Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за I квартал 2016 года

После потрясений и неопределенности прошлого года на рынке офисной недвижимости сложились более ясные правила взаимодействия между арендодателями и арендаторами. Рынок начал нащупывать баланс в своей нижней точке, о чем свидетельствует объем уже закрытых и находящихся в стадии согласования сделок.

Сегодня все меньше сомнений остается в том, что рынок может не вернуться к прежним условиям функционирования в иностранной валюте. Несмотря на некоторое укрепление и стабилизацию курса российского рубля, риск валютных колебаний все же присутствует, в связи с чем, рублевые ставки аренды стали основным условием как для российских, так и зарубежных компаний, работающих на российском рынке.

Динамика основных показателей рынка офисов Москвы*

* Изменение по сравнению с показателем IV квартала 2015 года
** Без учета операционных расходов и НДС (18%).
*** В ставке операционных расходов не учтены изменения, связанные с повышением налога на имущество

Основные показатели офисного рынка по деловым районам Москвы

Предложение на офисном рынке столицы

По итогам I квартала 2016 года общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 15,6 млн кв. м, из которых 24% соответствует офисам класса «А» и 76% – класса «В».

Динамика ввода в эксплуатацию офисов классов «А» и «В»

В I квартале 2016 года в эксплуатацию было введено 63 100 кв. м качественных офисных площадей, что на 30% ниже, чем за аналогичный период 2015 года, и является минимальным квартальным значением показателя за всю историю развития рынка офисной недвижимости Московского региона. Стоит также отметить, что за первые три месяца 2016 в эксплуатацию не было введено ни одного офисного здания класса «А».

Ключевые объекты класса «А», планируемые к вводу в эксплуатацию в 2016 году:

• «Сады Пекина», площадь – 4 247 кв. м;
• Бизнес-центр на Большой Пионерской улице, площадь – 25 000 кв. м;
• «ВТБ Арена Парк» (фаза I), площадь – 30 504 кв. м;
• G10 (фаза I), площадь – 38 000 кв. м;
• «Оазис», площадь – 39 493 кв. м;
• NEOPOLIS, площадь – 52 700 кв. м.

Ключевые объекты класса «В», введенные в эксплуатацию и планируемые к вводу в эксплуатацию в 2016 году:

• «Империал Парк», площадь – 7 500 кв. м (введен в эксплуатацию);
• «НТЦ России» (II очередь), площадь – 7 500 кв. м (введен в эксплуатацию);
• Selectica, площадь – 16 000 кв. м (в стадии строительства);
• Seven One, площадь – 20 000 кв. м (в стадии строительства);
• «Новатор», площадь – 20 000 кв. м (введен в эксплуатацию);
• Loft Ville (строение 2), площадь – 21 500 кв. м (в стадии строительства);
• «Декарт», площадь – 28 125 кв. м (введен в эксплуатацию);
• «Отрадный» (фаза II), площадь – 37 000 кв. м (в стадии строительства);
• «Федерация» (Восток), площадь – 82 610 кв. м (в стадии строительства).

В результате снижающихся объемов нового строительства, а также закрытия крупных сделок доля свободных площадей в офисных зданиях класса «А» продолжила снижение, начавшееся в середине прошлого года, и по итогам I квартала 2016 года составила 22,5%.

Уровень свободных площадей в офисах класса «В» также сохранил прошлогоднюю тенденцию колебания в пределах 2 п. п. и по итогам I квартала 2016 составил 17,6%.
Спрос на офисные площади в Москве

Объем чистого поглощения по итогам I квартала 2016 года составил 183 500 кв. м, что почти в 5 раз превышает показатель за аналогичный период 2015 года. Резкое увеличение объемов поглощения связано с закрытием двух крупных сделок совокупным объемом около 142 000 кв. м.

Динамика объемов чистого поглощения и уровня вакантных площадей

По итогам I квартала доля сделок по пересогласованию условий аренды в общем объеме сделок осталась значительной и составила 64%. В некоторых случаях компании-арендаторы, уже пересогласовавшие условия аренды в 2014-2015, возвращаются к переговорам, желая зафиксировать новые условия на более длительный срок.

На рынке наблюдается активность компаний, имеющих государственное участие: их доля в общем объеме сделок по аренде и покупке офисных площадей выросла с 5% в 2014 году до 36% в 2015. По итогам I квартала 2016 года она также весьма значительна: за счет нескольких крупных сделок показатель достиг 73% (149 800 кв. м).

