УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Обзор рынка офисной недвижимости Краснодара в III квартале 2012 года

30.10.2012

 

В 3 квартале 2012 года в Краснодаре новых объектов на рынке офисной недвижимости не вводилось. В высокой стадии готовности находятся несколько объектов, которые планируют ввести в эксплуатацию до конца текущего года. По результатам прошедшей классификации ГУД двум бизнес-центрам класса "А" и "В+" понизили класс до "В+" и "В" соответственно (как следствие изменилась структура предложения качественных офисных площадей).

Тенденция к постепенному сокращению вакантных площадей в качественных бизнес-центрах Краснодара сохранилась. Большинство объектов класса "А" и "В+" заполнены более чем на 90%. Средние арендные ставки зафиксировались на уровне 2 квартала 2012 года.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Краснодара - 3 кв. 2012г.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Краснодара, 3 кв. 2012 г.

 

Предложение офисов в Краснодаре

По итогам 3 квартала 2012 года совокупное предложение офисных помещений классов А, В+, В-, С в Краснодаре составило 462 600 кв.м. (GLA). За анализируемый период новых объектов на рынке не вводилось.

Обеспеченность качественными офисными площадями (классов А, В+, В-) жителей Краснодара на 1 000 человек составила 244 кв.м (GLA).

В структуре офисных площадей города, превалирующее значение остается за классом "С" - 56,3%. Однако тенденция роста качественного предложения сохраняется.

До конца года планируется ввести 26 900 кв.м (GLA) качественных офисных площадей. Новое предложение, планируемое к вводу в 2012 г., относится к классам В+, В-.

Объём качественного предложения, класс А, В+, В-, тыс. кв.м

Объём качественного предложения, класс А, В+, В-, тыс. кв.м

 
В городе на разной стадии строительства находится 20 качественных офисных объектов, совокупной арендопригодной площадью свыше 100 000 кв.м, ввод которых должен произойти в течение ближайших двух лет. Что касается географического распределения нового предложения, планируемые объекты будут вводиться в Западном и Центральном округах Краснодара. Знаковые объекты, планируемые к сдаче в 2012 г. представлены в таблице.

Знаковые проекты БЦ Краснодара, планируемые к вводу в 2012 г.

Знаковые проекты БЦ Краснодара, планируемые к вводу в 2012 г.

 
Кроме того, в высокой стадии готовности также находятся два БЦ: на ул.Буденного, 119/1 и на ул.Северная, 490. Совокупная офисная площадь объектов составляет 19 900 кв.м (GLA). Наиболее вероятный срок сдачи объектов 1 квартал 2013 года.

По результатам экономического форума «Сочи-2012» были заключены соглашения о строительстве в Краснодаре двух новых объектов с офисной составляющей.

Первый объект – деловой центр, планируют построить по ул.Красноармейская, 113. Девелопер объекта, строительная компания «Лафер-Юг», планирует вложить в проект 184 млн рублей.

Второй объект – многофункциональный деловой центр с гостиницей и конгресс-холлом по ул.40-лет Победы. Компания «Свет звезд» до 2016 года инвестирует в проект 3,6 млрд руб. Центр будет предназначен для проведения мероприятий корпоративного, государственного и международного уровня, обслуживания бизнесменов и туристов. Объект будет представлять собой 16-ти этажное здание общей площадью свыше 56 000 кв.м. Он будет включать в себя гостиничный комплекс 5* на 198 номеров (18400 кв.м), конгресс-холл с выставочным залом - 3000 кв.м, конференц-залы – 3000 кв.м, офисный центр - свыше 11000 кв.м, подземную автостоянку на 112 мест.

По итогам 3 квартала 2012 года, в среднем по городу, уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах составил 14% в классе "А", 8% - в классе "В+". В классе "B-" уровень вакантных площадей держится на уровне 5%.

Уровень вакантных площадей по классам А, В+, В-

Уровень вакантных площадей по классам А,В+,В-

 
Текущий средний уровень вакантных площадей в строящихся объектах класса В+,В, которые будут сданы в ближайшие 2 года оценивается в 70%.

Среди основных тенденций 3 квартала 2012 года на рынке офисов Краснодара можно выделить:

  • оживление девелоперской активности;
  • повышение цивилизованности офисного рынка Краснодара, в частности благодаря изменению (понижению) или подтверждению классности некоторых объектов.

В результате проведенной классификации ГУД (Гильдией управляющих и девелопером) двум бизнес-центрам Краснодара понизили класс. БЦ «Аскона» присвоен класс "В" (ранее - "В+"), а административно-офисному зданию на ул.Московская, 59 - "В+" (ранее - "А").

