Общий объем офисных помещений Москвы по итогам 2015 года насчитывает 16,7 млн кв.м. По данным компании Colliers International в течение года было введено 715 000 кв.м, что говорит о двукратном снижении темпов прироста предложения по сравнению с 2014 годом, когда на рынок вышло свыше 1,4 млн кв.м. В то же время данный результат не намного отличается от предыдущих лет. Так, относительно 2013 года снижение объемов годового ввода площадей оказалось менее выраженным — в пределах 20% (2013г. — 0,9 млн кв.м).
В IV квартале 2015 года рынок офисов Москвы пополнился 256 600 кв.м качественных офисных площадей. Такой результат стал наибольшим за прошедший год, в два раза превысив показатели I и II кварталов и на 6% — объем ввода за III квартал 2015 года.
Структура бизнес-центров по классам сохранила распределение 2014 года. Наибольшую долю офисов формирует класс В+ — 48%, в то время как 29% и 23% приходится на классы В и А соответственно.
С точки зрения удалённости от центра города наибольшая доля нового предложения — 44% (или 317 000 кв.м) — обеспечена офисными помещениями, реализованными в районах между Садовым и ТТК, включая зону ММДЦ «Москва-Сити».
Такая доля была обеспечена вводом офисных помещений в составе БЦ «Оружейный», Башни «Эволюция», БЦ «Симонов Плаза» и других. Около 30% (или 204 000 кв.м) от совокупного годового объема нового предложения пришлось на условную кольцевую зону между Четвертым транспортным кольцом и МКАД за счет появления БЦ Neo Geo на юго-западе столицы.
Тенденция децентрализованного распределения нового предложения сохранится и в 2016 году — на сегодняшний день количество строительных площадок в границах Садового кольца крайне незначительное.
Наиболее активно будут застраиваться районы за пределами ЦДР (Центральный деловой район) в юго-западном направлении (более 100 000 кв.м), ММДЦ «Москва-Сити» (220 000 кв.м), а также бывшие промышленные территории, сосредоточенные преимущественно за пределами ТТК. Последнее, впрочем, можно назвать резервным фондом офисного рынка, так как окончательное завершение таких проектов ожидается в более долгосрочной перспективе.
Спрос на офисы в Москве
В течение 2015 года на рынке офисной недвижимости наблюдалась отрицательная динамика показателей спроса. Общий объем арендованных и купленных площадей в IV квартале 2015 года составил 200 000 кв.м — минимальный квартальный показатель за весь год. Годовой объем сделок оценивается в 960 000 кв.м, что на 12% ниже, чем в 2014 году.
Спрос на офисы в Москве, по районам
Избыточное предложение офисов на фоне падения макроэкономических показателей побудило многих собственников пересматривать арендные условия и ставки, что частично реанимировало спрос на новые помещения. Вместе с тем активность арендаторов в течение 2015 г. в основном предопределялась пересмотром текущих договоров аренды. Доля сделок продления и переподписания в совокупном объеме заключенных транзакций за год увеличилась вдвое — с 14% до 33%.
В краткосрочной перспективе доля сделок такого типа будет снижаться, так как большинство арендаторов уже пересмотрели свои условия аренды минимум на 2-3 года.
В последнем квартале 2015 года было закрыто несколько новых крупных арендных сделок: компания «Связной» арендовала 11 500 кв.м в БЦ «Симонов Плаза», АИЖК — 5 400 кв.м в БЦ «Воздвиженка Центр», кроме этого, были заключены две пятитысячные сделки по аренде офисов в зоне ММДЦ «Москва-Сити».
Это позволило среднему размеру арендуемого блока сохраниться на прошлогоднем уровне — 1 730 кв.м.
Существенно сократились количество и доля сделок по приобретению офисов в собственность: с 24% в 2014 году до 8% в 2015 году. Средняя площадь приобретаемого помещения составила по итогам 2015 года 678 кв.м (в 2014 г. — 761 кв.м).
Наибольший объем арендованных и купленных площадей в 2015 году, как и годом ранее, сконцентрирован в ЦДР, где заключено свыше 25% сделок от общего годового объема. Наличие качественных офисных площадей в этом районе в сочетании с привлекательными коммерческими условиями может возобновить интерес компаний к офисам в ЦДР и способствовать обратной миграции арендаторов к центру города. Следующие по востребованности офисные помещения расположены в бизнес-центрах на западе столицы (13%) и на юго-западе (8%).
