УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Анализ основных показателей рынка офисов в Москве в 2012 году

18.12.2012

 

Основное внимание экспертов рынка коммерческой недвижимости сейчас приковано к тому, насколько стабильными будут результаты 2012г. для различных секторов рынка в следующем году. По данным компании Jones Lang LaSalle, объем инвестиций в коммерческую недвижимость за девять месяцев 2012 года составил 5 млрд долларов против 6 млрд долларов в соответствующем периоде прошлого года. Ожидаемый объем инвестиций в этом году ниже, чем в прошлом - около $6,5 млрд по сравнению с $8,5 млрд в 2011 году.

Аналитики S.A.Ricci ожидают, что на конец 2012 года общий объем предложения офисов в Москве достигнет 12,7 млн. кв.м, из которых класс А составит 4,02 млн. кв. м, класс В+ около 4,6 млн. кв.м и класс В - 4,08 млн. кв.м. Таким образом, по итогам 2012 г. прирост предложения может составить 730-780 тысяч кв.м, что означает сохранение низких темпов строительства офисов относительно докризисного периода. 

География предложения офисов в Москве

1) Офисы в пределах МКАД

По данным JLL, основной объем нового предложения располагается за пределами Центрального Делового Района. На ЦДР приходится лишь 23% нового предложения. В течение последнего года зона за пределами ЦДР удерживает первое место по объему введенных объектов: офисные площади за пределами ЦДР составляют примерно 77% от нового предложения.

Специалисты S.A.Ricci отмечают, что в настоящий момент 60% сделок происходит в районе ТТК и Сити.

Количество сделок с офисной недвижимостью в Москве, по районам

Количество сделок с офисной недвижимостью в Москве, по районам

БК – Бульварное кольцо, СК – Садовое кольцо, ТТК – Третье Транспортное кольцо, ММДЦ – Московский Международный Деловой Центр, МКАД – Московская Кольцевая автомобильная дорога
 

Специалисты утверждают, что большинство арендаторов ищет офисы в аренду в Москве в пешей доступности от станций метро, либо находящиеся на основных магистралях города. При этом, наиболее востребованы офисы с наилучшим балансом между ставкой аренды (либо ценой продажи), качеством офисного помещения и наличием развитой инфраструктуры.

Если посмотреть на сделки, заключенные в офисном сегменте коммерческой недвижимости с начала 2012 года, то можно заметить следующие тенденции:

  • в категории свыше 10 000 кв.м было заключено 6 сделок (учитываются сделки, известные Московскому Исследовательскому Форуму);
  • в категории от 3 000 до 10 000 кв.м - 16 сделок;
  • от 1 000 до 3 000 кв.м - 67 сделок;
  • офисы менее 1 000 кв.м — 134 сделки.

Таким образом, можно сделать вывод, что наиболее востребованными на сегодняшний день являются офисные помещения площадью до 1 000 кв.м.

2) Офисы за пределами МКАД

Важной особенностью развития рынка офисной недвижимости на данный момент является растущий интерес к офисным комплексам за пределами МКАД, причем как со стороны арендаторов, так и девелоперов. Особенно их привлекает конкурентоспособная цена, большое количество парковочных мест, возможность ехать на личном транспорте против основных транспортных потоков утром и вечером. Один из успешных проектов за пределами МКАД - БЦ RigaLand, предлагает своим арендаторам высокий коэффициент парковочных мест на наземной, многоярусной и подземной парковке. Развитая инфраструктура комплекса включает такие объекты, как рестораны, фитнес-центр с бассейном, а в 2013 году будут введены в эксплуатацию ледовый комплекс, гостиница, детский клуб, супермаркет.