Основными причинами понижения класса для БЦ «Аскона» стали несоответствие инженерных сетей надлежащему уровню, жалобы арендаторов на качество услуг УК, постоянная смена арендаторов и снижение числа парковочных мест. Класс бизнес-центра на Московской улице понизили из-за отсутствия должного количества парковочных мест и пропускного режима, плохого трафика дорожного движения и активизации строительных работ в непосредственной близости от действующего БЦ.

При этом, в общей сложности была проведена переклассификация шести объектов. Все БЦ, за исключением вышеперечисленных, свой класс сохранили.

Спрос на офисы в Краснодаре

В 3 квартале 2012 года чистое поглощение качественных площадей в бизнес-центрах Краснодара составило около 1000 кв.м.

Среди значимых сделок 3 кв. 2012г. можно отметить следующие: ООО «КДЛ ДОМОДЕДОВО-ТЕСТ» арендовало 130 кв.м в БЦ «Голден Хаус», ОАО «ТАВС «Кубань» в этом же бизнес-центре арендовало 464 кв.м.

В БЦ «Олимпик Плаза» двум компаниям было сдано в аренду 100 и 300 кв.м офисных площадей (названия компаний не уточняются).

Структура спроса на офисные площади в Краснодаре

Структура спроса на офисные площади в Краснодаре

 
Стоит отметить, что на данный момент в городе выставлены на продажу три крупных бизнес-центра, один из них класса "А" -  МКЦ «Кристалл», класса "В+" - БЦ «Девелопмент-Юг» и класса "В" - ТОЦ «Ньютон».

Финансовые условия

В 3 квартале 2012 года средний показатель арендных ставок в качественных БЦ Краснодара остался на уровне 2 кв. 2012 года. В связи с повышением тарифов ЖКХ в 3 кв. 2012 г. расходы арендаторов на коммунальные расходы выросли.

Начала просматриваться тенденция к увеличению ставок аренды в некоторых БЦ до 7%. Однако арендные ставки пересматривались только для арендаторов, у которых истекали сроки договоров аренды.

Для объектов класса "А" средняя арендная ставка составляет 1 100 руб. за кв.м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), класса "В+" – 1000 руб. за кв.м в месяц, класса "В-" – 750 руб. за кв.м в месяц.

Остается открытой проблема несоответствия ожиданий арендаторов и предложения собственников. Как следствие, незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров Краснодара и расширение спектра услуг в другом, подталкивает арендатора на переговоры с собственником.

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС (руб. кв.м в месяц)

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, руб. кв. м


Дисконт для крупных арендаторов (от 300 кв.м.) в среднем составляет около 10-15%. Ранее собственники для привлечения арендаторов объявляли о «каникулярном» месяце. В настоящее время такая политика может иметь место только в новых БЦ или в офисных центрах Краснодара с менее качественной инфраструктурой.
По прогнозам, в 4 квартале 2012 года, будет наблюдаться рост арендных ставок в пределах 5-7%. Традиционно, в конце года, это связано с окончанием сроков действия договоров с арендаторами.

Собственники и управляющие компании БЦ будут поддерживать и улучшать качество и сервис в уже построенных офисных площадях, чтобы не потерять классность объектов.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer

Материалы по теме

Краснодар: обзор рынка торговой недвижимости, II квартал 2012 г.

Краснодар: рынок торговой недвижимости, II квартал 2012г.
09.08.2012 Торговые Во 2-м квартале 2012 года в Краснодаре было введено порядка 60 000 кв.м новых качественных торговых площадей Подробнее

Оценка торговых центров Краснодара

ТОП-100 торговых центров России
26.07.2012 Консультанты, управляющие На звание лучших торговых центров России претендуют 8 объектов Краснодара Подробнее

Недвижимость Краснодара

Недвижимость Краснодара
19.05.2008 Регионы РФ Недвижимость Краснодарского края: перспективы девелопмента и инвестиций Подробнее

Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года

Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года
16.02.2018 Офисы Благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации - по итогам года 18% сделок с офисами пришлось на компании имеющие госучастие Подробнее

Итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга

Итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга
13.02.2018 Офисы Запрашиваемые ставки аренды на офисные площади демонстрируют стабильное повышение Подробнее

Популярное

Офисный рынок Москвы по итогам года
Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года
Благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации - по итогам года 18% сделок с офисами пришлось на компании имеющие госучастие
подождите ...
HotLog