44% меньше площадей по сравнению с аналогичным периодом 2015 года (252 200 кв.м против 467 900 кв.м). Вопреки традиционному всплеску активности в данный период, в III квартале текущего года завершено строительство пяти бизнес-центров совокупной арендной площадью 82 000 кв.м, что на 66% меньше в сравнении с результатами III квартала 2015 года.

Динамика ввода офисных площадей в столичном регионе

Введенный с начала года объем офисных площадей был представлен преимущественно объектами класса «В+»/«В-», их доля составила 87%. Сегмент класса «А» увеличился на 34 000 кв.м в составе бизнес-центров «G10» и «Красина 3».

Объекты, введенные в эксплуатацию в III квартале 2016 года

Название Класс Девелопер Офисная площадь (тыс. кв.м)
 БЦ «Арена ЦСКА» «В+» ЦСКА 40,9
 Даниловская мануфактура, корпус «Мещерин» «В+» KR Properties 25,8
 БЦ «Красина 3» «А» Юнион 8,5
 БЦ «Сады Пекина» «В+» Галс-Девелопмент 4,3
 Офисный центр на Нагорной ул., д. 18, корп. 4 «В+» н/д 2,6

В основном новыми и реконструированными объектами пополнился Центральный деловой район (ЦДР) – на него пришлось 50% от общего объема ввода с начала года. По 19% пришлось на Ленинградский субрынок и южное направление столицы. Если говорить о новом предложении, появившемся на рынке в III квартале, то основные объемы (около 50%) были сформированы в Ленинградском деловом районе и на Тульском субрынке – 31%.

Спрос на офисные помещения Москвы

После активного предыдущего квартала спрос на офисы в III квартале 2016 года оказался более умеренным. Объем арендуемых и купленных офисных площадей снизился за квартал примерно на 11% по сравнению с апрелем-июнем и составил 201 000 кв.м. Аналогичное понижение наблюдается и в годовой динамике (в III квартале 2015 года – 227 600 кв.м).

Пересмотры коммерческих условий в сегменте аренды продолжились в III квартале 2016. При этом, можно наблюдать активность крупных компаний, которые переезжают в новые офисы на более выгодных условиях (в том числе и с расширением занимаемых площадей). Вместе с тем с начала года сильными драйверами спроса остаются государственные структуры и финансовые организации.

Текущая структура спроса по типу сделок демонстрирует увеличение активности по приобретению офисов в собственность относительно прошлого года. Регулярность и объемы сделок снизились по сравнению с докризисными периодами, но с начала 2016 года 20% сделок пришлось на сегмент «продаж», тогда как в аналогичный период 2015 года доля не превышала 6%. В III квартале 2016 было куплено на 25% больше офисных площадей, чем в III квартале 2015.

Динамика объема сделок по аренде и приобретению офисных площадей

В третьем квартале наиболее активными были производственные компании сектора обрабатывающей промышленности. Самый большой объем спроса на аренду офисных помещений был предъявлен с их стороны – 33%. ИТиТ-компании сформировали 19% сделок, а на компании секторов «Торговля» и «Профессиональные услуги» пришлось по 12% всех реализованных площадей.

Распределение спроса на офисы по секторам экономики в III квартале 2016

Территориальная структура спроса сохраняет распределение последних лет, исключение составляет ММДЦ «Москва-Сити», популярность которого существенно увеличилась в 2016 году. Так, наибольшим спросом пользуются помещения в ЦДР, на который пришлось 32% от общего объема сделок с начала года, что сопоставимо с долей спроса этого района в 2014-2015 годов. Ввиду этого в рассматриваемом районе самый низкий уровень вакантности на рынке. Следующие по популярности направления — Запад и ММДЦ «Москва-Сити», где с начала года было арендовано и куплено 14% и 10% от общего объема спроса.

Структура сделок аренды офисов по субрынкам

Вакантные офисные помещения в Москве

Существенные изменения по итогам III квартала были отмечены в динамике показателя вакантности. Средний уровень свободных площадей на рынке снизился за квартал на 1,6 п. п. с 14,9% до 13,3%. Тем не менее на рынке сохраняется дисбаланс спроса и предложения, что выражается в высоком объеме доступных для аренды площадей.

Текущий объем предлагаемых площадей составляет 2,3 млн кв.м, из которых 1,5 млн кв.м свободно в классе «В+»/«В-» и 0,7 млн кв.м в классе «А». Доля свободных помещений к концу сентября в классе «А» составила 18,5% – на 4,4 п. п. ниже, чем кварталом ранее. Снижение вакантности обусловлено не только низким приростом нового предложения и естественным поглощением офисов на фоне невысоких ставок, но и преимущественно переходом крупных офисных объектов в пользу банков. До перехода здания долгое время пустовали, однако теперь они рассматриваются новыми собственниками для размещения офисов своих структур.

