Обзор рынка офисов Москвы за I квартал 2016 года

Начало 2016 года характеризовалось дальнейшим снижением девелоперской активности. За первые три месяца на офисный рынок Москвы вышло всего 81 000 кв. м новых офисов, что в 3,7 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Суммарный объем чистого поглощения составил 208 000 кв. м, что сопоставимо с годовым объемом за 2015 год, и что на 292 000 кв. м больше, чем за аналогичный период прошлого года. Увеличение показателя достигнуто, в первую очередь, благодаря росту спроса на дополнительные офисные помещения в объектах класса А/Б+.

По словам Андрея Лукашева, Управляющего партнера компании ALM, длительный период высокой вакансии в бизнес центрах и падение выручки от сдачи в аренду вынуждает девелоперов реструктурировать свои отношения с банками. В связи с этим высока вероятность смены собственника в бизнес центрах класса А и Б+, закредитованных в иностранной валюте. В текущей ситуации рекомендуется проводить тщательную проверку (Due diligence) арендодателя.

Объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию в I квартале и поглощение офисных площадей за I квартал 2016 г.

Сокращение объемов ввода новых офисных площадей значительно повлияло на восстановление баланса спроса и предложения. За прошедшие три месяца чистое поглощение превысило объемы нового строительства более чем в 2,5 раза, что привело к снижению уровня свободных площадей. Стоимость аренды продемонстрировала дальнейшее снижение. В объектах офисов класса А на конец марта средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды в течение квартала упал на 16%, до 27 000 руб. за кв. м в год. В 2016 году рублевый рынок ставок аренды продолжил свое укрепление.

По словам Дмитрия Мыслина, Управляющего партнера компании ALM, несмотря на то, что за последние 3 квартала чистое поглощение составило около 500 000 кв. м, тенденция на рынке прежняя – миграция в качество, в дешевеющие офисы класса А/Б+. Самые крупные сделки проходят с офисами без отделки, поэтому фактическое высвобождение занимаемых в настоящий момент помещений в классе Б- состоится позднее, что даст отрицательный вклад в чистое поглощение. А так как в Москве рабочих мест не прибавляется, в ближайшие годы многие бывшие промзоны, превратившиеся за последнее десятилетия в низкокачественные офисы, постепенно потеряют арендаторов.

Уровень вакантных площадей (изменение по сравнению с показателями на конец IV кв. 2015 г.) и средние запрашиваемые базовые ставки аренды (изменение по сравнению с показателями на конец IV кв. 2015 г.)

Предложение на рынке офисов Москвы

По итогам I квартала 2016 года совокупный объем рынка качественных офисных помещений в Москве составил 19 млн кв. м, из которых 4 млн кв. м (21%) соответствуют классу А и 15 млн кв. м (79%) – классу Б. Начало 2016 года характеризовалось дальнейшим снижением девелоперской активности. После рекордного по объемам ввода 2014 года, темпы нового строительства снизились, сроки ввода большого количества объектов были перенесены на более поздние периоды.

За первые три месяца на рынок вышло всего 81 000 кв. м новых офисных площадей, что в 3,7 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Низкий показатель ввода нового предложения несущественно увеличил общее предложение на рынке, и за счет нового строительства общий объем рынка офисных помещений в Москве увеличился всего на 0,4%. Для объектов класса А прирост составил 0,8%, для класса Б прирост составил 0,3%.

В течение квартала в эксплуатацию было введено шесть объектов, среди которых самыми крупными стали: офисная часть МФЦ «Кунцево Плаза» (офисной площадью 28 110 кв. м) и корпус «Декарт» в составе второй фазы бизнес парка Nagatino i-Land (офисной площадью 28 125 кв. м).

Общий объем офисных площадей на I квартал 2016 года и прирост новых качественных офисных площадей

В условиях ограничения строительства объектов коммерческой недвижимости в центре города процесс децентрализации офисных зданий сохранился. На сегодняшний день в пределах Садового кольца существуют лишь единичные строительные площадки. По итогам I квартала года ни одного офисного здания в ЦАО Москвы не было введено.

Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в I квартале 2016 года (новые, и объекты с завершенной реконструкцией)

По ожиданиям экспертов компании ALM, до конца 2016 года на рынок будет введено еще не более 500 000 кв. м офисов в Москве. Причем на 60% общий объем ожидаемых к вводу площадей в текущем году будет сформирован из объектов, строительство по которым в условиях высокого уровня невостребованных помещений и ограничения привлечения финансирования, было перенесено с 2015 года на 2016. В некоторых случаях собственники замораживают стройку и откладывают ввод здания в эксплуатацию в ожидании якорных арендаторов. Все это может привести к снижению темпов прироста новых площадей в ближайшие 3 года, когда объемы ввода могут стать минимальными.

Динамика общего объема офисных площадей в Москве

Наиболее значимые объекты, ожидаемые в 2016 г.

Спрос на офисы в Москве

Начиная со второго полугодия 2015 года, общий объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисов в Москве, вернулся к положительному показателю. В I квартале 2016 года суммарный объем чистого поглощения составил 208 тыс. кв. м, что сопоставимо с годовым объемом за 2015 года, и что на 292 000 кв. м больше, чем за аналогичный период прошлого года, когда показатель чистого поглощения был отрицательным. Это означает, что заинтересованность компаний в аренде-покупке новых площадей постепенно растет.

Но из структуры общего объема чистого поглощения видно, что увеличение показателя достигнуто, в первую очередь, благодаря росту спроса на дополнительные офисные помещения в объектах класса А/Б+. На фоне снижения ставок аренды, компании продолжают переезжать в высококачественные здания, оставляя незанятыми помещения классами ниже. Об этом свидетельствует отрицательное значение показателя в классе Б-, где продолжается высвобождение помещений. Стоит отметить, что в объектах класса А около 67% объема поглощения за первые три месяца года сформировано одной крупной сделкой.

Тем не менее, многие компании отдают предпочтение продлению договоров в текущем здании. С начала года арендаторы вступили в новые переговоры по пересмотру условий аренды и фиксации курса рубля к иностранным валютам. Целью таких действий является желание компаний хеджировать свои валютные риски и снизить затраты на аренду, насколько это возможно.

В ближайшие годы стремление компаний оптимизировать условия аренды сохранится, и миграция в качественные объекты только усилится. Что касается распределения спроса по профилю компаний, то по итогам I квартала 2016 года внутренняя структура по сравнению с прошлым годом практически не изменилась. Основным потребителем качественных офисных помещений остаются компании сферы услуг. Впрочем, по сравнению с концом прошлого года количество запросов со стороны таких компаний уменьшилось на 3 процентных пункта, до 21%.

Уверенный спрос продолжают демонстрировать компании производственного сектора, на их долю приходится около 18% от всех запросов. Также незначительно сократилось количество запросов от IT компаний. В течение квартала показатель здесь снизился на 1 п.п. и по итогам марта составил 13% в общем объеме спроса.

Чистое поглощение офисных площадей за I квартал 2016 г. (показывает изменение занимаемых арендаторами офисных площадей за период) и динамика чистого поглощения офисных площадей

Ключевые сделки с офисами в Москве в I квартале 2016 года

Вакантные офисные площади в Москве

Сокращение объемов ввода новых площадей значительно повлияло на восстановление баланса спроса и предложения. За прошедшие три месяца чистое поглощение превысило объемы нового строительства более чем в 2,5 раза, что привело к снижению уровня свободных площадей. В среднем по рынку доля вакантных помещений уменьшилась на 0.9 п.п. и по итогам I квартала составляет 15,9%.

На данный момент на московском рынке коммерческой недвижимости свободно около 3 млн кв. м офисных помещений. По-прежнему наибольший уровень вакантных площадей сохраняется в объектах класса А. Впрочем, в течение трех месяцев показатель снизился на 2,6 п.п. и на конец марта составил 23,8%, что в абсолютном выражении 965 тыс. кв. м. Такое понижение объясняется закрытием ряда крупных сделок, а также низким приростом нового предложения данного класса.

В классе Б+ сокращение доли свободных площадей за этот же период составило 1,6 п.п, и на конец марта показатель составил 18,1%. В классе Б- объем вакантного предложения, хотя и незначительно, но продолжил свое увеличение. В течение квартала показатель вырос на 0,1 п.п. до 8,9%, что еще раз подтверждает в условиях ценовой доступности высококлассных объектов миграцию арендаторов в качественные офисы из дешевых помещений.

