УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга – обзор за III квартал 2016 года

04.11.2016

Доля вакантных площадей по итогам III квартала 2016 г. в классе А составила 6,9%. Произошло пообъектное повышение заявленных ставок аренды в среднем на 4%. В силу перспективы дефицита предложения в течение года возможно повышение заявленных ставок аренды в бизнес-центрах классов A и B.

Доля вакантных площадей в классе В снизилась до 10,2%. 68% действующих бизнес-центров класса А имеют 100% заполняемости.

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости, Knight Frank St. Petersburg: «В III квартале количество вакантных помещений продолжило снижаться: предложение в проектах класса А становится дефицитным на фоне обозначившегося роста ставок аренды. Вместе с тем возобновления строительства приостановленных объектов, а тем более начала строительства новых не происходит из-за того, что текущие рыночные ставки не обеспечивают достижения целевой доходности девелоперских проектов. Бьет рекорды по заполняемости деловой район «Московский проспект»: вакантных помещений практически не осталось, арендаторы сталкиваются с дефицитом предложения.

Низкий уровень вакантных площадей отмечается и в других популярных деловых районах, что возможно приведет к росту ставок аренды в данных локациях до 10%».

Основные показатели на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Класс А Класс В
Суммарная арендная площадь, тыс. кв. м 2 802
    в том числе, тыс. кв. м 916 1886
Изменения в сравнении со II кварталом 2016 г., % 0 +0,9
Введено в эксплуатацию в III квартале 2016 г., тыс. кв. м 16
    в том числе, тыс. кв. м 0 16
Суммарная площадь вакантных помещений, тыс. кв. м 255
    в том числе, тыс. кв. м 63 192
Доля свободных площадей на конец III квартала 2016 г., % 6,9 10,2
Запрашиваемые арендные ставки в функционирующих бизнес-центрах, руб./кв. м/мес., вкл. НДС и операционные расходы 850 - 2000 650 - 1700
Среднее пообъектное изменение запрашиваемой ставки в функционирующих бизнес-центрах в сравнении со II кварталом 2016 г., % +4 0,5

Среди ключевых событий на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга в III квартале 2016 года можно назвать смену владельцев: два бизнес-центра класса В: MEZON PLAZA перешел от «Газпромбанка» к структуре компании «Газпром»; сменил собственника БЦ «Формида». Компания EPAM заняла всю арендную площадь здания 2-й очереди бизнес-центра «Мегапарк».

Предложение

По итогам III квартала 2016 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 2 802 тыс. кв. м, из которых 33% соответствует классу A и 67% – классу B.
За III квартал 2016 г. прирост предложения качественной офисной недвижимости составил менее 1%: были введены в эксплуатацию бизнес-центр класса B в Калининском районе (арендная офисная площадь свыше 7 500 кв. м) и бизнес-центр класса B+ в Красногвардейском районе (арендная офисная площадь свыше 8 000 кв. м).

По прогнозам экспертов, объем ввода в эксплуатацию по итогам 2016 г. будет не ниже показателя прошлого года: если девелоперы не перенесут заявленные ранее сроки ввода объектов, суммарный прирост качественных офисных площадей составит около 300 тыс. кв. м арендной площади.

Состояние готовности бизнес-центров, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2016 г. (классы А и В)

В 2016 г. нестабильность рынка повлияла на стратегию девелоперов в части реализации проектов бизнес-центров. Часть из них реализуется с переносом сроков ввода, решение о заморозке/отмене принято для 16,7% от общего количества объектов, в основном находящихся на этапе проектирования и на начальном этапе строительства. При этом ряд девелоперов заявляет о готовности строить под конкретного заказчика.

В целом рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам трех кварталов 2016 г. демонстрирует положительную динамику: умеренный ввод бизнес-центров в эксплуатацию по причине переноса сроков и заморозки ряда проектов не дал показателю доли вакантных площадей вырасти, ставки демонстрируют повышение, подкрепляемое
стабильным спросом на качественные объекты класса А в определенных деловых локациях.

Динамика ввода в эксплуатацию качественных офисных площадей

В сложившихся условиях становится актуальным выход на рынок новых офисных площадей класса А: до конца 2017 г. планируется ввод в эксплуатацию 8 бизнес-центров, из которых 6 предназначены для сдачи в аренду (суммарная арендная площадь свыше 70 000 кв. м).

Крупнейшие строящиеся бизнес-центры класса А, предназначенные для аренды, с заявленным сроком ввода в эксплуатацию до конца 2017 г.

Название Деловой район города Девелопер Арендная площадь офисных помещений, тыс. кв. м
FORT TOWER Московский FORTGROUP, Нартекс 23,8
Сенатор Чапаева  (2-я очередь) Петроградский ФХК Империя 17,9
Мойка Адмиралтейский Адамант 11

Спрос

Доля вакантных площадей по итогам III квартала в бизнес-центрах класса А составила 6,9%, что сопоставимо с показателем II квартала 2016 г. и на 1,6 п. п. ниже показателя III квартала 2015 г.

В течение II–III кварталов 2016 г. наметилась тенденция сокращения объема вакантных офисных площадей в классе А, их доля в котором не продолжила снижения только по причине выхода на рынок аренды бизнес-центров, ранее предназначавшихся для продажи и собственных нужд девелопера. Из всех действующих бизнес-центров класса А 68% имеют полную заполняемость (включая офисные объекты, предназначенные для собственных нужд компаний и для продажи).

Чистое поглощение по итогам III квартала 2016 г. составило 31 000 кв. м, преимущественно сосредоточившись в классе B делового района «Московский проспект».

Распределение суммарного объема чистого поглощения за III квартал 2016 г. по деловым районам

На конец рассматриваемого периода в офисных центрах класса В доля вакантных площадей составила 10,2%, что на 1,7 п. п. ниже показателя II квартала 2016 г. Понижение показателя произошло в том числе за счет ряда сделок, крупнейшими из которых стали следующие:

  • Разработчик программного обеспечения EPAM занял 14 100 кв. м во 2-й очереди бизнес-центра «Мегапарк» на Заставской ул., д. 22.
  • Дочерняя структура компании «Газпром» арендовала 6 500 кв. м в бизнес-центре «Новгородский» на Новгородской ул., д. 13.

За рассматриваемый период на рынке офисной недвижимости сменили владельцев два бизнес-центра: расположенный в Выборгском районе бизнес-центр MEZON PLAZA перешел от «Газпромбанка» к структуре компании «Газпром», также сменил собственника бизнес-центр «Формида», расположенный в Красногвардейском районе. Оба объекта относятся к классу B.

Более половины всех заявок, поступивших в Knight Frank St. Petersburg в течение прошедшего квартала, пришло от компаний, задействованных в сфере IT и телекоммуникаций. При этом большинство из них интересуют офисы класса А с планировкой open space в Центральном районе Санкт-Петербурга. Стоит отметить стабильный спрос со стороны сектора IT и телекоммуникаций: по итогам трех кварталов 2016 г. на их долю пришлось 30% арендованных офисных площадей.

Доля компаний сектора IT и телекоммуникаций в общем объеме сделок

Коммерческие условия

По итогам рассматриваемого периода средневзвешенная заявленная ставка аренды составила 1 568 руб./кв. м/мес. в классе А (включая НДС и операционные расходы), в классе В – 1 098 руб./кв. м/мес. (включая НДС и операционные расходы).

В целом можно говорить о положительной динамике в части коммерческих условий на рынке офисной недвижимости: заявленные ставки аренды прекратили падение, а в классе А наблюдается пообъектное повышение – показатель вырос на 4,5% относительно II квартала 2016 г.

