УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы 2015 г.

16.02.2016

Прошедший 2015 г. стал одним из самых непростых на рынке коммерческой недвижимости и офисной в частности, приблизившись, а по некоторым показателям даже опустившись ниже исторически минимальных значений. Большинство собственников адаптировались к снижающемуся рынку и предложили выгодные условия, а компании-арендаторы, несмотря на сложности и неопределенность, использовали ситуацию на рынке, чтобы оптимизировать расходы. В результате был закрыт ряд крупных сделок, благодаря чему доля свободных площадей несколько сократилась.

Очевидно, что 2016 г. станет еще одной проверкой на прочность как для арендаторов, так и для арендодателей, а его результаты во многом будут зависеть от способности сторон идти на уступки.

Предложение на рынке офисной недвижимости Москвы в 2015 г.

По итогам 2015 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 15,4 млн кв.м, из которых 24% соответствует офисам класса А и 76% – класса В.

К вводу в эксплуатацию в 2015 г. было заявлено порядка 1 млн кв.м офисных площадей, однако в связи с уменьшением объемов спроса сроки ввода в эксплуатацию строящихся объектов были пересмотрены и фактический объем введенных в эксплуатацию офисных площадей снизился почти наполовину и составил 721 тыс. кв.м.

В условиях децентрализации строящихся офисов классов А и В, вызванной ограничениями на строительство объектов коммерческой недвижимости в центре города, в пределах Садового кольца в эксплуатацию вводятся единичные объекты, разрешение на строительство которых было получено до 2011 г.

Динамика ввода в эксплуатацию офисов классов А и В

Доля вакантных площадей в офисах класса А составила 24,4%, что на 5,2 п. п. ниже, чем в прошлом году. Понижение объясняется закрытием ряда крупных сделок, а также сделками, находящимися в стадии согласования.

В офисах класса B доля вакантных площадей в сравнении с предыдущим годом увеличилась на 1,2 п. п., а в течение 2015 г. показатель демонстрировал колебания в пределах одного п. п. и по итогам года составил 16,5%.

По итогам IV квартала 2015 г. во введенных в эксплуатацию качественных офисных зданиях Москвы вакантными остаются 3 млн кв.м, из которых более 60% – в объектах, строительство которых было завершено в 2013–2014 гг.

Динамика распределения введенных в эксплуатацию офисов классов А и B в зависимости от местоположения

Спрос на рынке офисной недвижимости Москвы в 2015 г.

Объем чистого поглощения в 2015 г. составил 367 тыс. кв.м, что сопоставимо с показателем 2014 г. и на 43% меньше, чем в 2013 г. Стоит отметить, что 20% объема поглощения в 2015 г. сформировано одной крупной сделкой. Несмотря на предпосылки к снижению активности арендаторов, значительный спрос с их стороны был обусловлен стремлением оптимизировать расходы на аренду офиса. Так, сделки по пересогласованию условий аренды составили 62% в общем объеме сделок 2015 г.

Динамика распределения сделок по аренде офисных площадей классов А и В в зависимости от площади

Помимо пересмотра условий текущих договоров аренды, компании интересовались арендой новых площадей: на фоне снижения запрашиваемых ставок аренды для арендаторов, срок действия договоров аренды которых заканчивается, в некоторых случаях стал выгодным переезд в другой офис. Также сегодня на рынке наблюдается эффект отложенного спроса, когда компании, дождавшись снижения среднерыночных ставок аренды, начинают изучать подходящие для себя опции.

Распределение сделок разных типов в зависимости от местоположения

Большинство компаний в процессе переговоров стремились зафиксировать сегодняшние привлекательные условия аренды на максимально длительный срок с целью минимизировать риски. В свою очередь собственники при долгосрочных договорах аренды проявляют меньшую гибкость и настаивают на обязательном пересмотре условий аренды (зачастую прибегая в переговорах к услугам внешних консультантов) или на более высокой начальной ставке аренды.

Стоит отметить, что в структуре запросов арендаторов одним из наиболее важных параметров, влияющих на принятие решения о переезде, стала транспортная ситуация в районе расположения офиса. После очередного расширения зоны действия платной парковки компании-арендаторы стараются обеспечить как можно больше парковочных мест для своих сотрудников на территории офисного здания.

По итогам 2015 г. средний размер сделки по аренде составил 1 758 кв.м, что превышает аналогичный показатель прошлого года на 16%. Данная динамика объясняется увеличением числа крупных сделок на фоне сокращения общего количества сделок по аренде на рынке офисной недвижимости. Так, в 2015 г. количество сделок объемом более 10 тыс. кв.м составило 8, против 3 сделок в 2014 г.

