УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы 2015 г.

16.02.2016

Прошедший 2015 г. стал одним из самых непростых на рынке коммерческой недвижимости и офисной в частности, приблизившись, а по некоторым показателям даже опустившись ниже исторически минимальных значений. Большинство собственников адаптировались к снижающемуся рынку и предложили выгодные условия, а компании-арендаторы, несмотря на сложности и неопределенность, использовали ситуацию на рынке, чтобы оптимизировать расходы. В результате был закрыт ряд крупных сделок, благодаря чему доля свободных площадей несколько сократилась.

Очевидно, что 2016 г. станет еще одной проверкой на прочность как для арендаторов, так и для арендодателей, а его результаты во многом будут зависеть от способности сторон идти на уступки.

Предложение на рынке офисной недвижимости Москвы в 2015 г.

По итогам 2015 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 15,4 млн кв.м, из которых 24% соответствует офисам класса А и 76% – класса В.

К вводу в эксплуатацию в 2015 г. было заявлено порядка 1 млн кв.м офисных площадей, однако в связи с уменьшением объемов спроса сроки ввода в эксплуатацию строящихся объектов были пересмотрены и фактический объем введенных в эксплуатацию офисных площадей снизился почти наполовину и составил 721 тыс. кв.м.

В условиях децентрализации строящихся офисов классов А и В, вызванной ограничениями на строительство объектов коммерческой недвижимости в центре города, в пределах Садового кольца в эксплуатацию вводятся единичные объекты, разрешение на строительство которых было получено до 2011 г.

Динамика ввода в эксплуатацию офисов классов А и В

Доля вакантных площадей в офисах класса А составила 24,4%, что на 5,2 п. п. ниже, чем в прошлом году. Понижение объясняется закрытием ряда крупных сделок, а также сделками, находящимися в стадии согласования.

В офисах класса B доля вакантных площадей в сравнении с предыдущим годом увеличилась на 1,2 п. п., а в течение 2015 г. показатель демонстрировал колебания в пределах одного п. п. и по итогам года составил 16,5%.

По итогам IV квартала 2015 г. во введенных в эксплуатацию качественных офисных зданиях Москвы вакантными остаются 3 млн кв.м, из которых более 60% – в объектах, строительство которых было завершено в 2013–2014 гг.

Динамика распределения введенных в эксплуатацию офисов классов А и B в зависимости от местоположения

Спрос на рынке офисной недвижимости Москвы в 2015 г.

Объем чистого поглощения в 2015 г. составил 367 тыс. кв.м, что сопоставимо с показателем 2014 г. и на 43% меньше, чем в 2013 г. Стоит отметить, что 20% объема поглощения в 2015 г. сформировано одной крупной сделкой. Несмотря на предпосылки к снижению активности арендаторов, значительный спрос с их стороны был обусловлен стремлением оптимизировать расходы на аренду офиса. Так, сделки по пересогласованию условий аренды составили 62% в общем объеме сделок 2015 г.

Динамика распределения сделок по аренде офисных площадей классов А и В в зависимости от площади

Помимо пересмотра условий текущих договоров аренды, компании интересовались арендой новых площадей: на фоне снижения запрашиваемых ставок аренды для арендаторов, срок действия договоров аренды которых заканчивается, в некоторых случаях стал выгодным переезд в другой офис. Также сегодня на рынке наблюдается эффект отложенного