Обзор офисной недвижимости Москвы за 2009 г.

Объем нового предложения в 2009 году может оказаться примерно равным показателю 2008 года. Значительное снижение новых объектов ожидается в 2010 году.

В первом полугодии 2009 г. общий объем предложения качественных офисных помещений увеличился на 820000 кв.м. (из них 36% помещения класса А) и составил 8,75 млн кв.м. Приблизительно 1,87 млн кв.м. из общего предложения составляют помещения класса А, остальные 6,88 млн кв.м. – класса В.

Учитывая 600 000 кв.м. офисных помещений, которые планируются к вводу в эксплуатацию во второй половине 2009 года, общее новое годовое предложение в 2009 году может составить 1,4 млн кв.м. Что всего на 5% меньше аналогичного показателя 2008 года. Если все заявленные проекты будут введены в эксплуатацию в срок, то общее предложение качественных офисных помещений в Москве к концу 2009 года составит 9,35 млн кв.м. Возможно, что из-за задержек с вводом в эксплуатацию объектов эта цифра окажется меньше.

Общее предложение и новое строительство в 2001-2010г. (млн кв.м.)

В 2010 году объем вновь построенных и реконструированных офисных помещений может оказаться в два раза ниже по сравнению с показателем 2009 года. Так, учитывая объем реально строящихся в настоящее время офисных помещений, в 2010 году будет введено в эксплуатацию около 750000 кв. м, что сопоставимо с аналогичным показателем 2004 года.

Новое годовое предложение по этапам строительства

Спрос

Объем поглощения офисных помещений во втором квартале 2009 года заметно вырос по сравнению с первым кварталом, составив по итогам полугодия приблизительно 200000 кв.м.

В первом полугодии общий объем поглощения (вновь арендованных и купленных помещений) составил приблизительно 200000 кв.м.

Хотя значительное снижение цен продажи позволяет в настоящее время покупать офисные помещения, сделки продажи по-прежнему составляют небольшую долю от общего объема поглощения (не более 10%). Абсолютное большинство сделок заключаются в уже существующих зданиях.

Анализ поступающих запросов на аренду помещений показывает увеличение спроса на помещения с отделкой в центре города. При этом ожидаемый уровень арендной платы вполовину ниже докризисного. Многие, особенно крупные, арендаторы пересматривают условия аренды офисных помещений. Учитывая объем предлагаемых в аренду помещений, собственники идут на уступки.

Предложение по-прежнему превышает спрос, 20% существующих офисных помещений свободны. К концу первого полугодия 2009 года пятая часть общего офисного предложения в Москве приблизительно 1,7 млн кв.м.) по-прежнему оставалась вакантной.

Учитывая объем нового строительства и спроса на офисные помещения уровень вакантных помещений будет расти в среднесрочной перспективе.

Уровень вакантных помещений, %

Ставки аренды, цены продажи

По мере роста уровня вакантных помещений ставки аренды продолжают снижаться. Особенно заметно снижение ставок аренды на офисные помещения в премиум сегменте.

В конце первого полугодия 2009 года помещения класса А в центре города предлагались по ставке 750-1200 за кв.м. в год, что до 40% ниже докризисного уровня. Запрашиваемая ставка аренды офисных помещений класса В варьировалась в диапазоне $250-$800 за кв.м. в год, в зависимости от удаленности от центра города и состояния помещения.

Несмотря на значительное снижение ставок аренды офисных помещений, ставки аренды парковочных мест не претерпели значительных изменений. В бизнес-центрах класса А в центре города ставки аренды подземных парковочных мест доходят до $700 в месяц не включая НДС.

На момент окончания первого полугодия 2009 года запрашиваемые цены продажи находились в диапазоне $3 000–14 500 за кв.м. в зависимости от класса и местоположения помещения. Для реализации проектов собственники по-прежнему готовы идти на уступки потенциальным арендаторам и покупателям.

Практически все запрашиваемые ставки аренды и цены продажи являются предметом обсуждения в ходе переговоров.

Тенденции

• Объем нового предложения офисной недвижимости в 2009 году ожидается сопоставимым с показателем 2008 года. Значительное снижение ожидается в 2010 году.
• Объем поглощения офисных площадей в 2009 году может оказаться одним из самых низких за последние 10 лет.
• Спрос на офисные площади сместился в сторону аренды помещений с выполненной отделкой.
• Многие компании, заключившие предварительные договора аренды в условиях высокого рынка, пересматривают коммерческие условия.
• Низкий спрос и большой объем предложения определяют высокий уровень вакантных помещений.
• По мере роста уровня вакантных помещений ставки аренды продолжают снижаться.

Обзор подготовлен компанией DTZ. Полностью обзор рынка рынка офисной недвижимости Москвы в I полугодии 2009 года, в формате PDF можно скачать здесь