По итогам 3 квартала 2012 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составил около 1 856 000 кв.м. Уровень вакантных площадей и арендные ставки стабилизировались, изменение данных показателей происходит в основном за счет открытия новых объектов.
Основные показатели рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, по итогам 3 кв. 2012 г.
Предложение офисов в Санкт-Петербурге
Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 3 квартала 2012 г. составил 1856 тысяч кв.м. В III кв. 2012 г. было введено всего 36 800 кв.м арендопригодных офисных площадей.
Обеспеченность качественными офисными помещениями жителей Санкт-Петербурга на 1 000 человек составило около 370 кв.м.
За квартал было введено 8 500 кв.м в бизнес-центрах класса А (бизнес-центры Элефакт, Ориенталь) и 8 300 кв.м в бизнес-центрах класса "В+"/"В" (БЦ Собрание, БЦ Tempo).
В результате, по итогам квартала доля бизнес-центров класса "А" составляет 24% в общем объеме качественного предложения. В дальнейшем можно прогнозировать постепенное, но не очень значительное, увеличение доли бизнес-центров класса А.
Объем качественного предложения, класс А и В (тысяч кв.м)
Согласно планам девелоперов, в 4 квартале 2012 года должно быть открыто еще около 90-100 тысяч кв.м качественной офисной недвижимости. Таким образом, по итогам 2012 года можно ожидать появления на рынке около 140-150 тысяч кв.м качественных офисных площадей.
Знаковые проекты БЦ Санкт-Петербурга, предполагаемые к вводу в 2012 г.
Название БЦ | Общая / офисная площадь (тыс. кв.м) | Ввод в эксплуатацию |
БЦ Синопская, 62 | 7,5 / 5,0 | 1Q2012 |
БЦ Лиговский - 2 ph. | 5,3 / 4,5 | 1Q2012 |
БЦ Сенатор – Большой пр. В.О. 2 ph | 9,2 /6,5 | 2Q2012 |
БЦ Собрание, Цветочная, 25 | 56,0 / 27,4 | 3Q2012 |
БЦ Tempo | 8,0 / 6,5 | 3Q2012 |
БЦ Элефакт | 7,3 / 4,5 | 3Q2012 |
БЦ Ориенталь | 5,0 / 4,0 | 3Q2012 |
БЦ Lider Tower | 49,6/38,0 | 4Q2012 |
БЦ Луч | 19,1 / 13,3 | 4Q2012 |
БЦ Синоп | 21,0 / 12,7 | 4Q2012 |
БЦ У Красного моста | 19,0 / 12,0 | 4Q2012 |
БЦ Зима | 11,8/8,3 | 4Q2012 |
БЦ Ткачи | 10,0 / 8,3 | 4Q2012 |
БЦ Вант, 3 ph | 11,5 / 8,1 | 4Q2012 |
БЦ Преображенский | 15,0 / 6,6 | 4Q2012 |
БЦ Универс | 7,0 / 5,0 | 4Q2012 |
На конец 3 квартала 2012 г. уровень вакантных площадей составил около 18,6% в классе "А" и 8,4% в классе "В+"/"В".
В среднем по городу к концу квартала уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах составил 10,9% (выборка бизнес центров составила около 85% (по GLA) от всех бизнес-центров класса А, для класса В+/В –41%).
Уровень вакантных площадей
Количество вакантных площадей за 3 кв. 2012 года сократилось на 0,3% в классе "А" и выросло на 2,8% - в классе "В+"/"В". Рост среднего уровня вакантных площадей объясняется вводом новых бизнес-центров, которые не полностью заполнены. Высокая доля вакантных площадей в классе А формируется за счет незанятых помещений в таких крупных объектах, как «Санкт-Петербург Плаза», «Аэроплаза», «Аэропорт-сити», «Сенатор 17 линия».
По итогам года прогнозируется постепенное сокращение уровня вакантных площадей: до 15-17% в классе А, до 5-7% в классе В+/В.
Среди основных тенденций 3 квартала 2012 на рынке офисов в СПб можно выделить:
Появление на рынке объектов, приостановленных в кризисный период, в том числе следующие очереди уже функционирующих бизнес-центров
Стабилизация уровня вакантных площадей, особенно в центре города
Спрос на офисы в III квартале 2012г в Санкт-Петербурге
Объем чистого поглощения за 3 кв. 2012г. на офисном рынке Санкт-Петербурга минимален и оценивается в 25 000 кв.м. Достаточно низкий уровень чистого поглощения обуславливается как отсутствием подходящих арендаторам помещений (по цене, локации, характеристикам), так и сезонным летним спадом на рынке. В результате, постепенное поглощение площадей в недавно открытых бизнес-центрах компенсируется освобождением площадей в других объектах.
Структура спроса по востребованной площади постепенно меняется в сторону уменьшения доли запросов на небольшие помещения. Наблюдалось небольшое увеличение доли запросов на средние площади (особенно в сегменте 300-500 кв.м) за счет уменьшения доли запросов на маленькие помещения.
Структура спроса в 3 кв. 2012 г.
Примеры крупнейших сделок по аренде офисов Петербурга, анонсированных в 3 квартале 2012 года, приведены в таблице ниже.
Крупнейшие сделки по аренде офисов в БЦ СПб (3 кв. 2012г.)
Арендатор | Арендованная площадь (кв.м) | Объект |
JetBrains | 5000 | БЦ Универс |
Газпром Нефть | 3100 | БЦ Ренессанс Форум (пристройка) |
Nord | 3000 | БЦ Санкт-Петербург Плаза |
QB Finance | 3000 | БЦСанкт-Петербург Плаза |
ГК «Город» | 2000 | БЦ Сенатор, Большой пр., 80 |
«220 вольт» | 1900 | БЦ Сенатор, 18-я линия |
Магистраль Северной Столицы | 1300 | БЦ «Некрасова, 14» |
Финансовые условия аренды офисов
Средние заявленные арендные ставки по офисным помещениям класса А на конец 3 кв. 2012 г. составили 14 910 рублей за кв.м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС) (-1,3% по сравнению со 2 кв. 2012 г.). Для класса В+/В средние арендные ставки за квартал увеличились на 0,7% и составили 11 860 рублей за кв.м.
Данные изменения носят локальный характер и связаны скорее с колебаниями цен на разные по характеристикам офисы в пределах одного бизнес-центра (скажем, с исчезновением из предложения видовых офисов и появлением в предложении менее привлекательных помещений).
Средние ставки аренды для офисов класса А и В (руб. за кв.м в год, с учетом эксплуатации, без НДС)
По итогам 2012 года можно ожидать умеренного роста арендных ставок в Санкт-Петербурге, на уровне 4-6% в годовом исчислении.
Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer