По данным управляющей компании «Фрагра», за III квартал 2010 г. на рынок вышло еще порядка 240 тыс. кв.м. качественных офисных площадей, около 400 тыс.кв.м. торговых и порядка 40 тыс.кв.м. качественных складских площадей. Такое активное развитие рынка повлекло повышения спроса на управленческие услуги.
Об основных тенденциях развития рынка управления рассказали эксперты УК «Фрагра» на пресс-конференции 27 октября 2010 года.
Показатели третьего квартала на рынке коммерческой недвижимости говорят о том, что рынок продолжает постепенно восстанавливаться.
По данным экспертов компании «Фрагра» общий объем складских помещений в Москве и Подмосковье на конец третьего квартала 2010 года составил около 9 млн. кв.м, из которых на долю качественных складов класса А и В пришлось около 6 млн. кв. м. Общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы к третьему кварталу 2010 года составила около 6,1 млн. кв. м. На тысячу жителей сегодня приходится более 250 кв. м арендопрегодных площадей. На рынке офисной недвижимости общий объем площадей на конец третьего квартала приближается к 11 млн. кв.м площадей. «Каждый из этих объектов требует грамотного управления. Поэтому повлек за собой, как цепную реакцию, и развитие рынка управления», - рассказывает Михаил Шутов, Коммерческий директор УК «Фрагра».
По словам М.Шутова, под управлением профессиональных УК в Москве на сегодняшний день находится около 20% объектов коммерческой недвижимости, 70% из которых составляют офисные здания класса А и В+. Емкость рынка управления коммерческой недвижимостью оценивается на сегодняшний день в $700-900 млн. При этом подавляющее большинство предоставляемых компаниями услуг (80-85%) относится к facility management на рынке офисной, торговой и складской недвижимости. «При этом в ближайшие 1,5-2 года мы прогнозируем рост спроса на управленческие услуги еще на 10%», - заявил эксперт.
Стоит отметить, что после окончания кризиса остро стоит проблема нехватки профессионального управления. На сегодняшний день на рынке профессионального управления и эксплуатации недвижимости в Москве действует около 70 компаний, заявляющих о том, что они предоставляет услуги по управлению. Однако в действительности лишь немногим более трети из них могут считаться профессиональными УК (почти все - западные), и лишь единицы представляют собой УК полного цикла. По данным УК «Фрагра», часть игроков рынка управленческих услуг – это дочерние структуры девелоперских компаний, созданные из соображений экономии для управления собственными объектами и из-за кризиса вышедшие на внешний рынок.
Уже известны случаи, когда неграмотно оптимизированное управление наносило ущерб зданиям. Поэтому сегодня снова понимают, что есть пределы оптимизации, экономия не должна влиять на качество. Тем не менее, общей тенденцией стало снижение цен, в том числе и для качественных компаний расценки упали в среднем на 20%.
Сегодня на рынке выросла конкуренция. При этом появилась новая группа игроков. В частности на рынок вышли «карманные» управляющие - компании, раньше занимавшиеся только объектами владельца. Во время подъема рынка многие консалтинговые компании выделили управление недвижимостью в отдельный вид деятельности. Сейчас они продолжают развивать эти проекты, но в целом складывается тенденция возвращения к чистому консалтингу.
Ряд девелоперских компаний стали предлагать услуги управления: Дон-Строй, DVI Group, i-Land Development. Многие брокерские компании также начали предлагать услуги по управлению объектами - например, Blackstone. Третьи игроки - компании, которые раньше занимались только технической эксплуатацией объектов, например, «Мой Дом», сейчас стали активно предлагает услуги property management.
Также на волне кризиса за счет демпинга выехал ряд новых компаний, которые, заведомо занижая цены, предлагали гораздо меньший спектр услуг плохого качества. Плюс они не обладали достаточной квалификацией, чтобы оптимизировать затраты без ущерба для здания.
