За прошедшие 20 лет офисный рынок Москвы пережил уже два кризиса – 2008 и 2014 годов. Текущее состояние рынка кардинально отличается от того, что было в 2008 году, когда многие компании арендовали офисные площади с запасом на будущее развитие, и от того, что было в 2014 году, когда рынок в массовом порядке переходил из долларовых договоров аренды в рубли.
Основная угроза для рынка сейчас – это банкротство компаний, которые не смогут пережить текущую ситуацию и перестанут исполнять обязательства по аренде офисных помещений. Как следствие, возникнет давление на объем свободных площадей на рынке. Однако прошедшие кризисы научили девелоперов планировать строительство исходя из реалистичной оценки спроса, чтобы максимально быстро реализовывать офисные площади в объектах, введенных в эксплуатацию.
Новое офисное строительство
Предыдущие кризисы, как ни странно, подготовили рынок к текущим вызовам, в хорошем смысле этого слова. В течение 2008, 2009 и 2014, 2015 годов большой объем офисных площадей был введен в эксплуатацию: 3,3 млн кв. м и 2,1 млн кв. м соответственно. На фоне ограниченного спроса бум строительства оказал существенное давление на долю свободных площадей и, как следствие, на ставки аренды. Сегодня мы видим обратную ситуацию – рынок встретил 2020 год дефицитом качественного предложения и уровнем вакансии ниже 10%. Более того, обеспеченность офисной площадью в Москве остается на низком уровне относительно крупных европейских городов.
Развитие офисного рынка Москвы и кризисы в современной России
Объем нового офисного строительства по итогам 2019 года продолжал находиться на минимальных исторических уровнях (388 000 кв. м), хотя в три раза превзошел показатель за 2018 год (133 000 кв. м). В конце 2019 года, по планам девелоперов, к вводу в эксплуатацию ожидалось 630 000 кв. м в 2020 году, 740 000 кв. м в 2021 году, 820 000 кв. м в 2022 году. Сегодня уже очевидно, что объемы нового офисного строительства будут скорректированы.
С одной стороны, введение жесткого карантина на передвижение людей на какое-то время заморозит текущие строительные работы. С другой стороны, цепочки поставок находятся под давлением текущей ситуации, поэтому сроки строительства могут быть перенесены на более поздние даты из-за срыва своевременных поставок строительных материалов.
В I полугодии 2020 года к вводу в эксплуатацию заявлено 250 000 кв. м офисной недвижимости. Данные объекты находятся в высокой стадии готовности, в связи с этим завершение их строительства видится реалистичным на момент публикации отчета. По оценке, объем нового офисного строительства по итогам 2020 года вряд ли превысит 300 000 кв. м. Если исходить из оптимистичного сценария развития ситуации с борьбой с коронавирусом проекты, заявленные к вводу в текущем году, выйдут на рынок в 2021-2022 годах. Таким образом, остается высокий риск, что в 2021 году качественный продукт на офисном рынке будет единичным, что может послужить росту ставок в наиболее востребованных объектах, а также увеличению количества договоров предварительной аренды в бизнес центрах на этапе строительства.
Спрос на офисы в Москве
По итогам 2019 года объем сделок с офисной недвижимостью составил 1,8 млн кв. м, достигнув максимального уровня в истории рынка, сопоставимый с показателем за 2007 год. В конце 2019 года мы ожидали, что спрос в 2020 году сохранится на уровне 1,7 млн кв. м. Высокий спрос в последние годы был вызван, в том числе, реализацией отложенного спроса 2014-2016 годов. Учитывая тот факт, что компании пересмотрят или уже пересмотрели планы своего развития на среднесрочную перспективу, объем новых сделок вряд ли превысит 0,5-0,6 млн кв. м по итогам 2020 года.
Тем не менее, спрос со стороны крупных компаний, у которых сохранится высокий запас прочности в период неопределенности, может быть осуществлён во II половине 2020 года. Большой бизнес обычно старается использовать «окно» возможностей во время падения рынка для того, чтобы получить максимально выгодные коммерческие условия.
Один из секторов, который демонстрирует высокую активность и поддерживает рынок во время спада, это представители государственного сектора, крупные государственные корпорации и квазигосударственные компании. Нужно отметить, что в нулевые годы 2000-х рынок офисной недвижимости Москвы находился на этапе своего формирования, высококачественных объектов до 2000 года на рынке не было. В данный период основными потребителями новых офисных площадей были международные компании. Тем не менее, потребность в качественных офисах уже формировалась со стороны крупного российского бизнеса и государственных корпораций.