В зданиях класса «В+» доля свободных помещений равна 14,2%, а в офисах класса «В-» – 7,6%. В среднем снижение за квартал составило 1 п. п.

Доля свободных офисных площадей по классам

Основные объемы свободного предложения распределены по субрынкам ЦДР, западному и юго-западному направлениям, в них сконцентрировано более 46%, или 1,0 млн кв.м, свободных площадей.

Наибольшая вакантность наблюдается на юго-западе (29,7%) и на западе (22,2%) за пределами ЦДР. В пределах ЦДР доля вакантных помещений снизилась относительно II квартала 2016 года с 9% до 8%. Несмотря на то что за три квартала вакантность в зоне ММДЦ «Москва-Сити» существенно снизилась с 32% до 19%, данный субрынок по-прежнему находится на втором месте после ЦДР по количеству свободных офисов класса «А» в Москве, то есть может предложить около 160 000 кв.м.

Распределение объемов свободного предложения офисов по субрынкам

Значительные объемы свободного предложения предоставляют широкий выбор для потенциальных арендаторов, однако сегодня на рынке наблюдается сокращение предложения в сегменте крупных по площади офисов (более 15 000 кв.м), что в наибольшей степени проявляется при подборе готовых к въезду помещений в качественных бизнес-центрах с хорошей локацией.

Цены продажи офисов в столице

В сегменте продаж после падения ценовых показателей в сентябре 2014 года и переформатирования рынка из долларового в рублевый, запрашиваемые рублевые цены находятся примерно на одном уровне.

Офисные объекты класса «А» предлагаются сегодня по цене от 240 000 до 350 000 руб./кв.м в зависимости от удаленности и привлекательности местоположения. Для офисов класса «В+» ценовой показатель варьируется в диапазоне от 150 000 до 190 000 руб./кв.м, для «В-» – на уровне 110 000 – 130 000 руб./кв.м.

Динамика средней цены продажи офиса

В III квартале покупательский спрос по-прежнему концентрировался в отдельных сегментах предлагаемых офисов. Исходя из запросов покупателей можно выделить три группы наиболее востребованных по размеру офисов: в диапазоне 200-500 кв.м, 1000-2000 кв.м и 8000-12000кв.м.

Наиболее дорогие офисы предлагаются в центральных районах города по средней стоимости 315 000 руб./кв.м для класса «А» и 265 000 – 275 000 руб./кв.м для классов «В+»/«В-». В башнях ММДЦ «Москва-Сити» предложения варьируются в размере 245 000 – 450 000 руб./кв.м.

Более интересные предложения с точки зрения цены наблюдаются в более удаленных от ЦДР районах, вблизи ТТК, где запрашиваемая средняя цена составляет 180 000 руб./кв.м для класса «А» и 150 000 руб./кв.м – для класса «B+». Объекты, находящиеся на удалении от ТТК в сторону МКАД, предлагаются сегодня в среднем по 170 000 руб./кв.м в классе «А» и 115 000 – 130 000 руб./кв.м в классе «В+»/«В-».

Распределение запрашиваемых цен продаж офисов по удаленности от центра Москвы

Отличительной особенностью сегмента продаж в текущий кризисный период является сокращение количества опций для компаний – конечных пользователей. Дефицит качественного предложения обусловлен рядом факторов, таких как «вымывание» готового предложения в предкризисный период, низкие объемы ввода новых объектов, предлагаемых на продажу, и удержание ряда активов собственниками, не готовыми реализовывать их на низком рынке.

Ставки аренды офисных площадей в Москве

За прошедшие три месяца номинированные в долларах и в рублях запрашиваемые ставки аренды для новых арендаторов в целом стабилизировались. Зафиксировано небольшое увеличение средневзвешенного показателя в классе «А», однако это не является общим рыночным трендом, а обусловлено высвобождением на рынке ранее занимаемых дорогих площадей.

Продолжился переход запрашиваемых ставок из долларов США в рубли: по итогам трех месяцев в классе «А» соотношение рублевых и долларовых предложений составило 63% к 37%, тогда как еще в конце 2015 года данное распределение имело пропорцию 45% к 55%. В классе «В+»/«В-» по рублевым  ставкам экспонируется более 95% офисов. Кроме того, все еще корректируются ставки аренды по договорам, подписанным в предкризисный период, приближаясь к текущим рыночным значениям.