Наибольшая доля в общем объеме спроса по итогам 2015 г. пришлась на компании нефтегазового сектора, которые за счет двух крупных сделок заняли почти четверть в общем объеме сделок по аренде и покупке. Стоит отметить, что процесс согласования одной из сделок начался еще в 2014 г. и продолжался на протяжении всего 2015 г. Компании сферы технологий, медиа и телекоммуникаций, доля которых на протяжении нескольких лет была стабильной, в 2015 г. заключили 13% от общего объема сделок. Доля компаний финансового и банковского секторов, снижающаяся второй год подряд, в 2015 г. достигла минимального значения, что связано с негативной динамикой макроэкономических показателей и внешними ограничениями, оказавшими существенное влияние на банковский сектор и инвестиционный климат страны.

Распределение арендованных и купленных офисных площадей в зависимости от профиля компании

Коммерческие условия на рынке офисной недвижимости Москвы в 2015 г.

Снижение объемов поглощения на фоне увеличивающихся объемов свободных площадей, начавшееся в 2013 г.,  усиливало конкуренцию за арендаторов, что приводило к снижению запрашиваемых ставок аренды. Достигнув десятилетнего минимума в 2014 г., средние запрашиваемые ставки аренды продемонстрировали дальнейшее снижение: в офисах класса А – на 20% в долларовом эквиваленте и на 17% в рублевом, опустившись до исторически минимальных значений в 2015 г. В офисах класса В снижение составило 9% и 12% соответственно.

Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов А и В, номинированных в долларах США

В 2015 г. продолжил формироваться рублевой рынок ставок аренды. К концу года все большее количество собственников стало выражать готовность заключать долгосрочные рублевые договоры в отличие от ситуации I полугодия 2015 г., когда условие фиксации курса или валютный коридор были доступны на срок аренды 1–2 года.

Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов А и В, номинированных в российских рублях

Прогноз по рынку офисной недвижимости на 2016 г.

В связи с большим объемом вакантных площадей, а также ограничением доступа к заемному финансированию, сроки ввода в эксплуатацию ряда офисных объектов были перенесены с 2015 г. на 2016 г. Поэтому объем планируемых к вводу в эксплуатацию бизнес центров в 2016 г. на 63% сформирован за счет подобных объектов. По прогнозам экспертов, в 2016 г. объем введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей будет на уровне 2015 г. и составит около 700 тыс. кв.м.

В 2015 г. было отложено строительство ранее анонсированных объектов, а в ряде случаев девелоперы сократили либо совсем отказались от офисной составляющей в реализуемых комплексах. Сокращение количества строящихся объектов при условии поглощения офисных площадей в ранее введенных в эксплуатацию объектах приведет к снижению уровня вакантных площадей.

На рынке офисной недвижимости, предлагающем сегодня максимально привлекательные условия для аренды и покупки офисных площадей, могут быть закрыты крупные сделки, однако активность в 2016 г. по-прежнему будет ограничена рядом факторов, которые определяли настроения компаний в 2015 г. В частности, планы по развитию как иностранных, так и ряда российских компаний сдерживает продление действия санкционных ограничений как минимум до середины 2016 г. Согласно прогнозам макроэкономического развития России, в 2016 г. не произойдет более серьезного ухудшения экономической ситуации, однако не прогнозируется и ее улучшение. Поскольку ожидания, что экономику страны ждет быстрое восстановление на примере кризисного периода 2008–2009 гг., не оправдываются, компании, адаптируясь к новым реалиям, продолжат оптимизацию.

В части коммерческих условий в 2016 г. ожидается дальнейшее формирование рублевого рынка. Ставки аренды, номинированные в иностранной валюте, продолжат снижение, в то время как оно замедлится в рублевых ставках, а корректировка показателя будет зависеть от изменения объема предлагаемых на рынке офисных площадей. Доля сделок по пересогласованию условий аренды, преобладающих в общем объеме сделок в 2015 г., может сократиться в 2016 г., и основная активность на рынке будет обусловлена сделками по продлению договоров аренды на новый срок, а также сделками по аренде новых площадей.

Обзор подготовлен компанией Knight Frank

Обзор офисного рынка Москвы за I квартал 2017 года

Обзор офисного рынка Москвы за I квартал 2017 года
30.05.2017 Офисы В I квартале 2017 года суммарный объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами площадей, составил 148 000 кв.м Подробнее

Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор за I квартал 2017 года

Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор за I квартал 2017 года
24.05.2017 Офисы Показатель объема введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей обновил исторический минимум и снизился до 21 тыс.кв.м Подробнее

Популярное

Брендон О'Рейли, управляющий директор FASHION HOUSE Group 
Перспективы развития сегмента аутлетов в России
Об особенностях управления аутлет-центрами, перспективах строительства новых объектов в России, а также регионах страны, наиболее привлекательных для этого, интервью с управляющим директором FASHION HOUSE Group Брендоном О'Рейли
подождите ...
HotLog