Динамика объема сделок с офисами в Москве (млн кв.м)
Некоторые изменения коснулись внутренней структуры спроса на офисы в Москве: доля компаний сферы добычи и распределения ресурсов, которые традиционно входили в тройку лидеров по объему транзакций, снизилась за 2015 г. с 23% до 5%. Самый большой объем спроса на аренду офисных помещений был предъявлен компаниями секторов «Обрабатывающая промышленность» и «Профессиональные услуги»: на них пришлось 24% и 16% всех реализованных площадей соответственно.
Торговые компании и компании, задействованные в сфере «ИТ и телекоммуникаций», сформировали по 9% в совокупном объеме спроса, что в целом соответствует распределению 2014 года.
Примечательно появление государственных и некоммерческих организаций в структуре сделок: ранее на них приходилось не более 1%, тогда как в 2015 году их доля выросла до 10%.
Размер вакантных офисных помещений в Москве
Общий объем свободного предложения насчитывает 2,4 млн кв.м, что соответствует уровню вакантности в 13,9%. Значительная часть объектов, вышедших на рынок в 2015 году, к моменту ввода оказалась частично реализована — средний уровень вакантности введенных объектов составил 40%. Кроме того, годовой объем ввода приблизился к минимальному значению за десятилетний период, что во многом повлияло на сохранение баланса спроса и предложения в сторону превышения первого показателя. Годовое снижение доли свободных помещений по рынку составило 0,3 п.п. — с 14,2% до 13,9%.
Объем офисов в Москве и вакантные площади
Наибольшая доля свободных помещений наблюдается в офисных зданиях класса А, где показатель составил 25,3%. Доля свободных помещений в офисах сегмента В снизилась до 10,5% (при этом в зданиях класса В+ она равна 12,3%, а в офисах класса В- — 7,6%).
Большой объем свободных помещений в абсолютном выражении сохраняется в ЦДР, но относительный показатель является самым низким (7%). Наибольшее количество квадратных метров предлагается на западном направлении, где доля незанятых площадей одна из самых высоких в Москве — 29%.
Распределение новых офисных объектов по районам Москвы (тыс.кв.м)
Самый высокий уровень вакантности (31%) по-прежнему в офисах ММДЦ «Москва-Сити», однако на протяжении года здесь наблюдался сравнительно активный спрос, за счет этого уровень свободного предложения снизился (43% — в 2014 г.). За пределами сформировавшихся зон деловой активности наибольшая доля свободных площадей сохраняется на юго-западном направлении (30%).
Ставки аренды на офисы в Москве
В 2015 году снижение запрашиваемых ставок аренды достигло максимальных исторических значений. За 2015 год средняя приведенная ставка аренды в долларах США упала в классе А на 36%, в классе В — на 40%. К концу года средний уровень запрашиваемой приведенной стоимости аренды для офиса класса А составил 410 долларов за кв.м в год, для помещения класса В — 210 долларов за кв.м в год.
Девальвация рубля и валютные колебания оказали серьезное влияние на рынок офисной недвижимости с точки зрения формирования коммерческих условий. Многие собственники переключились с долларовых ставок аренды на рублевые.
Так, к концу года в классе «А» 45% предложений стали экспонироваться по рублевым ставкам, в классе «В+» доля рублевых запрашиваемых ставок составила 83%. Стоит также отметить, что порядка 85-90% собственников, предлагающих помещения за доллары, готовы фиксировать валютный коридор по внутреннему курсу минимум на 1-2 года.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды офисов класса А, номинированная в рублях, снизилась за 2015 год на 7% и составила 28 000 рублей за кв.м в год, для класса В ставка аренды снизилась на 25% — до 14 500 рублей за кв.м в год.
В значительной степени претерпели изменения и дополнительные коммерческие условия. Это коснулось не только арендных каникул, которые увеличились минимум до 6 месяцев, но и уровня индексации, зафиксировавшейся на уровне 8-10%, что ниже официальной рублевой инфляции.