Диапазон значения уровня свободных площадей также варьируется в зависимости от географии. По объему пустующих офисов класса А по-прежнему лидирующие позиции занимают районы «ЗАО до ЧТК» (79,3%) и «СЗАО после ЧТК» (57,6%), где сосредоточены крупные объекты с высокой вакансией. Объем невостребованных офисов в ММДЦ «Москва-Сити» в течение нескольких последних кварталов сокращается. Вследствие увеличения чистого поглощения, в том числе ввиду нескольких крупных сделок, доля вакантных площадей в течение трех месяцев здесь уменьшилась на 10 п.п. и составила 22%. Совокупная площадь свободных офисов по итогам марта составила около 206 тыс. кв. м. Однако, в текущем году на территории делового центра ожидается окончание строительства нескольких новых объектов, ввод которых несомненно повлечет за собой рост уровня свободных площадей в данном субрынке. В офисах класса А в ЦАО Москвы количество свободных площадей за три месяца уменьшилось на 1,8 п.п. до 18,1%.

Рассматривая распределение свободных площадей класса Б+, можно отметить, что вакантные офисные помещения есть во всех районах города. Наибольшее значение по итогам I квартала 2016 года приходится на районы «ЗАО до ЧТК» (40,9%) и «ЮЗАО после ЧТК» (30,6%). В «ЦАО» показатель на конец I квартала составил 10,4%.

Динамика уровня вакантных офисных площадей в Москве

По словам Сергея Кружилина, Директора по развитию бизнеса компании ALM, в конкретных запросах от клиентов, в основном, две альтернативные задачи – собрать предложения от собственников для самостоятельных переговоров о снижении затрат в текущем здании, либо задача по переезду с улучшением качества, в связи со снижением арендных ставок. Чаще всего миграция наблюдается из класса Б- в класс Б+ по причине выравнивания ставок в этих классах. Действительно, настало время улучшить свое расположение и качество офиса без дополнительных затрат, и часто, с экономией.

Уровень вакантных площадей на рынке качественных офисов на I квартал 2016 года

Ставки аренды на офисы в Москве

Сокращение объемов чистого поглощения на фоне избыточного предложения в прошлом году усилило конкуренцию между объектами, и собственники были вынуждены корректировать стоимость аренды до уровня платежеспособного спроса. В 1 квартале ставки аренды продемонстрировали дальнейшее падение.

В 2016 году рублевый рынок ставок аренды продолжил свое укрепление. В объектах класса А на конец марта средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды в течение квартала упал на 16%, до 27 000 рублей за кв. м в год. В объектах с офисами класса Б+ и Б- снижение составило 11%, до 17 000 рублей за кв. м в год и 13 000 рублей за кв. м в год, соответственно.

В 2016 году арендные ставки московских офисов в долларовом выражении вновь опустились ниже исторического минимума. На конец марта средние запрашиваемые базовые ставки аренда достигли $395 за кв. м в год в офисах класса А и $255 за кв. м в год в классе Б+. Стоимость аренды офисов в Москве дешевеет непрерывно с третьего квартала 2014 года. Но стоит отметить, что после активного падения арендных ставок в 4 квартале 2014 года – I квартале 2015 года, начиная со второго полугодия 2015 года темпы снижения стоимости аренды снизились. Изменение уровня долларовых ставок на офисные помещения в I квартале 2016 года по сравнению с концом прошлого года составило 10% для объектов класса А и 2% для класса Б+.

Динамика уровня средних запрашиваемых базовых ставок аренды офисов в Москве (в долларовом эквиваленте)

По словам Юрия Юдакова, Директора по работе с корпоративными клиентами компании ALM, несмотря на снижение доли вакантных площадей офисов класса А и Б+, офисный рынок по-прежнему остается рынком арендатора, который «диктует» свои условия по новым договорам аренды. Арендодатели продолжают проявлять гибкость и креативность по коммерческим вопросам, что означает одно: «мы еще не достигли дна».

Средние запрашиваемые базовые ставки аренды офисов в Москве (в рублях, без учета НДС и эксплуатационных расходов)

Средние базовые ставки аренды качественных офисов по округам Москвы на I квартал 2016 года

Обзор подготовлен специалистами компании ALM