УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Офисная недвижимость Санкт-Петербурга – обзор за I квартал 2016 года

15.06.2016

В I квартале 2016 года офисный рынок Санкт-Петербурга увеличился на 111 000 кв.м в шести бизнес-центрах. Основной объем нового предложения пришелся на ввод административного корпуса МФК «Невская Ратуша», предназначенного для размещения ряда комитетов администрации Санкт-Петербурга. До конца 2016 года суммарный объем нового ввода офисного предложения ожидается на уровне около 206 000 кв.м.

Однако не все новые бизнес-центры будут экспонироваться на рынке. Помимо упомянутой «Невской Ратуши» среди таких объектов можно отметить 2-ю очередь БЦ «Виктория Плаза», где разместятся структуры компании «Газпром», а также бизнес-центры в составе выставочного комплекса «Экспофорум». Уже анонсировано, что в них разместятся подразделения компании «Газпром энергохолдинг» «ТГК-1» и «ОГК-2».

С точки зрения географии основной объем ввода в течение 2016 года также придется на южную часть города, в частности Московский и Пушкинский районы Санкт-Петербурга. Их суммарная доля в объеме ввода по итогам 2016 года составит около 45%.

Крупные объекты, введенные в эксплуатацию в I квартале 2016 года

Название Адрес Класс

Арендная площадь, 
кв.м

«Невская Ратуша» (II очередь) Новгородская ул., д. 20, лит. А А 53 500
«Виктория Плаза» (II очередь) Площадь Победы, д. 2 В+ 27 500
«Мегапарк» (II очередь) Заставская ул., д. 22 В 14 000
«Царская столица» Кременчугская ул., д. 19 В 6 540
«Перспектива» Кокколевская ул., д. 1 лит. А В+ 6 300
Всего 107 840

Динамика ввода офисных площадей в Санкт-Петербурге

Спрос на рынке офисной недвижимости в I квартале 2016 года

С точки зрения активности на рынке начало года можно назвать довольно динамичным периодом. В течение I квартала 2016 года наблюдается небольшой рост активности арендаторов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что привело к росту объемов сделок по сравнению с I кварталом 2015 года на 10-15%.

По итогам I квартала 2016 года суммарный объем чистого поглощения составил около 63 000 кв.м, что отчасти обусловлено вводом в эксплуатацию уже сданной в аренду второй фазы БЦ «Виктория Плаза», а также закрытием сделки по аренде одной из башен БЦ «Фландрия Плаза».

Среди сегментов, проявлявших активность на рынке в течение первых трех месяцев года, можно отметить логистические и юридические компании, страховые компании, а также фармацевтические компании. Также с точки зрения доли в общем объеме сделок высокую долю занимает строительный сектор, однако данный рост вызван закрытием одной крупной сделки площадью около 15 000 кв.м – в целом число активных игроков этого сегмента на рынке остается.

Распределение площадей по типу арендатора

Вакантные площади на рынке офисной недвижимости в I квартале 2016 года

Уровень вакансии в начале года продемонстрировал небольшое снижение в целом по рынку, однако в классе В наблюдался рост вакансии за прошедший квартал, связанный в первую очередь с выходом на рынок незаполненных новых бизнес-центров. Уровень вакансии в экспонируемых бизнес-центрах класса А снизился с 14,8% до 11,9%, что составляет около 140 000 кв.м. В классе В объем свободных офисных площадей составляет около 184 000 кв.м или 11,6%.

Арендаторы продолжают использовать возможности для улучшения своих коммерческих условий в текущих бизнес-центрах, а также улучшают качество объекта размещения, используя возможности для переезда.

Однако число бизнес-центров, готовых предложить своим арендаторам крупные блоки от 3 000 кв.м остается небольшим – в городе представлено около 15 различных объектов с подобными предложениями.

Уровень вакантных площадей и чистое поглощение на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Уровень вакантных площадей по классам на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Коммерческие условия на рынке офисной недвижимости в I квартале 2016 года

В течение I квартала 2016 года ставки аренды как в классе А, так и в классе В не претерпели существенных изменений – средние значения сохранились на уровне IV квартала 2015 года. Так, средняя ставка в классе А составила 1 240 руб./кв.м/месяц, не включая НДС и включая эксплуатационные расходы, а в классе В – 920 руб./кв.м/месяц, не включая НДС и включая эксплуатационные расходы.

Сроки договоров аренды варьируются в зависимости от достигнутых в процессе переговоров условий. В целом, и арендаторы и девелоперы тяготеют к стабильным длительным договорам аренды. Однако ставки индексации становятся одним из ключевых пунктов при ведении переговоров, так как ожидания собственников и арендаторов существенно
отличаются. Зачастую арендаторы не готовы согласовывать высокий уровень ставки индексации при отсутствии аналогичного роста рынка и экономики в целом, поэтому используются такие инструменты как коридоры индексации.

Динамика запрашиваемой ставки аренды на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Тенденции и прогнозы на рынке офисной недвижимости в I квартале 2016 года

Основные индикаторы рынка офисной недвижимости в I квартале 2016 года

Показатель Значение
Общий объем предложения, млн кв.м 2,59
класс А 1
класс В 1,59
Новое строительство, тыс.кв.м 111
Чистое поглощение, тыс.кв.м 63
Уровень вакантных площадей, % 11,7
класс А 11,9
класс В 11,6
Средневзвешенная ставка аренды,
руб./кв.м/месяц
класс А 1 240
класс В 920

  • Баланс спроса и нового предложения, запланированного к вводу до конца года на офисном рынке Санкт-Петербурга, незначительно отразится на уровне вакансии.
  • На рынке Санкт-Петербурга постепенно начинает формироваться дополнительный спрос на офисные площади со стороны компаний-спутников «Газпрома», переводящих часть своих офисов в Санкт-Петербург. Пока запросы со стороны таких «спутников» носят единичный характер, однако ожидается рост их числа в течение текущего года.
  • Уровень ставок остается стабильным. Мы наблюдаем, что собственники проектов, давно присутствующих на рынке, постепенно корректируют ставки аренды, приближая их к текущим среднерыночным значениям. В дальнейшем мы не исключено, что высококачественные бизнес-центры на фоне снижения конкуренции смогут скорректировать ставки в сторону повышения, в то время как низкокачественные объекты будут предлагаться по сниженным ставкам.

Обзор подготовлен компанией Colliers International

Материалы по теме

Обзор рынка офисов Москвы за I квартал 2016 года

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за I квартал 2016 года
01.06.2016 Офисы Офисный рынок по-прежнему остается рынком арендатора, который «диктует» свои условия по новым договорам аренды. Это означает, что «дна» мы еще не достигли Подробнее

Инвестиционный рынок Санкт-Петербурга – обзор за I квартал 2016 года

Инвестиционный рынок Санкт-Петербурга – обзор за I квартал 2016 года
28.05.2016 Другие Основной интерес на начало года был сконцентрирован на офисном, торговом и индустриальном рынках. Предрасположенность офисных арендаторов к покупке занимаемых площадей может способствовать увеличению объемов инвестиций в данном сегменте Подробнее

Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года

Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года
16.02.2018 Офисы Благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации - по итогам года 18% сделок с офисами пришлось на компании имеющие госучастие Подробнее

Итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга

Итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга
13.02.2018 Офисы Запрашиваемые ставки аренды на офисные площади демонстрируют стабильное повышение Подробнее

Популярное

Офисный рынок Москвы по итогам года
Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года
Благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации - по итогам года 18% сделок с офисами пришлось на компании имеющие госучастие
подождите ...
HotLog