Высокая активность указанных организаций на рынке обусловлена стремлением сократить расходы на аренду офисных помещений, а также частично может быть связана с недавней инициативой правительства РФ запретить госкомпаниям строительство зданий для размещения собственных офисов.

На структуру сделок в части профильного распределения компаний оказали влияние две крупные сделки, переговоры по которым начались в 2015 году, а финализированы они были только в начале текущего года.

Благодаря приобретению группой ВТБ башни «Евразия», а Мэрией Москвы порядка 55 000 кв. м офисных площадей в МФК «Око», доля компаний финансового сектора составила 43%, а доля компаний, представляющих государственное управление, – 27%. Эти же события повлияли и на территориальную структуру спроса: 71% объема арендованных и купленных офисных площадей за первые три месяца 2016 года пришлись на объекты, расположенные в ММ ДЦ «Москва-Сити», в то время как на долю Центрального делового района пришлось только 6% совокупного объема.

Распределение арендованных и купленных офисных площадей в зависимости от профиля компании

* Товары повседневного спроса
** Технологии / Медиа / Телекоммуникации
*** Business services / Нет данных

Коммерческие условия на аренду офисов в Москве

Коммерческие условия сегодня продолжают оставаться ключевым моментом, определяющим поведение компаний-арендаторов на рынке. Снизившись до исторически минимальных значений по итогам 2015 года, средние запрашиваемые ставки аренды в офисах класса «А» с января по март 2016 почти не изменились и составляют 467 $/кв. м/год и 24 726 руб./кв. м/год. В то же время в офисах класса «В» снижение запрашиваемых ставок аренды составило 3% – до уровня 276 $/кв. м/год и 14 613 руб./кв. м/год.

Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов «А» и «В», номинированных в долларах США

Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов «А» и «В», номинированных в российских рублях

Несмотря на то, что более 78% доступного для аренды предложения во введенных в эксплуатацию офисах класса «А» предлагается в российских рублях, собственники отдельных объектов, преимущественно имеющих премиальное местоположение, по-прежнему сохранили ценообразование в иностранной валюте и не готовы фиксировать курс валют или определять границы валютного коридора на длительный срок.

Компании по-прежнему заинтересованы в заключении договоров аренды на длительный срок, чтобы зафиксировать текущие условия аренды, а собственники, в свою очередь, ожидая восстановления рынка, предпочитают договоры аренды сроком на 3-5 лет.

При согласовании условий договоров аренды в 2016 году одним из важнейших пунктов является индексация ставок аренды. После достижения двузначного уровня инфляции по итогам 2015 года индексация рублевых ставок аренды, обычно приравниваемая к ИПЦ РФ, сегодня является предметом обсуждения, а в качестве альтернативы применяются ограничение верхнего уровня, приравнивание уровня индексации к другим макроэкономическим показателям либо фиксированное увеличение арендных платежей.

Прогноз развития рынка офисов в Московском регионе

Согласно базовому сценарию обновленного прогноза Министерства экономического развития, признаки выхода экономики России из рецессии ожидаются не раньше 2017 года. Одновременно с этим санкционные ограничения в отношении России могут быть сохранены в 2016 году, что в совокупности по-прежнему будет ограничивать планы по развитию как российских, так и зарубежных компаний.

Ввиду снижения девелоперской активности в 2016 году объем ввода в эксплуатацию качественных офисных площадей не превысит 400 000 кв. м, а в 2017 – 300 000 кв. м, что на фоне сохранения текущих объемов поглощения приведет к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей. Таким образом, учитывая возможное восстановление объемов спроса в 2017 году и сокращение объемов доступных для аренды офисных площадей, можно ожидать незначительного роста средних запрашиваемых ставок аренды не ранее следующего года.

Эксперты Knight Frank прогнозируют, что в 2016 году сделки по продлению договоров аренды, а также переезды в связи с окончанием срока действия договора аренды будут преобладать в структуре общего объема сделок. Сделки по пересмотру договоров аренды будут занимать значительную часть рынка только в первой половине года.

Высококонкурентный рынок офисной недвижимости в ближайший год продолжит адаптироваться к изменившимся внешним и внутренним условиям. В частности, в компании Knight Frank ожидают дальнейшего формирования рынка, функционирующего в российской национальной валюте. Несмотря на некоторую стабилизацию курса российского рубля по отношению к иностранным валютам, риск валютных колебаний сохраняется, что для компаний является ключевым аспектом при поиске нового офиса.

Обзор подготовлен специалистами компании Knight Frank.