Обзор рынка офисов Санкт-Петербурга – июль 2012 года

По итогам 2 квартала 2012 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составил около 1 820 тыс. кв.м. Ввод новых объектов за 2 кв. 2012 года минимален.

Основные показатели рынка офисной недвижимости СПб во 2 квартале 2012г. 

Предложение

Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2 квартала 2012г. составил 1820 тысяч кв.м. Во 2 квартале было введено всего 6500 кв.м арендопригодных офисных площадей, за счет 2-й очереди бизнес-центра класса А «Сенатор», на Большом проспекте, д.80.

Обеспеченность качественными офисными площадями жителей Санкт-Петербурга на 1 000 человек составила около 370 кв.м.

За 2 квартал 2012 года не было введено ни одного бизнес-центра класса В+/В, тогда как в последние годы на класс В+/В приходилось 40-60% нового предложения. В результате по итогам квартала доля бизнес-центров класса А составляет 24% в общем объеме качественного предложения. В дальнейшем можно прогнозировать постепенное, но не очень значительное, увеличение доли бизнес-центров класса А.

Объем качественного предложения, класс А и В, (тысяч кв.м)

Основной ввод качественных бизнес-центров в СПБ ожидается в 3-4 кварталах 2012 года. По итогам года можно ожидать появления на рынке около 160 тысяч кв.м качественных офисных площадей.

Знаковые проекты БЦ Санкт-Петербурга, предполагаемые к вводу в 2012 г.

 
На конец 2 кв. 2012 г. уровень вакантных площадей составил около 18,9% в классе А и 5,6% в классе В+/В. В среднем по городу по 2 кв. 2012 г. уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах составил 8,8% (выборка бизнес центров составила около 85% (по GLA) от всех бизнес-центров класса А, для класса В+/В –39%).

Уровень вакантных площадей

Количество вакантных площадей за 2 квартал 2012г. практически не изменилось в классе А, так как на рынке наблюдается достаточно медленное поглощение площадей в бизнес-центрах, открытых в последние полгода. Высокая доля вакантных площадей в классе А формируется за счет незанятых помещений в таких крупных объектах, как «Санкт-Петербург Плаза», «Аэроплаза», «Аэропорт-сити», «Сенатор 17 линия». В классе В+/В наблюдается уменьшение уровня вакантных площадей до уровня сбалансированного рынка в 5-6%.

По итогам года GVA Sawyer прогнозирует постепенное сокращение уровня вакантных площадей: до 14-16% в классе А, до 4-6% в классе В+/В.

Среди основных тенденций 2 квартала можно выделить:

• снижение объема ввода новых объектов;
• стабилизация уровня вакантных площадей, особенно в центре города.

Спрос

Объем чистого поглощения за 2 кв. 2011 года на офисном рынке Санкт-Петербурга оценивается в 40 тыс. кв.м. Высокий уровень поглощения формируется прежде всего за счет средних площадей в бизнес-центрах класса В+/В. В то же время необходимо отметить возрастающие сложности крупных арендаторов с поиском подходящих им помещений, особенно при наличии специфических требований по локации (в центре города) и классу требуемых помещений.

Структура спроса по востребованной площади постепенно меняется в сторону уменьшения доли запросов на небольшие офисные помещения. Во 2 кв. 2012 г. наблюдалось небольшое увеличение доли запросов на средние площади за счет уменьшения доли запросов на маленькие помещения.

Примеры крупнейших сделок по аренде офисных помещений, анонсированные во 2 квартале 2012г., приведены в таблице ниже. Крупных сделок по покупке/продаже бизнес-центров во 2 квартале не зафиксировано.

Крупнейшие сделки по аренде в БЦ, анонсированные в 1 квартале 2012 года

Несмотря на высокий объем поглощения во 2 квартале 2012 года, низкие показатели объемов поглощения в 1 квартале 2012 года, и возросший уровень экономической неопределенности, приводят к тому, что объем чистого поглощения в 2012 году будет ниже, чем в 2011 году, - около 170-180 тыс. кв.м.

Финансовые условия

Средние заявленные арендные ставки по офисным помещениям класса А на конец 2 квартала 2012 года составили 15110 рублей за кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС) (-1,6% по сравнению с 1 кв. 2012 г.). Для класса В+/В средние арендные ставки за квартал увеличились на 3,3% и составили 11780 рублей за кв.м. в год. Данные изменения связано как с низкими ценами в новых объектах класса А, появившихся сравнительно недавно на рынке, так и с исчезновением из предложения наиболее ликвидного предложения класса В+/В.

Средние ставки аренды для офисов класса А и В, (руб./кв.м в год, с учетом эксплуатации, без НДС)

По итогам 2012 года можно ожидать умеренного роста арендных ставок, на уровне 5-7% в годовом исчислении.

Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer