Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга – обзор за III квартал 2016 года

Доля вакантных площадей по итогам III квартала 2016 г. в классе А составила 6,9%. Произошло пообъектное повышение заявленных ставок аренды в среднем на 4%. В силу перспективы дефицита предложения в течение года возможно повышение заявленных ставок аренды в бизнес-центрах классов A и B.

Доля вакантных площадей в классе В снизилась до 10,2%. 68% действующих бизнес-центров класса А имеют 100% заполняемости.

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости, Knight Frank St. Petersburg: «В III квартале количество вакантных помещений продолжило снижаться: предложение в проектах класса А становится дефицитным на фоне обозначившегося роста ставок аренды. Вместе с тем возобновления строительства приостановленных объектов, а тем более начала строительства новых не происходит из-за того, что текущие рыночные ставки не обеспечивают достижения целевой доходности девелоперских проектов. Бьет рекорды по заполняемости деловой район «Московский проспект»: вакантных помещений практически не осталось, арендаторы сталкиваются с дефицитом предложения.

Низкий уровень вакантных площадей отмечается и в других популярных деловых районах, что возможно приведет к росту ставок аренды в данных локациях до 10%».

Основные показатели на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Среди ключевых событий на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга в III квартале 2016 года можно назвать смену владельцев: два бизнес-центра класса В: MEZON PLAZA перешел от «Газпромбанка» к структуре компании «Газпром»; сменил собственника БЦ «Формида». Компания EPAM заняла всю арендную площадь здания 2-й очереди бизнес-центра «Мегапарк».

Предложение

По итогам III квартала 2016 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 2 802 тыс. кв. м, из которых 33% соответствует классу A и 67% – классу B.
За III квартал 2016 г. прирост предложения качественной офисной недвижимости составил менее 1%: были введены в эксплуатацию бизнес-центр класса B в Калининском районе (арендная офисная площадь свыше 7 500 кв. м) и бизнес-центр класса B+ в Красногвардейском районе (арендная офисная площадь свыше 8 000 кв. м).

По прогнозам экспертов, объем ввода в эксплуатацию по итогам 2016 г. будет не ниже показателя прошлого года: если девелоперы не перенесут заявленные ранее сроки ввода объектов, суммарный прирост качественных офисных площадей составит около 300 тыс. кв. м арендной площади.

Состояние готовности бизнес-центров, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2016 г. (классы А и В)

В 2016 г. нестабильность рынка повлияла на стратегию девелоперов в части реализации проектов бизнес-центров. Часть из них реализуется с переносом сроков ввода, решение о заморозке/отмене принято для 16,7% от общего количества объектов, в основном находящихся на этапе проектирования и на начальном этапе строительства. При этом ряд девелоперов заявляет о готовности строить под конкретного заказчика.

В целом рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам трех кварталов 2016 г. демонстрирует положительную динамику: умеренный ввод бизнес-центров в эксплуатацию по причине переноса сроков и заморозки ряда проектов не дал показателю доли вакантных площадей вырасти, ставки демонстрируют повышение, подкрепляемое
стабильным спросом на качественные объекты класса А в определенных деловых локациях.

Динамика ввода в эксплуатацию качественных офисных площадей

В сложившихся условиях становится актуальным выход на рынок новых офисных площадей класса А: до конца 2017 г. планируется ввод в эксплуатацию 8 бизнес-центров, из которых 6 предназначены для сдачи в аренду (суммарная арендная площадь свыше 70 000 кв. м).

Крупнейшие строящиеся бизнес-центры класса А, предназначенные для аренды, с заявленным сроком ввода в эксплуатацию до конца 2017 г.

Спрос

Доля вакантных площадей по итогам III квартала в бизнес-центрах класса А составила 6,9%, что сопоставимо с показателем II квартала 2016 г. и на 1,6 п. п. ниже показателя III квартала 2015 г.

В течение II–III кварталов 2016 г. наметилась тенденция сокращения объема вакантных офисных площадей в классе А, их доля в котором не продолжила снижения только по причине выхода на рынок аренды бизнес-центров, ранее предназначавшихся для продажи и собственных нужд девелопера. Из всех действующих бизнес-центров класса А 68% имеют полную заполняемость (включая офисные объекты, предназначенные для собственных нужд компаний и для продажи).

Чистое поглощение по итогам III квартала 2016 г. составило 31 000 кв. м, преимущественно сосредоточившись в классе B делового района «Московский проспект».

Распределение суммарного объема чистого поглощения за III квартал 2016 г. по деловым районам

На конец рассматриваемого периода в офисных центрах класса В доля вакантных площадей составила 10,2%, что на 1,7 п. п. ниже показателя II квартала 2016 г. Понижение показателя произошло в том числе за счет ряда сделок, крупнейшими из которых стали следующие:

• Разработчик программного обеспечения EPAM занял 14 100 кв. м во 2-й очереди бизнес-центра «Мегапарк» на Заставской ул., д. 22.
• Дочерняя структура компании «Газпром» арендовала 6 500 кв. м в бизнес-центре «Новгородский» на Новгородской ул., д. 13.

За рассматриваемый период на рынке офисной недвижимости сменили владельцев два бизнес-центра: расположенный в Выборгском районе бизнес-центр MEZON PLAZA перешел от «Газпромбанка» к структуре компании «Газпром», также сменил собственника бизнес-центр «Формида», расположенный в Красногвардейском районе. Оба объекта относятся к классу B.

Более половины всех заявок, поступивших в Knight Frank St. Petersburg в течение прошедшего квартала, пришло от компаний, задействованных в сфере IT и телекоммуникаций. При этом большинство из них интересуют офисы класса А с планировкой open space в Центральном районе Санкт-Петербурга. Стоит отметить стабильный спрос со стороны сектора IT и телекоммуникаций: по итогам трех кварталов 2016 г. на их долю пришлось 30% арендованных офисных площадей.

Доля компаний сектора IT и телекоммуникаций в общем объеме сделок

Коммерческие условия

По итогам рассматриваемого периода средневзвешенная заявленная ставка аренды составила 1 568 руб./кв. м/мес. в классе А (включая НДС и операционные расходы), в классе В – 1 098 руб./кв. м/мес. (включая НДС и операционные расходы).

В целом можно говорить о положительной динамике в части коммерческих условий на рынке офисной недвижимости: заявленные ставки аренды прекратили падение, а в классе А наблюдается пообъектное повышение – показатель вырос на 4,5% относительно II квартала 2016 г.

Деловые районы Санкт-Петербурга. Основные показатели

Динамика изменения показателя средневзвешенной ставки аренды

Прогноз

Согласно заявленным девелоперами планируемым срокам ввода в эксплуатацию строящихся объектов, до конца 2016 г. рынок пополнится 136 000 кв. м качественных арендных офисных площадей. В случае, если сроки не будут перенесены, около 60 000  из них поступят на рынок аренды.

В условиях неопределенности перспектив восстановления экономики страны большинство девелоперов не начинают строительство новых бизнес-центров, для части замороженных проектов рассматривается возобновление работ только при наличии потенциального арендатора или покупателя.

В части коммерческих условий мы видим возможности для повышения заявленных арендных ставок в объектах класса A до 10% в течение года, что связано с ожидающимся дефицитом предложения. Для класса B мы видим в краткосрочной перспективе возможности для повышения заявленных ставок до 3–5%.

Обзор подготовлен компанией Knight Frank