Офисный рынок Москвы: итоги десятилетия – 2007-2017 гг.

Пройдя несколько циклов, рынок офисной недвижимости Москвы к концу 2016 года достиг баланса в его нижней точке, отвечают эксперты Knight Frank. Максимально высокие ставки аренды, зафиксированные в 2008 году, сменились резким падением и дальнейшим периодом стабилизации в 2011-2013. В течение последних 3-х лет формировался рынок арендатора, на котором сегодня предлагаются самые привлекательные условия за всю историю рынка офисов в Московском регионе.

Важным событием стал переход рынка офисов Москвы, традиционно функционирующего в иностранной валюте, в российские рубли, что позволило арендаторам снизить риск увеличения ставок аренды в связи с валютными колебаниями.

Сравнение ставок аренды на офисы в Москве в 2007-2017 годах

Предложение на офисном рынке Москвы за последние 10 лет

Рост ставок аренды и высокие объемы поглощения явились причиной возрастающей активности девелоперов на этапе становления рынка Московского региона, а также в период восстановления после кризиса 2008-2009 годов. Результатом активного строительства стал рекордный объем введенных в эксплуатацию офисов в 2008 и 2014 годах. Оба периода, помимо увеличения объема свободных площадей, сопровождались снижением спроса на офисные помещения в связи с замедлением роста экономики страны.

1 млн кв.м офисных площадей, введенных в эксплуатацию в период с 2012 по 2014 года, по-прежнему доступен на первичном рынке аренды. Избыток предложения заставил ряд девелоперов отложить сроки ввода новых зданий в эксплуатацию, а также пересмотреть концепции проектов, сократив или полностью отказавшись от офисной составляющей.

Предложение на офисном рынке Москвы за последние 10 лет

Условия договора аренды на офисы в Московском регионе

Потрясения в экономике страны, а также на рынке недвижимости отразились на заключаемых договорах аренды. В условиях «рынка арендатора» компании стараются максимально снизить риски, в связи с чем, условия договоров стали меняться.

Сравнение стандартных условий договора аренды
на офисное помещение класса «А»в 2007 и 2017 годах

* ПДА – предварительный договор аренды; КДА – краткосрочный договор аренды; ДДА – долгосрочный договор аренды.

Качественные характеристики офисных зданий в Москве

Со времен становления рынка, офисные здания и рабочее пространство претерпели серьезные изменения, обусловленные совершенствованием технологий строительства, а также изменившимися потребностями компаний-арендаторов. Сегодня наиболее востребованными являются бизнес-центры, в которых предлагаются максимально эффективные планировочные решения, а также здания, обладающие необходимой инфраструктурой.

Сравнение качественных характеристик офисных зданий класса «А» в 2007 и 2017 годах

Структура предложения на офисном рынке Москвы и МО в 2017 году

На сегодняшний день общий объем предложения качественных офисных площадей составляет 15,8 млн кв.м, из которых 2,3 млн кв.м вакантны. Несмотря на это, для рынка офисной недвижимости Москвы характерен дефицит предложения крупных офисных блоков: компании имеют возможность выбрать для аренды офис площадью 20 000 кв.м всего из 20 офисных зданий, 7 из которых расположены за пределами МКАД. В частности, офисные блоки площадью 10 000 – 20 000 кв.м в границах делового квартала ММДЦ «Москва-Сити» доступны только в двух офисных башнях – МФК «ОКО» и «iQ-квартал».

Распределение объема свободных офисных площадей по основным деловым районам (тыс. кв.м)

В это же время, в ММДЦ «Москва-Сити» сегодня свободно 260 000 кв.м (с учетом строящихся зданий, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2016-2017 года), что сопоставимо с объемом свободных площадей в децентрализованных деловых зонах (в районе МКАД). Однако офисные помещения в бизнес-центрах делового района предлагаются преимущественно блоками 1 000 – 3 000 кв.м.

Распределение офисных зданий в зависимости от местоположения и размера свободных блоков

Прогноз структуры предложения офисов в столичном регионе в 2017-2020 годах

По подсчетам специалистов компании Knight Frank, в 2017 году в Москве планируется ввести в эксплуатацию более 90 000 кв.м офисных площадей. Среди самых крупных проектов, анонсируемых на следующий год – офисная часть «iQ-квартала» площадью 75 200 кв.м и  гостинично-деловой центр «Новион» площадью 21 000 кв.м. В 2018 году ожидается только запуск проекта Neva Towers общей площадью 55 000 кв.м.

Самыми насыщенными станут 2019-2020 года. По прогнозам экспертов, в этом промежутке в эксплуатацию могут быть введены 6 офисных зданий, в том числе: Com City (фаза «Браво») площадью 55 200 кв.м, БЦ «Слава» площадью 52 000 кв.м, «Нагатино-iLand» (фаза II) площадью 64 500 кв.м, «Даниловская Мануфактура» (фаза II) площадью 40 000 кв.м, БЦ «Алкон II» площадью 30 000 кв.м и БЦ «Диапазон» (фаза II) площадью 55 200 кв.м.

Обзор подготовлен компанией Knight Frank