УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга за III кв. 2016 года

16.11.2016

Рынок качественной офисной недвижимости в течение трех кварталов 2016 года увеличился на 164 300 кв. м и достиг 2,66 млн кв. м. В эксплуатацию было введено 13 бизнес-центров, большая часть которых относится к классу В. С точки зрения географии ввода новых бизнес-центров большинство объектов (8 БЦ) расположено в нецентральных районах Санкт-Петербурга. В дополнение к этому по типу строительства значительная часть объектов является новыми зданиями – 9 бизнес-центров.

Основные индикаторы рынка, III квартал 2016

 Показатель Значение
 Общий объем предложения, млн кв. м 2,66
класс А 1,03
класс В 1,63
 Новое строительство, I–III кв., тыс. кв. м 164,3
 Чистое поглощение, I–III кв., тыс. кв. м 182
 Уровень вакантных площадей, % 9,4
класс А 8,4
класс В 10
 Средневзвешенная ставка аренды, руб./кв. м/месяц 1 071
класс А 1 322
класс В 942

Предложение

В III квартале 2016 года был введен в эксплуатацию один объект – бизнес-центр OFFICE L27, который стал дебютом строительной компании «Темп» в сегменте коммерческой недвижимости. Бизнес-центр расположен в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга.

Сохраняется тенденция сокращения ввода в эксплуатацию объектов, предназначенных для сдачи в аренду. По итогам девяти месяцев текущего года доля подобных объектов в общем объеме нового предложения составила 49%, или 79 800 кв. м. Стоит отметить, что за аналогичный период прошлого года данный показатель был почти вдвое больше и равен 82%, или 132 000 кв. м. Объем нового предложения по итогам 2016 г. может превысить показатель в 250 000 кв. м, если заявленные сроки ввода не будут перенесены на следующий год.

Динамика ввода офисных площадей

Крупные объекты, введенные в эксплуатацию в I-III квартале 2016 года

Название Адрес Класс Арендная
площадь, кв. м
«Невская Ратуша» (2-я оч.) Новгородская ул., д. 20 А 53 300
«Виктория Плаза» (2-я оч.) Пл. Победы, д. 2 В 27 500
«Мегапарк» (2-я оч.) Заставская ул., д. 22 В 14 100
«Экспофорум» (корп. 2) Петербургское ш., д. 66, корп. 2 А 11 400
«Экспофорум» (корп. 1) Петербургское ш., д. 66, корп. 1 А 10 400
«Лахта» (2-я оч.) Оптиков ул., д. 4 В 10 400

Спрос

Суммарный объем чистого поглощения офисных площадей по итогам девяти месяцев 2016 года составил 182 000 кв. м, что в 1,7 раза превышает результаты аналогичного периода прошлого года. Увеличению показателя способствовал ряд крупных сделок аренды офисов компаниями-сателлитами ПАО «Газпром», а также компаниями из сферы информационных технологий, которые преимущественно арендовали офисные помещения в бизнес-центрах класса В.

Отмечается высокая активность IT-компаний. По результатам трех кварталов 2016 года компании высокотехнологичных сфер бизнеса арендовали немногим более 35 000 кв. м, что является максимальным показателем за последние пять лет. На долю подобных компаний в общем объеме сделок приходится 29%. Кроме того, высока доля компаний сферы
девелопмента и инжиниринга (более 30%) – во многом благодаря крупной сделке аренды с компанией «СтройГазКонсалтинг», состоявшейся в первом полугодии. На рынке аренды по-прежнему остаются активными компании сферы профессиональных услуг, большинство которых арендовали офисы в центральных районах города. Например, юридическая компания Dentons арендовала офис площадью более 600 кв. м в бизнес-центре класса А, расположенном на Невском проспекте. Также проявляли активность логистические компании и образовательные центры.

Распределение сделок аренды по типу арендатора

С точки зрения площади сделок, закрытых с января по сентябрь 2016 года, наибольшей популярностью у арендаторов пользовались офисы площадью до 250 кв. м, на которые приходится около половины всех сделок. Офисы подобной площадью стабильно пользуются высоким спросом на протяжении как минимум последних восьми лет. Однако на рынке по-прежнему присутствуют компании, заинтересованные в аренде офисных помещений большой площади – от 3 000 кв. м и выше. На фоне замедления темпов появления новых бизнес-центров количество объектов, предлагающих крупные блоки, сокращается.

Распределение сделок по арендованной площади (количество), I–III кварталах 2016 года

Вакантные площади

Суммарная площадь свободных офисных помещений по итогам III квартала 2016 года составляет 250 000 кв. м. За квартал произошло снижение показателя на 28 000 кв. м. Драйверами для продолжающегося уменьшения объема свободных площадей послужили увеличение спроса и сокращение нового офисного предложения.

Доля вакантных площадей в классе А по итогам III квартала 2016 года скорректировалась вниз на 1,2 п.п. и составила 8,4%. В абсолютном значении объем свободных площадей сократился на 6 000 кв. м. Доля вакантных площадей в классе В равна 10% против 11,4% по итогам I полугодия текущего года. Уменьшение доступного предложения в данном классе за прошедший квартал составило 22 000 кв. м.

