Обзор рынка офисной недвижимости за I полугодие 2008 года

Совокупный объем предложения качественных офисных помещений во вновь построенных и реконструированных объектах класса «А» и «В» на конец полугодия оценивается на уровне 7,1 млн. кв.м.

Высокий спрос на качественные офисные площади способствует сохранению на высоком уровне темпов поглощения выходящих на рынок офисных объектов: доля вакантных площадей остается на низком уровне.

Рост арендных ставок составил порядка 10-12% в сегменте офисов класса «А» и «В».

На рынке по-прежнему продолжают доминировать тенденции укрупнения проектов, деиндустриализации и децентрализации. Кроме того, в 2008 г. значительно увеличилось число многофункциональных комплексов. Значимой тенденцией полугодия стало значительное увеличение арендуемой площади, в частности было подписано несколько договоров аренды на площадь более 20 тыс. кв. м.

В результате ввода на рынок новых объектов, рынок качественных торговых центров Москвы пополнился почти на 180 тыс. кв. м. Общий объем качественного предложения составил около 3,8 млн. кв. м. До конца 2008 г. к вводу планируется более 1 млн. кв. м торговой недвижимости.

Уровень вакантных площадей по итогам первого полугодия 2008 г. варьируется в пределах 1-3% в ЦАО и 5-7% в остальных районах. Рост ставок в качественных торговых объектах составил порядка 7%, что обусловлено, в основном, такими факторами как инфляция и дефицит качественных помещений. В долгосрочной перспективе ожидается замедление темпов ввода торговых объектов, что обусловлено, в т.ч. тенденцией укрупнения масштабов проектов в данном секторе недвижимости.

Общий объем качественных офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 1 полугодии 2008 г., составил порядка 450 тыс. кв.м. Доля класса «А» в общем объеме введенных площадей составила порядка 40%, класса «В+» - 60%. Таким образом, совокупный объем предложения качественных офисных помещений во вновь построенных и реконструированных объектах класса «А» и «В» оценивается на уровне 7,1 млн. кв.м. На 3 квартал запланирован ввод в эксплуатацию порядка 1 млн.кв.м. качественных офисных площадей.

Значимым событием на рынке офисной недвижимости в 1 полугодии 2008 г. стал ввод эксплуатацию нескольких знаковых объектов: Башни «Запад» (общая площадь - 180 тыс. кв.м, офисная - 80,8 тыс. кв.м) в МФК «Федерация», 1 очереди бизнес-парка «Рига Лэнд» (46 тыс. кв. м) и бизнес-центра премиум класса «Баркли Плаза» (24 тыс. кв. м).

Высокий спрос на качественные офисные площади способствует сохранению на высоком уровне темпов поглощения выходящих на рынок офисных объектов. При этом большинство сделок по-прежнему заключается по договорам предварительной аренды.

Уровень вакантных площадей по результатам 1 полугодия сохраняется на достаточно низком уровне по сравнению с европейскими показателями: порядка 3-4% в классе «А» и 4-5% в классе «В».

Одной из доминирующих тенденций полугодия стала задержка сроков ввода в эксплуатацию объектов, объем введенных площадей не соответствует заявленному, ввод нескольких объектов перенесен на более поздние сроки.

На рынке также продолжают доминировать тенденции укрупнения проектов, деиндустриализации и децентрализации. Кроме того, в 2008 г. значительно увеличилось число многофункциональных комплексов. Наиболее активно стали осваиваться территории в районе МКАД как в черте города, так и за ее пределами: площади земельных участков в данной локации позволяют осуществить комплексное освоение земель.

Офисная недвижимость – предложение

Стабильный рост спроса и повышение требований потенциальных арендаторов к качеству офисных объектов остаются наиболее актуальными тенденциями на рынке офисной недвижимости. Несмотря на существенный объем вышедшего на рынок нового предложения, оно попрежнему не удовлетворяет постоянно растущий спрос.

Структура спроса по типу сделки по итогам 1 полугодия 2008 г. несколько изменилась по сравнению с той, что была зафиксирована в 2007 г.: до 15% сократилось число заявок, поступивших в компанию Blackwood на покупку офисных помещений и увеличилось до 85% - на аренду.

Среди заявок на аренду офисных помещений в 1 полугодии, 48% приходилось на класс «А», 26% - на класс «В+», 26% - на класс «В-» и 1% - на класс «С».

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля заявок на офисы класса «А» увеличилась на 5%, что свидетельствует о продолжающейся тенденции роста требований потенциальных арендаторов к качеству офисных помещений, даже несмотря на стабильный рост ставок аренды.

