Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга в III кв. 2013 г.

В отчетном периоде было введено в эксплуатацию девять качественных бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью 86,7 тыс. кв.м. При этом около 50% введенных площадей были сконцентрированы в Московском районе. В результате в конце 3 кв. 2013 г. объем предложения на рынке качественной офисной недвижимости насчитывает 1 929,9 тыс. кв.м. 

В следующем квартале запланирован ввод в эксплуатацию семи бизнес-центров с совокупной арендопригодной площадью 112,7 тыс.кв.м офисных площадей. При условии выполнения всех заявленных планов, прирост предложения за весь 2013 г. может стать максимальным за последние 5 лет, составив 233,7 тыс.кв.м (+13%). 

С началом осеннего сезона консультанты ASTERA прогнозируют повышение активности со стороны арендаторов, которое продлится до конца года. Основной объем спроса по итогам 3 кв. 2013 г. формировали предприятия сферы услуг, производствен-ные и торговые компании. 

Средневзвешенный уровень вакансии в качественных бизнес-центрах, рассчитанный по итогам 3 кв. 2013 г., составил 9% против 7,5% в предыдущем квартале. В первую очередь, это связано с вводом новых офисных центров. 

За год (с октября 2012 г. по сентябрь 2013 г.) уровень арендных ставок в целом увеличился. Наибольший рост был отмечен в классе A. При этом уровень ставок в бизнес-центрах класса B остался практически неизменным.

Ключевые индикаторы рынка офисной недвижимости

Динамика общей арендопригодной площади бизнес-центров классов A и B

Фактические объемы ввода нового предложения свидетельствуют об активном росте рынка офисной недвижимости. При этом девелоперы отдают предпочтение высококлассным проектам, расположенным в центральных районах города и популярных деловых зонах.

На рынке анонсируется все больше проектов, отвечающих международным экологическим стандартам, которые смогут стать дополнительным конкурентным преимуществом проекта.

Предложение офисной недвижимости 

В третьем квартале 2013 года на рынке офисной недвижимости состоялся ввод в эксплуатацию девяти бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью 86,7 тыс. кв.м. Таким образом, на начало 4 кв. 2013 г. рынок качественных офисов насчитывает 1 929,9 тыс. кв.м, увеличившись на 4,7% за квартал.

Объекты, введенные в эксплуатацию в 3 кв. 2013 г.

До конца года в Санкт-Петербурге откроются семь бизнес-центров, в результате объем рынка качественной офисной недвижимости города вырастет на 112,7 тыс. кв.м. При условии выполнения всех заявленных планов, прирост предложения за весь 2013 г. может стать максимальным за последние 5 лет, составив 233,7 тыс.кв.м (+13%).

Бизнес-центры, открытие которых ожидается в 4 кв. 2013 г.

Структура всего офисного предложения по классам объектов на конец 3 кв. 2013 г. 
и Структура ожидаемого в 4 кв. 2013 г. предложения по классам объектов

Бизнес-центр на Малоохтинском пр., 45, получивший название «Eightedges» (GLA 11,9 тыс. кв.м), был заявлен к вводу в 4 кв. 2013 г., однако девелопер проекта ГК «Leorsa» перенес сроки ввода на следующий квартал. На данный момент завершается возведение монолитного каркаса здания. Якорный арендатор объекта, международная компания, занимает 40% арендуемой площади.

Офисное предложение, введенное в 3 кв. 2013 г. по районам, кв.м

График ввода площадей в БЦ в 2013 г., тыс. кв.м

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга растет более быстрыми темпами по сравнению с рынками торговых центров и складских комплексов. Кроме нового строительства в числе новых офисных проектов значительную долю занимают проекты реконструкции старого фонда.

• В 1 кв. 2014 г. компания «Jensen Group» планирует ввести в эксплуатацию высококачественные офисы (класс A) как частьторгового дома «Пассаж». Совокупная арендопригодная площадь бизнес-центра составит 8,2 тыс. кв.м. 
• ГК «СУ-155» анонсировала в 3 кв. 2013 г. проект реставрации под бизнес-центр здания-памятника на Литейном пр., 62 («Дом Гурьева»). Учитывая параметры здания и локацию, по мнению компании ASTERA, объект, площадь которого составляет около 10 тыс. кв.м, будет отнесен к классу B/B+. 
• ГК «Энерго», заявившая о проекте реконструкции Бадаевских складов под офисы еще в 1 кв. 2013 г., приступит к реализации планов в начале 2014 г. Бизнес-центр класса B+ планируется ввести в эксплуатацию спустя год после начала работ. 
• В одном из корпусов мануфактуры «Веретено» (Адмиралтейский район, набережная Обводного канала, 223-225), планируется размещение офисно-административных помещений.

