Обзор офисного рынка Казани – I полугодие 2020 года

Аналитический отдел компании UD Group представил обзор рынка офисной недвижимости Казани по итогам I полугодия 2020 года.

В настоящее время объём общего предложения на рынке офисов Казани составляет около 675 600 кв. м. Общее количество бизнес центров в Казани – 130, из них сертифицировано РГУД – 43. Уровень вакантности составляет 14,3%. Ставка аренды на офисные площади класса «А» – 1 429 руб. за кв. м в месяц. На офисы класса «В» – 781 руб. за кв. м в месяц (здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX).

Предложение на офисном рынке Казани

Общий объём предложения качественных офисов вырос еще в конце 2019 года и составил более 675 600 кв. м в 130 казанских бизнес центрах.

Распределение и уровень вакантных офисов по районам Казани

I квартал 2020 года на рынке коммерческой недвижимости столицы Татарстана не показывал резких колебаний и развивался по прогнозным показателям уровня спроса и ставок аренды. Но с введением режима самоизоляции с 28 марта 2020 года рынок офисной недвижимости, как и остальные сегменты коммерческих помещений, вошел в период ожидания определенности и долгих переговоров арендаторов и арендодателей о сокращении площадей и ставок аренды на время кризисного периода.

Распределение и уровень вакантных площадей по классу офисов

Первыми из договоров аренды начали выходить небольшие арендаторы, которые перевели своих сотрудников на онлайн каналы или прекратившие свою деятельность вовсе. В середине мая началось движение на офисном рынке применительно к крупным арендаторам, которые не смогли договориться со своими действующими арендодателями и стала увеличиваться вакансия и спрос на смену локации арендаторами больших площадей. В тоже время сократился спрос на поглощение офисных площадей от новых арендаторов – в период неопределенности компании приостановили принятие решений о расширении бизнеса или переездах.

К концу июня это отразилось на рынке следующим образом: уровень вакантных офисных помещений впервые за долгое время вырос на 6% по соотношению к аналогичному периоду прошлого года, и на 6,2% по соотношению к декабрю 2019 года. Наибольший показатель изменения вакансии показали Московский и Советский районы Казани (вакансия увеличилась на 9,1% и 11,9% соответственно), а внутри классов – увеличением предложения в классе «А» на 8,6%.

Коммерческие условия на офисном рынке Казани

По данным аналитиков UD Group, динамика арендных ставок на вакантные площади, даже на фоне ввода ограничений и риска роста вакансии, не изменилась, показав рост соответствующий предыдущим годам. Рост ставки на офисные помещения к июню 2019 года составлял 10,2% к концу 2019 года 4,3%. Уровень ставок снизился лишь по нескольким районам города.

Средняя арендная ставка по классам офисов в Казани

Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса «А» составила 1 429 руб. за кв. м в месяц (рост ставки по сравнению с июнем 2019 года составил 14,1% за счет появления свободных предложений в новых бизнес-центрах URBAN и KREMLEVSKAY PLAZA). В бизнес-центрах класса В — 781 руб. за кв. м в месяц, В+ — 866 руб. за кв. м в месяц. В бизнес-центрах класса «С» средневзвешенная ставка на вакантные офисы составила 478 руб. за кв. м в месяц.

Средняя арендная ставка по районам Казани

Но, как отмечают аналитики UD Group, по опросам владельцев и управляющих бизнес-центрами, по сравнению со ставками аренды действующих договоров с арендаторами, офисный рынок потерял за первое полугодие от 5 до 15%, за счет предоставления арендных каникул и скидок действующим арендаторам на время карантина.

На конец июня показатели вакансии большинства бизнес-центров Казани находятся в пределах 90-94% заполняемости, поэтому существенного снижения ставок на текущий момент не ожидается. В большинстве случаев арендодатели предлагают арендные каникулы в размере от 1 до 1,5 месяцев на вакантные офисные площади или поэтапное увеличение ставки аренды.

Рынок продажи офисных помещений в Казани

Высокий спрос на покупку помещений коммерческой недвижимости в Казани сохранялся до середины марта 2020 года, во втором квартале спрос на объекты снизился. Инвесторы ожидают снижения стоимости квадратных метров для выгодных покупок, а собственники сохраняют уровень цен и ставок капитализации на прежнем уровне.