Уровень вакантных площадей по классам

Уровень вакантных площадей и чистое поглощение на рынке

Коммерческие условия

В бизнес-центрах класса А с высокой долей заполняемости, в среднем превышающей 80%, произошло увеличение анонсируемой ставки аренды по причине продолжающегося вымывания с рынка крупных блоков. Однако в менее успешных объектах ставки аренды остаются стабильными.

Средневзвешенная ставка аренды в бизнес-центрах класса А по итогам III квартала равна 1322 руб./кв. м/месяц (не включая НДС и включая операционные расходы). По сравнению с предыдущим кварталом запрашиваемая ставка увеличилась на 5,3%.

В бизнес-центрах класса В средневзвешенная ставка аренды также продемонстрировала рост и достигла 942 руб./кв. м/месяц (не включая НДС и включая операционные расходы), увеличившись на 3,5%.

Динамика запрашиваемой ставки аренды

Тенденции и прогнозы

Предпосылки, которые были сформированы в начале года, – стабилизация ставок аренды, рост спроса на качественные офисные помещения и сокращение предложения – трансформировались в тенденции, которые мы наблюдаем второй квартал подряд:

С точки зрения ввода в эксплуатацию новых объектов наблюдается тенденция выхода на рынок бизнес-центров, строительство которых началось до кризиса. При этом стоит отметить, что существенная часть нового предложения на рынке была предназначена для размещения конечного пользователя. В части нового строительства в текущей экономической ситуации девелоперы взяли паузу.

Активизация спроса на рынке аренды привела к снижению доступного качественного предложения, в том числе помещений крупными блоками. Сохраняется активность компаний сырьевого сектора экономики, IT-компаний и организаций, занятых в сфере профессиональных услуг.

При условии сохранения планов девелоперов по вводу в эксплуатацию новых объектов, к концу 2016 года возможна корректировка уровня вакантных площадей на 1-2 п.п. вверх.

Наиболее крупные бизнес-центры, планируемые к вводу в эксплуатацию в IV кв. 2016

Название Девелопер Адрес Класс Арендная
площадь, кв. м
FORT TOWER FORTGROUP Московский пр., д. 143 А 24 500
«Смоленский» ГК «РЭН» Уральская ул., д. 4 В 15 400
«Граффити» ИСГ «Сплав» Кондратьевский пр., д. 15 В 13 400

Сокращение предложения способствовало увеличению средних анонсируемых ставок аренды. До конца года дальнейшего существенного роста анонсируемых ставок аренды не ожидается. По итогам 2016 года годовой рост средней запрашиваемой ставки составит 7-10%.

Обзор подготовлен компанией Colliers International

Материалы по теме

EPAM Systems стала новым арендатором второй очереди БЦ «Мегапарк» в Санкт-Петербурге

EPAM Systems стала новым арендатором второй очереди БЦ «Мегапарк» в Санкт-Петербурге
23.11.2016 Регионы РФ IT компания заняла 6 600 кв.м офисных площадей. Брокером сделки выступила компания IPG.Estate Подробнее

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга за III квартал 2016 года

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга за III квартал 2016 года
15.11.2016 Склады Помимо built-to-suit, развиваются и другие модели взаимоотношений между девелопером и арендатором. Доля свободных площадей в классе А снизилась на 1 п. п. Подробнее

Продажа БЦ «Мезон Плаза» в Петербурге стала сделкой года в офисном сегменте

Продажа БЦ «Мезон Плаза» в Петербурге стала сделкой года в офисном сегменте
13.07.2016 Регионы РФ По данным экспертов сумма сделки по продаже бизнес-центра структур «Газпромбанка» могла составить 3 млрд рублей Подробнее

БЦ «Формида» неподалеку от Ладожского вокзала в Петербурге выставлен на продажу

БЦ «Формида» неподалеку от Ладожского вокзала в Петербурге выставлен на продажу
18.02.2016 Регионы РФ Здание нового бизнес-центра в СПб площадью 9996 кв.м предлагается покупателям по цене 67 000 рублей за кв.метр Подробнее

Обзор офисного рынка Москвы за I квартал 2017 года

Обзор офисного рынка Москвы за I квартал 2017 года
30.05.2017 Офисы В I квартале 2017 года суммарный объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами площадей, составил 148 000 кв.м Подробнее

Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор за I квартал 2017 года

Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор за I квартал 2017 года
24.05.2017 Офисы Показатель объема введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей обновил исторический минимум и снизился до 21 тыс.кв.м Подробнее

Популярное

Дарья Сизых (FORTGROUP) о торговой недвижимости Санкт-Петербурга
Торговая недвижимость Петербурга: адаптация к новым условиям
О работе в текущих условиях рынка, новых каналах взаимодействия и системах лояльности, интервью с заместителем коммерческого директора компании FORTGROUP Дарьей Сизых
подождите ...
HotLog