В 2008 и 2009 годах на государственный сектор пришлось 13% и 17% от общего объема сделок, в докризисный 2007 год – 8%. В 2015 и 2016 годах – 33% и 36%, в 2014 году – 13%. Очевидно, что госсектор и компании с гос. участием эффективно используют те возможности, которые предлагает рынок, поэтому мы не исключаем увидеть крупные сделки по итогам 2020 года.
Доля государства в объеме общих сделок с офисами
Во время мирового финансового кризиса 2008 года и локального кризиса 2014 года был зафиксирован большой объем сделок пересмотра коммерческих условий – 215 000 кв. м и 884 000 кв. м соответственно. Во время первого кризиса главным драйвером был отказ арендаторов от избытка площадей, которые они арендовали на будущее развитие, во время второго кризиса переход от ставок аренды, номинированных в долларах, к ставкам аренды в рублях.
На сегодняшний день избыток площадей у арендаторов может наблюдаться в случае, если компании будут значительно сокращать штат сотрудников. Данный сценарий возможен, если текущая ситуация с распространением коронавируса продлится более двух месяцев.
Однако важно учесть, как структурирован договор аренды, есть ли у компании право пересмотра условий аренды с арендодателем и возможность выхода из договора аренды в среднесрочной перспективе. Что касается долларовых ставок аренды, то после 2014 года незначительное количество объектов имеют подобные договоры, поэтому объем сделок пересмотра коммерческих условий в данных бизнес центрах не будет носить массовый характер.
На объем сделок пересмотра коммерческих условий могут серьезно повлиять введение режима чрезвычайной ситуации в Москве и законодательные указания, которые могут быть приняты на данный период. Так, был принят закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». В случае введения режима чрезвычайной ситуации в России или в отдельном субъекте арендодатель обязан будет заключить дополнительное соглашение с арендатором, предусматривающее отсрочку арендного платежа. Более того, арендатор будет вправе требовать уменьшение платы за аренду в период режима чрезвычайной ситуации в связи с невозможностью использовать помещения.
Объем сделок с офисами в Москве (млн кв.м)
В кризисные периоды на рынке интересно наблюдать за таким показателем, как чистое поглощение. Данный показатель фиксирует разницу занимаемых площадей на рынке на конец и начало периода и является количественной характеристикой увеличения или уменьшения штата компаний. В стадии высокой бизнес активности чистое поглощение растет, так как компании увеличивают количество сотрудников и, как следствие, площадь офисного помещения.
Во время сокращения деловой активности чистое поглощение уменьшается, компании сокращают штат и объем занимаемых площадей. Пока рано делать выводы об объеме чистого поглощения по итогам 2020 года, однако уже сегодня очевидно, что показатель уменьшится относительно 2019 года (635 000 кв. м).
Объем свободных площадей и ставки аренды
В течение 2020 года на рынок может выйти значительное предложение субаренды, которое сформируется в отдельный офисный субрынок, как это было во время финансового кризиса 2008 года. Это произойдет вследствие сокращения штата сотрудников многими компаниями. На фоне ограниченного офисного строительства предложение площадей в субаренду может оказать влияние на объем свободных площадей и ставки аренды.
По итогам 2019 года общая доля свободных площадей составила 9,1%, 10% в сегменте класса А, 8,8% в сегменте класса В. В 2020-2021 году ожидается сохранение объема свободных площадей на уровне 9%. Сегодня очевидно, что уровень вакансии будет выше. Пока сложно оценить его рост, так как развитие бизнеса компаний может пойти по разным сценариям.
Исходя из динамики объема свободных площадей во время предыдущих кризисов на рынке, наибольший удар приходится на офисные площади в сегменте класса А, пиковые показатели находились в диапазоне 26% 28%. Помимо уменьшения новых сделок на рост вакансии в предыдущие кризисы влиял большой объем площадей, вводимых в эксплуатацию в те периоды. Сегодня аналитики не ожидают значительного увеличения нового ввода, поэтому динамика свободных площадей будет зависеть, в первую очередь, от стратегий дальнейшего развития компаний.
Объем свободных офисных площадей в Москве
Во время финансового кризиса 2008 года ставки аренды в среднем сократились на 40% - 60%, во время кризиса 2014 года на 20% - 40% вследствие девальвации рубля. Глубина падения ставок аренды сейчас напрямую зависит от скорости прохождения пика распространения коронавируса и продолжительности применения мер соблюдения карантина.
