Офисная недвижимость Санкт-Петербурга – обзор за I квартал 2016 года

В I квартале 2016 года офисный рынок Санкт-Петербурга увеличился на 111 000 кв.м в шести бизнес-центрах. Основной объем нового предложения пришелся на ввод административного корпуса МФК «Невская Ратуша», предназначенного для размещения ряда комитетов администрации Санкт-Петербурга. До конца 2016 года суммарный объем нового ввода офисного предложения ожидается на уровне около 206 000 кв.м.

Однако не все новые бизнес-центры будут экспонироваться на рынке. Помимо упомянутой «Невской Ратуши» среди таких объектов можно отметить 2-ю очередь БЦ «Виктория Плаза», где разместятся структуры компании «Газпром», а также бизнес-центры в составе выставочного комплекса «Экспофорум». Уже анонсировано, что в них разместятся подразделения компании «Газпром энергохолдинг» «ТГК-1» и «ОГК-2».

С точки зрения географии основной объем ввода в течение 2016 года также придется на южную часть города, в частности Московский и Пушкинский районы Санкт-Петербурга. Их суммарная доля в объеме ввода по итогам 2016 года составит около 45%.

Крупные объекты, введенные в эксплуатацию в I квартале 2016 года

Динамика ввода офисных площадей в Санкт-Петербурге

Спрос на рынке офисной недвижимости в I квартале 2016 года

С точки зрения активности на рынке начало года можно назвать довольно динамичным периодом. В течение I квартала 2016 года наблюдается небольшой рост активности арендаторов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что привело к росту объемов сделок по сравнению с I кварталом 2015 года на 10-15%.

По итогам I квартала 2016 года суммарный объем чистого поглощения составил около 63 000 кв.м, что отчасти обусловлено вводом в эксплуатацию уже сданной в аренду второй фазы БЦ «Виктория Плаза», а также закрытием сделки по аренде одной из башен БЦ «Фландрия Плаза».

Среди сегментов, проявлявших активность на рынке в течение первых трех месяцев года, можно отметить логистические и юридические компании, страховые компании, а также фармацевтические компании. Также с точки зрения доли в общем объеме сделок высокую долю занимает строительный сектор, однако данный рост вызван закрытием одной крупной сделки площадью около 15 000 кв.м – в целом число активных игроков этого сегмента на рынке остается.

Распределение площадей по типу арендатора

Вакантные площади на рынке офисной недвижимости в I квартале 2016 года

Уровень вакансии в начале года продемонстрировал небольшое снижение в целом по рынку, однако в классе В наблюдался рост вакансии за прошедший квартал, связанный в первую очередь с выходом на рынок незаполненных новых бизнес-центров. Уровень вакансии в экспонируемых бизнес-центрах класса А снизился с 14,8% до 11,9%, что составляет около 140 000 кв.м. В классе В объем свободных офисных площадей составляет около 184 000 кв.м или 11,6%.

Арендаторы продолжают использовать возможности для улучшения своих коммерческих условий в текущих бизнес-центрах, а также улучшают качество объекта размещения, используя возможности для переезда.

Однако число бизнес-центров, готовых предложить своим арендаторам крупные блоки от 3 000 кв.м остается небольшим – в городе представлено около 15 различных объектов с подобными предложениями.

Уровень вакантных площадей и чистое поглощение на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Уровень вакантных площадей по классам на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Коммерческие условия на рынке офисной недвижимости в I квартале 2016 года

В течение I квартала 2016 года ставки аренды как в классе А, так и в классе В не претерпели существенных изменений – средние значения сохранились на уровне IV квартала 2015 года. Так, средняя ставка в классе А составила 1 240 руб./кв.м/месяц, не включая НДС и включая эксплуатационные расходы, а в классе В – 920 руб./кв.м/месяц, не включая НДС и включая эксплуатационные расходы.

Сроки договоров аренды варьируются в зависимости от достигнутых в процессе переговоров условий. В целом, и арендаторы и девелоперы тяготеют к стабильным длительным договорам аренды. Однако ставки индексации становятся одним из ключевых пунктов при ведении переговоров, так как ожидания собственников и арендаторов существенно
отличаются. Зачастую арендаторы не готовы согласовывать высокий уровень ставки индексации при отсутствии аналогичного роста рынка и экономики в целом, поэтому используются такие инструменты как коридоры индексации.

Динамика запрашиваемой ставки аренды на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Тенденции и прогнозы на рынке офисной недвижимости в I квартале 2016 года

Основные индикаторы рынка офисной недвижимости в I квартале 2016 года

• Баланс спроса и нового предложения, запланированного к вводу до конца года на офисном рынке Санкт-Петербурга, незначительно отразится на уровне вакансии.
• На рынке Санкт-Петербурга постепенно начинает формироваться дополнительный спрос на офисные площади со стороны компаний-спутников «Газпрома», переводящих часть своих офисов в Санкт-Петербург. Пока запросы со стороны таких «спутников» носят единичный характер, однако ожидается рост их числа в течение текущего года.
• Уровень ставок остается стабильным. Мы наблюдаем, что собственники проектов, давно присутствующих на рынке, постепенно корректируют ставки аренды, приближая их к текущим среднерыночным значениям. В дальнейшем мы не исключено, что высококачественные бизнес-центры на фоне снижения конкуренции смогут скорректировать ставки в сторону повышения, в то время как низкокачественные объекты будут предлагаться по сниженным ставкам.

Обзор подготовлен компанией Colliers International