Средневзвешенная приведенная ставка аренды в долларах США для офиса класса «А» составляет $406/кв.м/год, для помещения класса «В» – $201/кв.м/год.

Средневзвешенная приведенная ставка аренды, номинированная в рублях, для офисных помещений класса «А» составила 26 137 руб./кв.м/год, для класса «В» – 12 935 руб./кв.м/год.

Динамика приведенной базовой ставки аренды офисов класса «А»

Динамика приведенной базовой ставки аренды офисов класса «В»

Основная часть собственников по-прежнему при заключении договора фиксирует верхнюю границу валютного коридора по курсу ниже официального, что фактически снижает эти долларовые ставки на 15%.

Тенденции и прогнозы развития офисного рынка Москвы и МО

Перенос сроков ввода ряда крупных объектов скорректировал ожидаемый объем нового предложения в IV квартале 2016 года. Таким образом, годовой показатель прироста офисных площадей окажется ниже, чем прогнозировался ранее, и не превысит 450 000 кв.м. Это на 42% меньше объемов нового строительства в 2015 году. Основная активность до конца года будет сосредоточена в децентрализованных субрынках – на них придется 55% объема ввода в IV квартале. Остальные 45% будут реализованы на территории ЦДР.

Основные объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2016 года

Название Класс Девелопер Площадь
(тыс. кв.м)
 Деловой квартал Neopolis «А»    A-Store Estates 63,2
 «Оазис» «В+»    Группа БИН 33
 Бизнес-центр на ул. Большая
 Пионерская, вл. 1/17
«А»    АО «Вертолеты
   России»
31,8
 «Квадрат» «В+»    Lenhart Global 9,5

Несмотря на то что III квартал принято считать сезоном роста деловой активности, бизнес по-прежнему чувствителен к текущей экономической ситуации, что подтверждается снижением показателей спроса. До конца года также не ожидается восстановления активности – объем закрытых сделок за год будет на 25-30% ниже, чем в 2015 году, – порядка 650 000 кв.м против 930 000 кв.м.

При сохранении текущей активности спроса и низких объемов ввода нового предложения доля вакантных площадей на рынке Москвы по итогам 2016 года, скорее всего, не превысит 13,4%. Что касается распределения вакантности по отдельным субрынкам, то оно будет зависеть от ротации крупных арендаторов и их переездов в другие локации.

Объемы ввода офисных площадей и спрос

В краткосрочной перспективе (до конца 2016 года) существенного изменения запрашиваемых базовых ставок аренды, номинированных в рублях, не ожидается. В целом за год коррекция ставок будет в пределах 5%. Запрашиваемая долларовая ставка аренды также существенно не изменится. В классе «В», по прогнозам экспертов Colliers International, продолжится сохранение рублевого рынка. Приведенные показатели будут по-прежнему зависеть от динамики курса валют. Основным потенциалом для роста ставки остается спрос, восстановление которого определяется темпами роста экономики страны.

Что касается сегмента продаж то роста цен на офисы специалисты Colliers International не ожидают по крайней мере до середины 2017 года, однако рынок будет становится более сбалансированным с точки зрения спроса и предложения, количество сделок на рынке продаж и приобретений офисной недвижимости будет умеренным.

Обзор подготовлен экспертами Colliers International

Материалы по теме

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года
07.12.2016 Другие Рынок офисов продолжает положительную динамику, на рынке торговой недвижимости без изменений, а спрос на склады снизился Подробнее

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года
06.12.2016 Другие По итогам первых девяти месяцев 2016 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 год Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости Москвы и МО за III квартал 2016 года

Обзор рынка складской недвижимости Москвы и МО за III квартал 2016 года
14.11.2016 Склады Операторы розничной торговли продолжают оставаться основными потребителями складских помещений, однако их доля в общем объеме сделок снизилась относительно аналогичного показателя прошлого года Подробнее

Обзор street-retail помещений Москвы за III квартал 2016 г.

Обзор street-retail помещений Москвы за III квартал 2016 г.
05.11.2016 Торговые По итогам III квартала 2016 года суммарный объем торговых помещений пешеходных зон составляет 108 600 кв.м Подробнее

Популярное

Максим Бубон - управляющий директор компании IMMOFINANZ Russia
Успешный редевелопмент ТРЦ выходит за рамки формальных процедур
Почему городу не нужны новые ТЦ и как повысить эффективность уже существующих ТЦ, интервью с управляющим директором компании IMMOFINANZ Russia Максимом Бубоном
подождите ...
HotLog