В III квартале 2013 г. рынок продолжает оставаться активным, спрос и предложение сбалансированы, ставки аренды стабильны. Тенденция ослабления рынка офисной недвижимости, отмеченная впервые в предыдущем квартале, подкрепляется новыми фактами:
- Продолжилось снижение общего объема заключаемых сделок аренды и покупки: в III квартале общий объем заключенных сделок составил 385 836 кв. м, что на 20% ниже среднего уровня 2011-2012 гг.
- Даже небольшой рост объема вывода на рынок новых помещений приводит к увеличению доли свободных помещений. За счет одного крупного объекта (Башня Меркурий в Москва-Сити, арендуемой площадью 87 547 кв. м) объемы ввода в эксплуатацию офисных площадей класса А в III квартале увеличились вдвое относительно средних объемов строительства последних трех лет. В результате уровень свободных помещений в классе А в среднем по Москве увеличился на 3,5 пп, а в районе Москва-Сити — на 15,6 пп.
- Средняя ставка аренды не изменяется в течение последних трех кварталов, в то время как инфляции в России за январь-май 2013 превысила уровень 7%.
Индикаторы офисного рынка Москвы
Поглощение и новое строительство, классы А и В (млн. кв.м)
Предложение офисной недвижимости
По состоянию на конец III квартала 2013 года в Москве насчитывалось 13,6 млн кв. м качественных офисов. В III квартале было введено в эксплуатацию 9 офисных зданий общей арендуемой площадью 244 587 кв. м. Объемы нового строительства продолжают оставаться умеренными.
Новое строительство, тыс. кв.м
Новое строительство в 1 - 3 кварталах 2013 г., тыс. кв.м
Около 50% новых офисных площадей, вышедших на рынок в 2013 году, находятся в удаленных от центра города районах (за пределами ТТК). В то же время спрос продолжает тяготеть к центру города. В результате на окраинах города наблюдается тенденция к росту избыточности предложения. Так, в течение 4-х последних кварталов уровень свободных помещений в районах за пределам ТТК увеличился на 5,8 пп: с 11% (III кв. 2012) до 16,8% (III кв. 2013). Внутри ТТК уровень свободных помещений стабилен, а в некоторых субрынках (Таганском, Фрунзенском, Новослободском) свободных помещений становится меньше. Исключение составляет субрынок Москва-Сити, где после ввода в эксплуатацию Башни Меркурий, площадью 87 547 кв. м, объем свободных помещений удвоился, что немедленно привело к росту уровня свободных помещений на 15,6 пп до уровня 32,7%.
Всего в Москве предлагается в аренду или на продажу 1,54 млн. кв. м в существующих и 3,5 млн. кв. м в строящихся зданиях.
Уровень свободных помещений
Предложения в существующих и строящихся зданиях (млн. кв.м на конец периода), классы А и В
Спрос на офисную недвижимость
Всего за три квартала 2013 года было арендовано и куплено 1,2 миллиона кв. м качественных офисных помещений. Второй квартал подряд наблюдается снижение общего объема сделок. В III квартале общий объем сделок составил 385 836 кв. м, что на 20% ниже среднего уровня 2011-2012 годов. Бюджеты на недвижимость и переезды ограничены, арендаторы и арендодатели все чаще находят компромиссы, приводящие к продлению текущих договоров аренды, а не заключению новых сделок в новых зданиях.
Арендованные и купленные площади (млн. кв.м)
Объем (млн. кв.м) и количество сделок
Арендаторы продолжают интересоваться главным образом введенными в эксплуатацию зданиями – в 2013 году (1-III кв.) доля договоров предварительной аренды* составила менее 6,3% (в III кв. – 2,3%) от всех арендованных площадей. Доля сделок продажи также продолжает оставаться низкой и составляет не более 10% от всего объема офисных сделок.
Продолжает снижаться количество крупных сделок (размером более 2 000 кв. м). Средний размер транзакции снизился на 10% относительно предыдущего квартала и в III квартале составил 528 кв. м, учитывая только сделки аренды.
Бизнес центры, в которых было совершено наибольшее количество сделок в 1-й половине 2013 г.
Сделки аренды в 1 - 3 кв. 2013 г., (от 2000 кв.м)
Ставки аренды
В классе А средняя запрашиваемая арендная ставка составляет 860 долларов США. В классе Б средняя ставка аренды стабильна на уровне 520 долларов США. Ставки аренды для Прайм офисов продолжают находиться на уровне 1 200 долларов США за кв. м в год (без НДС и операционных расходов).
Средние ставки аренды ($)
Средние базовые ставки аренды в 3 кв. 2013 г. по бизнес районам
Прогноз
Несмотря на то, что по заявлениям девелоперов более 400 тыс. кв. м площадей планируется к вводу во IV кв. 2013 года, мы ожидаем, что до конца года будет введено в эксплуатацию дополнительно не более 150–200 тыс. кв. м новых офисов. Таким образом, в 2013 году сохранится баланс спроса и предложения в большинстве офисных субрынков.
Высокие объемы строительства на окраинах города и в Москва-Сити не окажут существенного дестабилизирующего влияния на центральные районы. До конца 2013 года, а также в 2014 году в центральных районах ставки аренды будут стабильны, возможен рост в соответствии в уровнем инфляции.
Обзор подготовлен компанией Cushman & Wakefield