За два года на рынке появились новые компании, которые специализируются на управлении объектами только одного функционального назначения - например, или складской недвижимостью. Кроме этого, некоторые компании, исторически занимающиеся консалтингом и брокериджем, именно в кризисные годы начали развивать направление по управлению недвижимостью и сейчас составляют конкуренцию игрокам, уже давно существующим на российском рынке.
Также перемены в составе игроков на рынке управления и обслуживания происходят ввиду переориентации или расширения портфеля услуг действующими операторами. К примеру, те компании, которые занимались только facility уходят в property management, или управляющие коммерческой недвижимостью начинают потихоньку проявлять интерес к жилью. Поэтому получается, что появляются не столько новые игроки рынка, сколько старые игроки обрастают новыми функциями. Также сейчас существует стабильный рост спроса на профессиональные услуги по эксплуатации и на консультационные услуги, в которых заинтересованы владельцы, решившие создать собственную управляющую структуру.
На рынке возрастает конкуренция, появляется больше «открытых» заказов, и если раньше это выглядело как «свой – своему» и о конкуренции в данной ситуации говорить не приходилось, то сейчас в условии популяризации тендерной политики и открытых конкурсов, появляется здоровая конкурентная борьба между игроками. Рынок качественно прирастает заказчиками, на лицо и тенденция к повышению спроса на услугу. При этом, если в начале кризиса определяющим фактором для заказчика была стоимость услуг, то сегодня возросло внимание к качеству управления. Еще 2-3 года лишь 15% объектов управлялись внешними компаниями, на сегодняшний день этот показатель составляет 25% и продолжает расти.
Если же говорить о прогнозах, то стоит обратить внимание на тот факт, что приток иностранных инвестиций, понимание девелоперами прямой причинно-следственной связи между наличием профессионального управления на объекте и ростом его капитализации, а также увеличение конкуренции между проектами во всех сегментах рынка, закономерно повлечет за собой рост предложения.
Более того, по мнению экспертов УК «Фрагра», в среднесрочной перспективе основными потребителями услуг УК по-прежнему останутся , однако, среди них увеличится доля объектов класса В и ниже. Ожидается дальнейший рост интереса западных управляющих компаний к российскому рынку коммерческой недвижимости, однако, ввиду его специфики, наиболее распространенной схемой работы будет альянс иностранного и российского игрока.
На сегодняшний день во многих городах-миллионниках (Новосибирск, Нижний Новгород, Екатеринбург, Уфа, Казань, Краснодар) заключены сделки с крупными УК. С точки зрения эксплуатации, в регионы выходить есть смысл, если есть возможность конкурировать с местными компаниями. Если местный собственник склонен минимизировать свои затраты, компания из Москвы туда вряд ли сможет выйти. УК стремятся заполучить в управление недвижимость класса А и В, за которую готовы платить соответствующие деньги. С возобновлением строительства многих региональных проектов, замороженных в кризис, мы прогнозируем возвращение интереса крупных УК к управлению знаковыми объектами в крупнейших российских городах.
Управляющая компания «Фрагра» - одна из ведущих компаний на рынке услуг по комплексному управлению недвижимостью.
Управляющая компания «Фрагра» оказывает услуги собственникам недвижимости с 1994 года. За 16 лет ее клиентами стали более 300 коммерческих и государственных организаций. Более 1 390 000 кв. м объектов недвижимости находится в обслуживании Управляющей компании «Фрагра».
Среди наиболее значимых клиентов и объектов, находящихся в управлении УК «Фрагра», можно выделить ОАО «Уралсиб», «XEROX», Бизнес-центр «Никитский, 5», Бизнес-центр «Галс Тауэр», Логистический парк «Крекшино», ЗАО «ЕВРОЦЕМЕНТ групп», Министерство Иностранных Дел России, Совет Федерации, Федеральный арбитражный суд, Храм Христа Спасителя, Лечебно-клинический комплекс ГКБ им. С.П. Боткина, Библиотека МГУ, бизнес-центр «Капитал Тауэр», бизнес-центр «РосЕвроПлаза» (Новосибирск), а также другие объекты коммерческих и государственных организаций.
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")