Появилось нововведение: в договоре прописывают возможность пересмотра ставки аренды через 2-3 года и возможность расторгнуть договор, в случае если не удается достичь взаимовыгодного уровня ставки. Длительность самих договоров перестала оказывать влияние на размер ставки аренды, а собственники зачастую сами были заинтересованы в краткосрочных договорах.
Вариативность средневзвешенной ставки аренды в большинстве случаев имеет прямо пропорциональную связь с колебаниями курса национальной валюты. В связи с тем, что на рынке рублевые ставки формируют большую часть предложения, размер приведенной стоимости аренды в долларах существенно снизился именно вслед за падением курса рубля. При этом запрашиваемая базовая ставка, номинированная в долларах, за год снизилась лишь на 3% в классе А и на 8% в классе В.
Динамика приведенной базовой ставки аренды офисов класса «А»
Динамика приведенной базовой ставки аренды офисов класса «В»
Цены продаж офисной недвижимости Москвы
Сегмент продаж офисной недвижимости в 2015 году значительно переформатировался: цены в подавляющем числе объектов перешли в рублевое выражение, а период заключения сделок существенно увеличился. Собственники скорректировали запрашиваемые цены в рублевом выражении незначительно (в пределах 5%), но при этом реальные сделки заключались с существенным дисконтом от заявленных рублевых цен. В бизнес-центрах класса А средняя по рынку цена продажи московских офисов к концу 2015 года составила 275 000 рублей за кв.м, в комплексах класса «В+» и «В-» средние цены варьируются в диапазоне 120 000 - 160 000 рублей за кв.м. В качественных офисах, расположенных в центре города, помещения предлагаются в среднем по 315 000 рублей за кв.м. В более удаленных от ЦДР районах основную долю предложения формируют здания класса В, где запрашиваемая средняя цена составляет 180 000 рублей за кв.м для класса В+ и 150 000 рублей за кв.м – для класса B-.
Наиболее качественные объекты, находящиеся в кольцевой зоне между условным четвертым транспортным кольцом и МКАД, предлагаются сегодня в среднем по 170 000 рублей за кв.м в классе А и 115 000-130 000 рублей за кв.м в классе В+ и В-.
Запрашиваемая стоимость продажи офисов в башнях ММДЦ «Москва-Сити» сохранилась на уровне начала года — 245 000 - 450 000 рублей за кв.м.
Запрашиваемые цены продажи офисов в Москве, по районам
Тенденции и прогнозы рынка офисной недвижимости
Прогнозы экспертов компании Colliers International относительно объемов ввода новых офисных объектов в 2015 году подтвердились. В середине года стало известно о корректировке планов ряда девелоперов и переносе сроков ввода объектов на 2016 год.
Так, около 8% объектов, запланированных к вводу до конца 2015 года, было заморожено, а 40% перенесено на более поздние периоды, при этом некоторые из них — до появления платёжеспособного клиента с реальными потребностями в офисных помещениях.
Реализация новых проектов и вовсе не рассматривается в текущих условиях по возможности привлечения финансирования. Также стали известны примеры редевелопмента офисных объектов в апартаменты, что в условиях перенасыщенности рынка представляется привлекательным вариантом с точки зрения рентабельности. Высокая стоимость и низкая доступность финансирования замедлят темпы ввода офисных площадей в ближайшие годы.
В результате в 2016 году эксперты ожидают вывода на рынок не более 500 000 кв.м, в то время как в 2017 году ввод новых офисных площадей зафиксируется на уровне 400 000 кв.м.
Компания Colliers International не ожидает сохранения положительной динамики спроса, учитывая, что снижение активности арендаторов обусловлено не столько ценообразованием, сколько платежеспособностью потенциальных арендаторов, а в условиях текущей девальвации рубля и падения цены на нефть компании все больше несут избыточные расходы. В связи с серьезным ослаблением платежеспособности арендаторов дальнейшая динамика снижения спроса сохранится. Падение объема поглощения может составить 30-40% — до 600 000 кв.м.
Дальнейшая динамика спроса будет определяться темпами роста экономики страны.
Низкий ввод новых объектов, ожидаемый в 2016 году, будет способствовать восстановлению баланса рынка. По оценкам экспертов, общая доля вакантных площадей на рынке Москвы по итогам 2016 года года составит около 13,5-14,0%. Снижение базовых ставок аренды в 2016 году не превысит 10%.
Обзор подготовлен компанией Colliers International
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")