Деловые районы Санкт-Петербурга. Основные показатели

Деловой район Объем предложения, кв. м Объем вакантных площадей, кв. м Средневзвешенная ставка аренды, класс А, руб./кв. м/мес. Средневзвешенная ставка аренды, класс В, руб./кв. м/мес.
Московский проспект 434 495 15 831 1 600 1 130
Видовые набережные 310 720 40 811 1 467 1 152
Петроградский 309 695 18 089 1 570 1 154
Центральный-2 242 007 38 518 1 672 1 328
Северо-Западный 185 796 30 095 1 434 1 065
Восточный 153 546 25 582 - 1 131
Обводный 147 452 20 130 1 600 946
Центральный-1 145 958 19 217 1 791 1 295
Юго-Восточный 115 125 9 050 - 1 004
Василеостровский-1 106 940 14 116 948 795
Адмиралтейский 78 099 9 206 1 500 1 253
Василеостровский-2 60 270 5 458 950 894
Северо-Восточный 42 121 3 993 - 1 076
Юго-Западный 35 775 1 197 - 959
Вне зоны 6 282 4 047 - 1 100

Динамика изменения показателя средневзвешенной ставки аренды

Прогноз

Согласно заявленным девелоперами планируемым срокам ввода в эксплуатацию строящихся объектов, до конца 2016 г. рынок пополнится 136 000 кв. м качественных арендных офисных площадей. В случае, если сроки не будут перенесены, около 60 000  из них поступят на рынок аренды.

В условиях неопределенности перспектив восстановления экономики страны большинство девелоперов не начинают строительство новых бизнес-центров, для части замороженных проектов рассматривается возобновление работ только при наличии потенциального арендатора или покупателя.

В части коммерческих условий мы видим возможности для повышения заявленных арендных ставок в объектах класса A до 10% в течение года, что связано с ожидающимся дефицитом предложения. Для класса B мы видим в краткосрочной перспективе возможности для повышения заявленных ставок до 3–5%.

Обзор подготовлен компанией Knight Frank

Материалы по теме

EPAM Systems стала новым арендатором второй очереди БЦ «Мегапарк» в Санкт-Петербурге

EPAM Systems стала новым арендатором второй очереди БЦ «Мегапарк» в Санкт-Петербурге
23.11.2016 Регионы РФ IT компания заняла 6 600 кв.м офисных площадей. Брокером сделки выступила компания IPG.Estate Подробнее

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга за III квартал 2016 года

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга за III квартал 2016 года
15.11.2016 Склады Помимо built-to-suit, развиваются и другие модели взаимоотношений между девелопером и арендатором. Доля свободных площадей в классе А снизилась на 1 п. п. Подробнее

Продажа БЦ «Мезон Плаза» в Петербурге стала сделкой года в офисном сегменте

Продажа БЦ «Мезон Плаза» в Петербурге стала сделкой года в офисном сегменте
13.07.2016 Регионы РФ По данным экспертов сумма сделки по продаже бизнес-центра структур «Газпромбанка» могла составить 3 млрд рублей Подробнее

БЦ «Формида» неподалеку от Ладожского вокзала в Петербурге выставлен на продажу

БЦ «Формида» неподалеку от Ладожского вокзала в Петербурге выставлен на продажу
18.02.2016 Регионы РФ Здание нового бизнес-центра в СПб площадью 9996 кв.м предлагается покупателям по цене 67 000 рублей за кв.метр Подробнее

Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года

Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года
16.02.2018 Офисы Благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации - по итогам года 18% сделок с офисами пришлось на компании имеющие госучастие Подробнее

Итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга

Итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга
13.02.2018 Офисы Запрашиваемые ставки аренды на офисные площади демонстрируют стабильное повышение Подробнее

Популярное

Офисный рынок Москвы по итогам года
Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года
Благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации - по итогам года 18% сделок с офисами пришлось на компании имеющие госучастие
подождите ...
HotLog