В текущем квартале был анонсирован ряд проектов нового строительства: 

• Инвестором ООО «Потенциал Инвест» на углу Варшавской улицы и Корпусного проезда, напротив торгового центра «Мебельный Континент», представлен проект 10-этажного бизнес-центра общей площадью 40 тыс. кв.м со сроком реализации середина 2013 – середина 2014 гг. 
• На Лиговском пр., 140 планируется возведение бизнес-центра. Застройщик «Проминвестгрупп» планирует получить разрешение на строительство здания бизнес-центра к концу 3 кв. 2013 г. Реализация проекта должна завершиться через год. Согласно оценкам компании ASTERA, общая площадь бизнес-центра составит не более 1,5 тыс. кв.м.

Экологичность и энергоэффективность при строительстве офисных объектов - новая тенденция офисного рынка в Санкт-Петербурге. 

• Проект «Ingria Tower» компании «С.Э.Р.», который проходит на данный момент этап согласования проектной документации на строительство, будет сертифицирован, согласно сообщению компании-девелопера, на соответствие экологическому стандарту «LEED». 
• БЦ «Ренессанс Правда» стал первым действующим бизнес-центром в России, получившим сертификат «LEED Gold». 
• Строящийся бизнес-центр «Электро» на Московском пр. 156 станет первым в Петербурге бизнес-центром, сертифицированным по британскому стандарту «BREEAM».

Кроме указанных проектов, бизнес-центры «Eightedges» и «Technopolis» также соответствуют экологическому стандарту. К числу основных преимуществ подобных проектов относятся более высокая инвестиционная привлекательность по сравнению с обычными офисными центрами и возможность размещения международных компаний, для которых экологичность является обязательным параметром при выборе офиса.

Спрос на офисную недвижимость 

Летом рынок коммерческой недвижимости традиционно переживает период затишья. Тем не менее, с началом осеннего сезона и в связи с приближением окончания сроков действия текущих договоров аренды, консультанты ASTERA прогнозируют повышение активности со стороны арендаторов, которое продлится до конца года.

Анализ заявок, поступивших в компанию ASTERA в течение 3 квартала, показал, что основной объем спроса формировали строительные и торговые компании, которые в сумме составили 27,6% от всех заявок. Предприятия сферы услуг (около 40%) остаются основным драйвером спроса. В этом сегменте особую активность проявили консалтинговые компании (управленческий, кадровый консалтинг, высокотехнологичная сфера и др.).

Наибольшим спросом у арендаторов в 3 кв. 2013 г. пользовались помещения в диапазоне от 100 до 500 кв.м, их доля в общем объеме заявок составила около 60%. Спрос на крупные блоки (от 1 000 кв.м) в качественных бизнес-центрах составил менее 10% от всех заявок.

Следует отметить, что в бизнес-центрах класса B преобладает кабинетная нарезка помещений, в то время как в офисах класса A – помещения, организованные по типу открытого пространства («open space»).

Структура спроса на качественные офисные объекты по специализации арендаторов

Примеры сделок на рынке офисных помещений в 3 кв. 2013 г.

С начала года структуры «Газпрома» активно арендовали площади в офисных центрах Петербурга. В отчетном квартале была закрыта одна из крупнейших за последние несколько лет сделок на офисном рынке города. Компания «Газпром экспорт», дочерняя структура «Газпрома», арендовала 12,3 тыс. кв.м в бизнес-центре «Сенатор» на улице Проф. Попова, д. 37. Кроме того, департамент инвестиций и строительства «Газпрома» намеревается переехать в БЦ «Юпитер» в Пулково.

Наиболее востребованные форматы помещений в 3 кв. 2013 г.

Арендные ставки и уровень вакансии

Средневзвешенные по площади запрашиваемые арендные ставки в качественных бизнес-центрах классов A и B+ выросли по сравнению с предыдущим кварталом на 2-2,5%. При этом за год (с октября 2012 г. по сентябрь 2013 г.) рост арендных ставок составил в этих классах, 7% и 2% соответственно. В классе B ставки остались практически неизменными.

По состоянию на конец сентября 2013 г. средневзвешенный уровень вакансии в бизнес-центрах классов A, B+ и B составил 12,1%, 7,6% и 8,1% соответственно. За год (с октября 2012 г. по сентябрь 2013 г.) уровень вакансии увеличился во всех классах в среднем на 2,3%, в основном, в связи с вводом новых офисных центров за этот период. Объем поглощения за 3 кв. 2013 г. составил около 50 тыс. кв.м.

Уровень вакансии в БЦ по районам, сентябрь 2013 г.

По мнению аналитиков ASTERA, рост уровня вакансии на фоне объемов площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию в ближайшее время, продолжится и в 4 кв. 2013 г., а объем нового предложения будет постепенно поглощаться рынком. При этом снижения арендных ставок в следующем квартале не ожидается.

Динамика арендных ставок в бизнес-центрах

Динамика уровня вакансии в бизнес-центрах классов А и B

Обзор подготовлен компанией Astera