В структуре спроса на аренду офисных помещений по метражу по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. произошли существенные изменения: на 26% сократилась доля заявок на блоки до 200 кв. м, при этом на 10% увеличились доли заявок на блоки площадью 200-500 кв. м и 500-1500 кв. м. Наиболее популярными в 1 полугодии являются блоки площадью 200-1500 кв.м, что является проявлением доминирующей на рынке тенденции укрупнения арендуемых площадей.

Структура спроса на покупку офисных помещений по сравнению с 1 полугодием 2007 г. изменилась: доля заявок на покупку офисов класса «А» уменьшилась на 8% и составила 35,8%, при этом увеличилась доля заявок на помещения класса «В», что является следствием активного роста цен продажи, продолжавшегося в течение 2007 г. Следует отметить, что заявок на покупку качественных офисов класса «С» в 1 полугодии 2008 г. не было, в то время как за аналогичный период 2007 г. поступило 11% заявок на данные офисы, что является следствием роста требований к качеству объектов и покупателей.

В структуре спроса по метражу по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. также произошли незначительные изменения: на 6% увеличилась доля заявок на покупку блоков площадью 500-1500 кв.м., при этом доля заявок на покупку офисных блоков площадью до 200 кв. м сократилась на 8%. По результатам 1 полугодия 2008 г. наиболее популярными у покупателей, обратившихся в компанию Blackwood, являются офисные блоки площадью свыше 500 кв.м, на которые пришлось 79% всех поступивших заявок.

Арендные ставки и цены продажи

По итогам 1 полугодия 2008 г. рост арендных ставок составил порядка 10-12% в сегменте офисов класса «А» и «В». При этом в середине полугодия был зафиксирован значительный рост ставок в некоторых объектах класса «В», расположенных за пределами Садового кольца.

Средние базовые (без НДС и эксплуатационных расходов) ставки аренды на офисные помещения класса «А» находятся в диапазоне $800-$1 500 за кв. м в год. При этом ставка аренды на некоторые объекты класса «А» в ЦАО доходит до $2 400 за кв. м. В сегменте офисных помещений класса «В» разброс арендных ставок велик: в классе «В+» ставки варьируются от $700 до $1 300 за кв. м в год, в классе «В-» - от $400 до $900 за кв. м в год.

Эксплуатационные расходы за рассматриваемый период незначительно увеличились и составили в среднем $100–$150 за кв. м в год для помещений класса «А» и $80-$120 - для класса «В+», $75-$100 - для класса «В-».

В 1 полугодии 2008 г. наблюдался рост стоимости продажи площадей обоих классов, при этом наибольший рост стоимости произошел в классе «В».

Значимые события и сделки I полугодия 2008 г.

По итогам 1 полугодия 2008 г. цена продажи для офисных помещений класса «А» варьируется в диапазоне $6 800-$15 000 за кв. м, для помещений класса «В+» - $3 500-$11 000 за кв. м, для помещений класса «В-» - $2500-$7000 за кв.м. 

Рынок офисной недвижимости Москвы продолжает динамично развиваться.

Растет спрос на объекты офисной недвижимости со стороны западных инвестиционных фондов, которые привлекают инвестиции преимущественно в готовые объекты.

В 1 полугодии было совершено несколько инвестиционных сделок западными фондами:

• Британский фонд RP Capital Group стал владельцем бизнес-центра «Серебряный город» (60 тыс. кв. м) на Серебрянической набережной. Сумма сделки оценивается в $350 млн.
• Германский инвестфонд KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH («KanAm Grund») подписал соглашение о покупке офисного комплекса «Открытие» (101 тыс. кв. м) с консорциумом международных инвесторов во главе с финансовой корпорацией «Открытие» и Deutsche Bank AG Commercial Real Estate Group. Покупатель действует в интересах своего открытого фонда недвижимости KanAm grundinvest Fonds. Инвестиционный фонд KanAm
• Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH стал первым германским открытым фондом, инвестировавшим в московскую недвижимость.
• Датская инвестиционная компания Baltic Property Trust (BPT) приобрела деловой комплекс «Кантри парк» (18 тыс. кв.м) в Химках. Офисное здание полностью сдано в аренду.
• Компания AFI Development продала 100% принадлежащих компании акций офисного комплекса Аквамарин II (16,4 тыс. кв.м), расположенного на Озерковской набережной. Офисное здание полностью сдано в аренду крупной компании. Сумма сделки составила $207 млн.

Еще по нескольким сделкам ведутся переговоры - так, например, финская инвестиционная компания Sponda заявила о намерении приобрести бизнес-центр «Дукат палас II» (19,5 тыс. кв. м), расположенный на ул. Гашека.