По оценке JLL, средняя стоимость аренды офисного помещения зависит от местоположения здания, а так же варьируется в зависимости от класса объекта. На текущий момент ставки аренды в премиальном сегменте составляют 1 000 – 1 200 долларов за кв.м в год. В классе «А» - 625 – 850 долларов. В классе «B+» - 400-600 долларов и в классе «B-» - 300-400 долларов. Указанные ставки приведены без учета НДС и операционных расходов, которые составляют в премиальном сегменте $200 за кв.м в год, $110–$150 в зданиях класса A, $100-$120 в классе B+ и $70-$90 в классе B-. 

Перспективы развития рынка офисов в Москве

В 2013 году эксперты рынка ожидают ввода в эксплуатацию в Москве около 1,2 млн кв.м офисных площадей (класса A, B+, B-). При этом в стадии активного строительства либо реконструкции в это время будут находиться более 150 зданий, которые планируются к вводу в эксплуатацию в 2014–2015 гг. По прогнозам агентства JLL, спрос на офисные помещения останется высоким, что приведет к снижению доли свободных площадей в первую очередь в премиальном сегменте и зданиях класса «A». По оценке S.A. Ricci, прирост офисных помещений в Москве в 2013г. составит около 750-800 тысяч кв.м (с учетом объектов, сроки ввода которых были перенесены с 2012г.).

Около 200 000 кв.м офисных площадей планируемых к вводу, расположены в пределах Садового кольца (ЦДР). Примерно 500 000 кв.м находятся между Садовым кольцом столицы и Третьим транспортным кольцом (ТТК), 3 здания из которых относятся к ММДЦ «Москва-Сити». Остальные офисные площади расположены за пределами ТТК Москвы.

В перспективе, на присоединенных территориях «Новой Москвы», может появиться до 10 млн кв.м новых офисных площадей. Но на это потребуются не только огромные финансовые вложения со стороны девелоперов и инвесторов, но и длительное (около 15-20 лет) время.

Поскольку арендаторы предъявляют все более высокие требования к арендуемым офисам, девелоперы будут стремиться предоставить наиболее развитую инфраструктуру и транспортную доступность объектов. Аналитики JLL выделили некоторые тенденции.

Бизнес-парки будут стремиться пройти сертификацию по системам LEED/BREEAM. Это позволит им отличаться от большинства традиционных офисных зданий, а также привлечет дополнительный интерес арендаторов. Постепенно наступит признание бизнес-парков основными центрами деловой активности.

По прогнозам экспертов S.A. Ricci, собственники строящихся офисных объектов, заявляемые ставки в которых превышают среднерыночные, будут корректировать стоимость аренды с приближением момента ввода здания в эксплуатацию. Размер снижения ставок будет зависеть от конкуренции в определенном районе, от качества здания, привлекательности потенциального арендатора и других факторов. В целом в компании не ожидают увеличения ставок аренды на офисные площади.

Материал подготовлен компанией RigaLand

Материалы по теме

Обзор ключевых событий на рынке торговой недвижимости России в 2012 году

Итоги 2012 года на рынке торговой недвижимости
25.12.2012 Торговые Уходящий год был отмечен низкими темпами ввода новых торговых центров в Москве Подробнее

Итоги 2012 года на рынке инвестиций в недвижимость

Итоги 2012 года на рынке инвестиций в недвижимость
24.12.2012 Другие Структура распределения инвестиций по сегментам не претерпела существенных изменений Подробнее

Коммерческая недвижимость: итоги III квартала 2012 года

Коммерческая недвижимость: итоги III квартала 2012 года
13.11.2012 Другие Цены на рынке продажи практически во всех сегментах снизились, на рынке аренды – практически не изменились Подробнее

Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года

Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года
16.02.2018 Офисы Благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации - по итогам года 18% сделок с офисами пришлось на компании имеющие госучастие Подробнее

Итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга

Итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга
13.02.2018 Офисы Запрашиваемые ставки аренды на офисные площади демонстрируют стабильное повышение Подробнее

Популярное

Офисный рынок Москвы по итогам года
Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года
Благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации - по итогам года 18% сделок с офисами пришлось на компании имеющие госучастие
подождите ...
HotLog