УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор офисной недвижимости Краснодара за 2012 г.

13.02.2013

 

По итогам 2012 года в Краснодаре было введено в эксплуатацию 32 600 кв.м качественных офисных площадей. В высокой стадии готовности находятся пять объектов, которые планируют ввести в эксплуатацию 1 квартале 2013 года.

В конце года на рынке коммерческой недвижимости города наметилось оживление. Была совершена крупная сделка по продаже офисного здания стоимостью $9,6 млн. Кроме того, ввелись в эксплуатацию два новых бизнес центра претендующих на класс В+. Тенденция к постепенному сокращению вакантных площадей в качественных бизнес центрах Краснодара сохранилась. Большинство БЦ класса А и В+ заполнены более чем на 87%. В конце года традиционно у большей части арендаторов заканчиваются сроки договоров аренды, в связи с этим многие собственники пошли на небольшое повышение ставок в пределах 5-10% в зависимости от класса объекта. 


Основные показатели рынка офисной недвижимости Краснодара за 2012 г. 
Основные показатели рынка офисной недвижимости Краснодара за 2012 г.


Предложение офисной недвижимости в Краснодаре

По итогам 2012 г. совокупное предложение офисных помещений классов А, В+, В, С в Краснодаре составило 499 000 кв.м. (GLA). За год было введено 32 600 кв.м качественных офисных площадей в объектах с заявленным классом В+.

Обеспеченность качественными офисными площадями (классов А, В+, В) жителей Краснодара на 1 000 человек составила 231 кв.м (GLA).

В конце года в городе были сданы в эксплуатацию бизнес центры на ул.Красноармейская/Кузнечная с офисной площадью 16 600 кв.м, а также БЦ SAS офисной площадью 9 800 кв.м. Оба объекта позиционируются как класс В+.

В структуре всех офисных площадей города превалирующее значение остается за классом «С» – 60,8%. Однако тенденция роста качественных площадей сохраняется.


Объём предложения качественных офисов, класс А, В+, В, (тысяч кв.м) 
Объём предложения качественных офисов, класс А, В+, В, (тысяч кв.м)

В городе на разной стадии строительства находится более 20 качественных офисных объектов, совокупной арендопригодной площадью около 200 000 кв.м, ввод которых должен произойти в течение ближайших трех лет. Знаковые объекты, планируемые к вводу в 2013 г. представлены ниже, в таблице. Что касается географического распределения нового предложения, планируемые объекты будут вводиться в Западном, Центральном, Карасунском округах Краснодара.


Знаковые проекты БЦ Краснодара, планируемые к вводу в 2013 г. 
Знаковые проекты БЦ Краснодара, планируемые к вводу в 2013 г.

В 2013 г. планируется к вводу более 65 тыс. кв.м качественных офисных площадей. Заявленное предложение относится к классам В+, В.

Среди новых объектов, о строительстве которых девелоперы заявили в 2012 году:

  • деловой центр по ул. Красноармейская, 113. Девелопер - компания «Лафер-Юг». Стоимость проекта - 184 млн рублей.
  • многофункциональный деловой центр с гостиницей и конгресс-холлом по ул. 40-лет Победы компании «Свет звезд» стоимостью 3,6 млрд рублей. (офисный центр свыше 11 000 кв.м).

По итогам 2012 года, в среднем по Краснодару уровень вакантных площадей в качественных бизнес центрах составил: 14% в классе А, 8% - в классе В+, а в классе B уровень вакантных площадей держится на уровне 5%. По сравнению с концом 2011г. уровень вакантных площадей в бизнес центрах класса А снизился на 3%. Показатели вакантных площадей других классов остались на прежнем уровне.


Уровень вакантных площадей по классам А,В+,В 
Уровень вакантных площадей по классам А,В+,В

Текущий средний уровень вакантных площадей в строящихся объектах класса В+,В, которые будут сданы в ближайшие 2 года оценивается в 88,3%.

Среди основных тенденций 2012 можно выделить:

  • оживление девелоперской активности. Озвучены планы девелоперов по вводу новых объектов на рынок;
  • перенос сроков ввода некоторых объектов;
  • повышение цивилизованности офисного рынка Краснодара, в частности благодаря изменению (понижению) или подтверждению классности некоторых объектов.

В 2012 г. в результате проведенной классификации ГУД (Гильдией управляющих и девелоперов) двум бизнес центрам Краснодара понизили класс. БЦ «Аскона» присвоен класс В (ранее был В+), а административно-офисному зданию на ул. Московская, 59 - В+ (ранее был А).

Основными причинами понижения класса для БЦ «Аскона» стали несоответствие инженерных сетей надлежащему уровню, жалобы арендаторов на качество услуг УК, постоянная смена арендаторов и снижение числа парковочных мест. Класс БЦ на Московской ул., 59 понизили из-за отсутствия должного количества парковочных мест и пропускного режима, плохого трафика дорожного движения и активизации строительных работ в непосредственной близости от действующего бизнес центра.
При этом в общей сложности была проведена переклассификация шести объектов. Все БЦ, за исключением вышеперечисленных, свой класс сохранили.

Спрос на офисы в Краснодаре

В 2012 г. было совершено несколько крупных сделок по продаже офисных площадей в бизнес-центрах города.

В частности было продано офисное здание на ул. Дзержинского/Офицерской общей площадью 4 300 кв.м и стоимостью $9,6 млн. Подробности сделки не разглашаются. Кроме того, состоялась сделка по продаже 6 330 кв.м офисных площадей в БЦ «Ньютон».

Также было продано 3 100 кв.м в новом БЦ по ул. Гимназической и Рашпилевской.

Среди значимых сделок также 2012 г. можно отметить следующие: компания ООО «НК «Роснефть—Научно-технический центр», в связи со снижением издержек, освободила более 1000 кв.м в БЦ класса В+, и арендовала помещения в более низком классе; компания ОАО «ТАВС «Кубань» в БЦ «Голден Хаус» арендовала 464 кв.м.

На данный момент в городе выставлены на продажу два крупных бизнес-центра, один из них класса «А» МКЦ «Кристалл», другой класса В+ — БЦ «Девелопмент-Юг». 


Структура спроса на офисные площади в Краснодаре

Структура спроса на офисные площади в Краснодаре


Арендные ставки и цены продажи офисов в Краснодаре

В 2012 г. средний показатель арендных ставок в качественных бизнес центров претерпел незначительные корректировки и в целом держался на уровне, установленном в начале года. Ближе к концу года после завершения сроков договора аренды, собственники пошли на повышение арендных ставок в пределах 10%. Это относится к объектам класса В, С, где в течение двух-трех лет арендные ставки оставались на одном и том же уровне. В некоторых объектах класса А, собственники предлагали помещения по разовой акции с дисконтом до 40%.

В связи с повышением тарифов ЖКХ в 2012 г. расходы арендаторов на коммунальные расходы выросли.

Для офисов класса А средняя арендная ставка составляет 1 100 рублей за кв.м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), класса В+ – 1000 рублей за кв.м в месяц, класса В – 850 рублей за кв.м в месяц.

Остается открытой проблема несоответствия ожиданий арендаторов и предложения собственников. Как следствие, незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом подталкивает арендатора на переговоры с собственником.

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, (руб. за кв.м в месяц) 
Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, (руб. за кв.м в месяц)

Дисконт для крупных арендаторов (от 300 кв. м.) в среднем составляет около 10-15%. Ранее собственники для привлечения арендаторов объявляли о «каникулярном» месяце. В настоящее время такая политика может иметь место только в новых БЦ или в офисных центрах с менее качественной инфраструктурой.

По прогнозам экспертов компании GVA Sawyer, в 2013 г. пересмотр договоров аренды будет продолжен. Для объектов класса В и С, где в течение последних двух лет арендные ставки оставались прежнем уровне, рост может составить до 10%. Для класса А, В+ арендные ставки останутся на прежнем уровне, однако в конце года в связи с увеличением нового предложения на рынке, средневзвешенные ставки аренды будут скорректированы в сторону понижения.

Собственники и управляющие бизнес центрами компании будут поддерживать и улучшать качество и сервис в уже построенных БЦ, чтобы не потерять классность объектов.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer

Материалы по теме

Краснодар: обзор рынка торговой недвижимости, II квартал 2012 г.

Краснодар: рынок торговой недвижимости, II квартал 2012г.
09.08.2012 Торговые Во 2-м квартале 2012 года в Краснодаре было введено порядка 60 000 кв.м новых качественных торговых площадей Подробнее

Обзор рынка офисов в Краснодаре, II квартал 2012 г.

Обзор рынка офисов в Краснодаре
24.07.2012 Офисы В структуре офисной недвижимости Краснодара более 55% остаётся за классом «C» Подробнее

Недвижимость Краснодара

Недвижимость Краснодара
19.05.2008 Регионы РФ Недвижимость Краснодарского края: перспективы девелопмента и инвестиций Подробнее

Популярное

Кирилл Бабиченко, заместитель директора отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL
Доля вакантных офисных площадей в «Москва-Сити» продолжит снижаться
О текущей ситуации на рынке офисных площадей в деловом квартале и его перспективах рассказывает заместитель директора отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Кирилл Бабиченко
подождите ...
HotLog