Средняя стоимость продажи помещений в Казани (руб. за кв.м)

Спрос и тенденции на офисном рынке Казани

За I полугодие объем поглощения офисных площадей практически стал равен нулю и начался рост вакансии за счет сокращения площадей действующими арендаторами. До конца года аналитики компании UD Group ожидают сохранение данной тенденции, но уровень заполняемости площадей может сохраниться за счет поглощения офисов развивающимися компаниями: фармацевтические компании, кредитные и лизинговые организации, а также IT сфера. Данный сегмент рассматривает для расширения и открытия новых офисов качественные помещения с отделкой в Вахитовском, Советском и Ново-Савиновском районах Казани с небольшой отдаленностью от центра города.
Фактором для выбора площадей будет являться и новый подход к подбору помещений для таких компаний. Угроза пандемии заставила пересмотреть качество инженерных и охранных систем бизнес центров, безопасный воздух и здоровая среда вышли на первое место для новых офисов компаний.

Данные тенденции могут привести к дальнейшему развитию сегмента коворкингов в Казани. Так, вынужденное повышение качества офисов, приводит к необходимости реконструкций действующих бизнес центров, а для повышения стоимости своего предложения собственники зданий должны будут предложить рынку не только площади, но и высокий уровень обслуживания, который сможет дать сервисное пространство.

На сегодняшний день в Казани действует 14 коворкингов общей площадью 7 800 кв. м. Средние ставки в данных пространствах составляют: 650 руб. в день / 7 218 руб. в месяц. В 2020 году заявлен ввод нового коворкинга «Выше» на Отровского, 14 площадью 320 кв. м, а коворкинг Workki отложил открытие проекта до стабилизации экономической ситуации.

Хотя арендаторы и проявляют интерес к гибким пространствам, во время пандемии казанские коворкинги чувствовали себя хуже всего. Коворкингам с зонами open space пришлось сократить количество рабочих мест для соблюдения дистанцирования, а вакансия в пространствах выросла до 60%. Так на рынке представлены предложения от коворкинга EcoWorking на 400 кв. м, GrowUp на 750 кв. м, а коворкинг Alliance Business Centers сократил арендуемые площади в бизнес центре Корстон на 20%.

Прогноз для офисного рынка Казани

Кризис, вызванный пандемией коронавирусной инфекции, повлиял на все отрасли экономики. Но в отличие от кризисов 2008 и 2014 года сегмент коммерческой недвижимости пошатнуло не только снижение темпов экономики, но и полная приостановка деятельности.

В начале марта кризис в первую очередь отразился на сегменте торговой недвижимости. Это было связано с сокращением количества покупателей во всех сферах, кроме продуктовой. В конце месяца полностью приостановили деятельность офисный и торговый сегменты, а также предприятия некоторых сфер деятельности в помещениях street retail, что привело к небывалому снижению действующих ставок до уровня стоимости эксплуатационных расходов. При этом, на конец июня 2020 года торговые центры Казани продолжают быть закрытыми для посетителей, а часть компаний-арендаторов офисов продолжают находиться в режиме home office. По оценкам экспертов UD Group это лишь начало кризиса, который может продлиться до середины 2021 года.

Как это может отразиться на рынке коммерческой недвижимости? Самые печальные прогнозы касаются рынка торговой недвижимости, которая на начало июля 2020 года остается частично закрытой и не имеет возможности полноценного функционирования. В такой ситуации для объектов, не имеющих возможности обслуживания кредитной или эксплуатационной нагрузки, выходом будет лишь смена собственника или передача актива банку (что уже произошло в июне с одним из казанских ТЦ). Дальнейшее ограничение деятельности торговых объектов приведет к вакансии, которая будет значительно выше даже кризисных периодов 2008 и 2014 года, и будет составлять до 40%, а инвестиционная привлекательность активов для инвесторов и банков будет сильно уменьшена. В бизнес-центрах, имеющих возможность работать, вакансия вырастет, но будет соответствовать кризисным показателям до 15%-20% к началу сентября. Как следствие, для сохранения действующих арендаторов, арендодатели будут вынуждены идти на низкие ставки, чтобы хотя бы покрывать свои расходы по эксплуатации зданий. При такой ситуации, восстановление рынка недвижимости будет долгим и займет не менее 3-х лет.

Высокая вакансия рынка приведет к конкурентным войнам между объектами и может положительно повлиять на изменение качества предложения. Развитие e-commercе на фоне пандемии будет приводить к сокращению торговых точек, для поддержки и удержания арендаторов собственники и управляющие торговыми центрами будут предлагать не только квадратные метры, но и способы онлайн-торговли с использованием технологий ТЦ. Офисные центры для привлечения арендаторов будут уделять внимание безопасности и «здоровой» атмосфере объектов, а также переходить на форматы сервисных помещений, которые позволят использовать максимально удобно общественные пространства и иметь гибкие варианты размещения сотрудников.

Обзор подготовлен аналитическим отделом компании UD Group: