Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года

Количество купленных и арендованных офисных площадей в «Москва-Сити» во II квартале 2016 года достигло 120 000 кв. м. Такие данные приводит отдел исследований консалтинговой компании JLL. В целом за полугодие объем сделок в этом деловом кластере достиг 207 000 кв. м, что почти в три раза превысило результат предыдущего года в целом и стало рекордным показателем за всю историю офисного рынка в ММДЦ «Москва-Сити».

Объем новых сделок с офисами в «Москва-Сити» вырос до рекордного уровня, в то же время доля вакантных площадей в ММДЦ увеличилась за счет вторичного предложения.

Совокупный объем спроса на московском рынке за прошедшее полугодие увеличился на 17% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, до 578 000 кв. м, в том числе во втором квартале 2016 года было арендовано и куплено 310 000 кв. м (рост на 11% к прошлому году).

Основным драйвером спроса выступил банковский сектор: его доля в объеме сделок за первое полугодие достигла 32%. Российские компании доминировали в общей структуре спроса с долей в 84% по итогам I полугодия (по сравнению с 71% в первой половине прошлого года).

Структура новых сделок на офисном рынке Москвы в 1-м полугодии 2016 года

По прогнозу аналитиков компании JLL, в 2016 году объем сделок аренды и купли-продажи будет близок к результату прошлого года и составит около 1 млн кв. м.

Объем новых сделок на офисном рынке Москвы

Помимо заключения новых сделок, арендаторы в первой половине года продолжали активно пересматривать условия текущих договоров аренды; по оценке JLL, сделки по пересмотру и продлению договоров составили около половины всех транзакций в I полугодии 2016 года.

«Увеличение объема арендованных и купленных офисных площадей в первую очередь объясняется закрытием нескольких крупных сделок, в частности, в «Москва-Сити». При этом активность арендаторов на рынке в целом все еще остается сдержанной, – комментирует Елизавета Голышева, Директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – По итогам второго квартала зафиксировано небольшое снижение запрашиваемых ставок аренды в объектах более низкого класса, где собственники готовы идти на серьезные уступки арендаторам».

Так, запрашиваемые ставки аренды в классе «B+» находятся в диапазоне 12-20 тысяч руб./кв. м/год по сравнению с 14-22 тысячами руб./кв. м/год в первом квартале. Запрашиваемые ставки в премиальном сегменте остались без изменений относительно уровня I квартала и находятся в диапазоне 600-800 долларов/кв. м/год, в классе «А» – 400-600 долларов/кв. м/год, в ММДЦ «Москва-Сити» – 360-600 долларов/кв. м/год.

Ввод офисных площадей продолжает снижаться. По данным JLL, во II квартале 2016 года в Москве было введено 112 000 кв. м, что на 16% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Таким образом, всего за полугодие на рынок вышло около 175 000 кв. м качественных офисов, что оказалось рекордно низким показателем за 10 лет.

Стоит отметить, что из десяти офисных зданий, вышедших на рынок в I полугодии, восемь являются объектами класса «B+», при этом единственным новым объектом класса «А» стала первая фаза бизнес-парка G10 (офисная площадь 30 000 кв. м). Для сравнения, в I полугодии 2015 года офисные объекты класса «А» преобладали в общем объеме ввода с долей в 74%.

«За прошедшие шесть месяцев не было введено ни одного объекта в пределах Садового кольца, а более 77% всех новых площадей появились за пределами Третьего транспортного кольца, – отмечает Александр Чуриков, руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL. – На вторую половину года заявлен ввод порядка 500 000 кв. м офисов, таким образом, по итогам 2016 года показатель по сравнению с прошлым годом может снизиться на 6% – до 679 000 кв. м, что является минимальным показателем за последние четыре года».

До конца года заявлен ввод таких объектов, как башня «Восток» комплекса «Федерация» и новые здания в БЦ «Большевик». Доля офисных площадей класса «А» в новом вводе в 2016 году составит всего 22% против 45% в 2015 году.

Доля вакантных офисных площадей в среднем по рынку Москвы осталась практически неизменной: на конец июня на рынке оставались свободными около 15,6% по сравнению с 15,8% на конец первого квартала и 16% на конец 2015 года. Небольшое снижение показателя за квартал было зафиксировано в классе «А» – с 22,4% до 21,0%.

Несмотря на рекордный объем сделок, доля свободных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» увеличилась во втором квартале на 1 п.п. – до 17%. Данная динамика объясняется появлением вакантных помещений на вторичном рынке. Помимо этого рост показателя наблюдался в классе «В+» за счет наличия около 36 000 кв. м незанятых площадей в новом вводе.

Доля вакантных площадей на офисном рынке Москвы

Обзор подготовлен экспертами компании  JLL