Значимой тенденцией полугодия стало значительное увеличение арендуемой площади, так в 1 полугодии было подписано несколько договоров аренды на площадь более 20 тыс. кв. м:

• Альфа-Банк подписал соглашение с ОАО «Открытые инвестиции» об аренде 22 тыс. кв.м. в строящемся бизнес-центре класса «А» «Домников»;
• ГК «Видео Интернешнл» подписала предварительный договор аренды на 20 тыс. кв.м. в бизнес-парке «RigaLand»;
• Компания «ТехноСерв А/С» стала единственным арендатором в БЦ «Смольный», заключив договор аренды на всю площадь – 22 тыс. кв. м;
• Нефтяная компания «ТНК-ВР» подписала предварительный договор аренды площадей (37 тыс. кв. м) в бизнес-парке класса «А» «Западные ворота».

В 1 полугодии на рынке офисной недвижимости Москвы были созданы два прецедента:

• ОАО «Система-галс» обратилась в компанию Siemens за пересмотром стоимости контракта на строительство штаб-квартиры для нее на Ленинградском проспекте. Контрактная фиксированная стоимость строительства офисного здания для Siemens в 2005г. составляла 120 млн. евро. Однако, по последней оценке этого проекта на конец 2007 г., стоимость строительства центра составила 230 млн. евро. Согласно немецкому законодательству, можно пересматривать фиксированную стоимость контракта в случае большого роста цен. В настоящее время ведутся переговоры с представителями компании Siemens. В случае, если они завершатся неудачно, «Система-галс» готова рассмотреть возможность расторжения контракта с немецкими партнерами.
• В начале года «Яндекс» объявил о заключении сделки аренды 29,1 тыс. кв.м. с компанией «Легион Девелопмент» в офисном комплексе класса «А» «Легион II». Однако в связи с повышением цен на недвижимость с начала года и пересмотром арендодателем ценовой политики, компании расторгли этот договор. В результате компания «Яндекс» заключила договор аренды с компанией «KR Properties», согласно которому «Яндекс» арендует в строящемся бизнесцентре «Морозов» офисные помещения площадью 18 тыс. кв.м.

Одной из доминирующих тенденций полугодия 2008 г. стало укрупнение проектов: из заявленных проектов, порядка 45% обладают площадью свыше 200 тыс. кв. м.

Среди наиболее крупных проектов можно отметить следующие:

• В Красногорском районе, рядом со зданием подмосковного правительства в Мякининской пойме, в 2008-2012 гг. появится международный деловой центр площадью 1 млн. кв. м, в составе комплекса планируется строительство яхт-клуба и административно-гостиничного комплекса. Строительство центра начнется летом 2008 г. 
• Компания «Интеко» заявила о планах строительства многофункционального комплекса на западе столицы на участке площадью 23,65 га. Общая площадь комплекса составит 730 тыс. кв. м. Комплекс включает в себя торговые и офисные площади, гостиницу уровня «четыре звезды» на 250 номеров, апартаменты, развлекательную часть.

Наиболее крупные сделки аренды, совершенные в I полугодии 2008 г.

• Компании «МОРЕ» и MR Group заявили о строительстве двух бизнес-парков: один - площадью около 300 тыс. кв. м на Ленинградском проспекте, второй - общей площадью 600 тыс. кв. м в районе «Большого Сити», бизнес-парк будет строиться на месте существующих промышленных предприятий;
• Компания «Славянский мир» намерена реализовать проект комплексного освоения участка площадью 150 га, расположенного на 41 км МКАД. Планируется строительство 1,3 млн. кв. м торговых площадей, 400 тыс. кв. м офисов класса «В», 420 тыс. кв.м. складов, гостиницы (200 тыс. кв. м) и автоцентра.

Активно продолжается реорганизация промышленных зон. В первом полугодии было заявлено о реорганизации промышленных территорий таких предприятий, как: АЗЛК «Москвич», швейная фабрика «Москвичка», мебельная фабрика «Марма», завод «Изолятор», машиностроительное конструкторское бюро «Искра» им. И.И. Картукова, а также трубный завод «Филит».

На 3 квартал 2008 г. анонсирован ввод порядка 1 млн. кв.м. офисных площадей класса «А» и «В». Рекордный заявленный объем связан с переносами сроков ввода ряда объектов с полугодия. В продолжении существующей тенденции задержки сроков, реальный объем введенных офисных площадей в 3 кв. м будет значительно меньше.

Продолжат свое развитие тенденции децентрализации и формирования новых субрынков, в частности таких, как ММДЦ «Москва-Сити», «Нагатино» и МКАД, а также в нецентральных районах на территориях бывших промзон.