Запрашиваемые ставки аренды будут находиться под давлением в течение периода неопределенности. В данном моменте новые сделки будут минимальны, поэтому ожидается, что запрашиваемые ставки аренды будут «заморожены» на текущем уровне. По оценке, гибкость в переговорах между арендодателем и арендатором будет выражаться через предоставление арендных каникул в краткосрочной перспективе. Дальнейшее давление на ставки аренды окажет объем свободных площадей, который будет доступен на рынке вследствие корректировок стратегий развития компаниями.
Средние запрашиваемые ставки аренды, без учета эксплуатации и НДС
Выводы исследования офисного рынка
В краткосрочной перспективе арендаторы и арендодатели будут вынуждены находить гибкие решения, которые позволят всем сторонам удержаться на плаву в непростое для бизнеса время. Кризис конечен, поэтому в среднесрочной перспективе офисный рынок Москвы стабилизуется. Дальнейшая динамика рынка будет напрямую зависеть от скорости восстановления бизнес активности в целом.
Многие арендаторы, оказавшись в текущих условиях, пересмотрят свой подход как к организации труда и планированию офисного пространства, так и внедрению повышенных требований к гигиене рабочего пространства. Как правило, привычки, сформированные во время кризисных периодов, остаются надолго.
Аналитики CBRE не ожидают массового перевода сотрудников на удаленную работу, однако частично работодатели продолжат использовать данный подход. Компании с течением времени будут внедрять формат гибкого офисного пространства, что позволит эффективно использовать офисную площадь и повысить утилизацию занимаемых площадей. Стандарты зеленой сертификации будут рассматривать не просто как инструмент для уменьшения операционных расходов и как элемент социальной ответственности компании, но и как базовое условие создания здоровой и благоприятной среды в офисе.
Основные тенденции, которые будут характерны для офисного рынка после восстановления бизнес активности
- Новый подход к оценке необходимых офисных площадей для повышения эффективности их использования в связи с пересмотром организации рабочего процесса. Компании продолжат использовать формат «работа из дома», однако вряд ли данный подход будет иметь массовый характер.
- Компании будут внедрять гибкие подходы организации рабочего пространства, зонирование офиса исходя из бизнес-потребностей и применение незакрепленных рабочих мест.
- Формирование субаренды как отдельного офисного субрынка. После кризиса 2008 года 22% от общего объема свободных офисных площадей в Центральном деловом районе предлагалось в субаренду. Данный показатель является высоким, на стабильном рынке он находится в диапазоне 1 2%. Сегодня еще рано судить о количестве квадратных метров, которые могут быть доступны для субаренды вследствие корректировок планов компаний.
- Дефицит качественного продукта. Спрос на проекты build to suit в 2021 2022 годах Деловая активность восстановится, компании продолжат свое развитие. Хотя, конечно, будут внесены поправки в стратегии. Крупные компании разморозят свои планы относительно поиска новых офисных помещений, предложение которых будет ограничено.
- Фокус на поддержание здоровой среды в офисном пространстве. Мы ожидаем, что текущая ситуация ускорит внедрение стандарта WELL на московском рынке. WELL Building Standard ™ (WELL) существует с 2014 года. Применение данного стандарта означает, что компания создает для сотрудников здоровую и устойчивую рабочую среду. Инвесторы будут уделять больше внимания качественным объектам недвижимости, сертифицированным по зеленым стандартам, и будут включать критерии устойчивости и благополучия в свою стратегию развития портфеля недвижимости для того, чтобы обеспечить соответствие объектов этой долгосрочной тенденции.
- Увеличение спроса на такие гибкие офисные решения, как коворкинги и сервисные офисы, которые могут стать для ряда компаний альтернативой аренде традиционного офиса. Данные решения не требуют капитальных затрат, что будет иметь значение для арендаторов в период восстановления для сокращения расходов. Быстрый выход из договора аренды: после текущих событий многие арендаторы начнут ценить подобную возможность.
- Новая конфигурация коворкингов, спрос на индивидуальные рабочие зоны. Текущие события, как минимум в среднесрочной перспективе, отразятся и на организации самих коворкингов. В краткосрочном периоде люди продолжат применять усиленные меры гигиены и социального дистанцирования. Таким образом, коворкингам для привлечения клиентов может потребоваться применение новой конфигурации внутри открытого пространства, которое ранее использовалось для незакрепленных рабочих мест. Скорее всего, компании-арендаторы будут ожидать большего предложения частных кабинетов, закрытых зон для работы. Большие конференц-комнаты на ближайшее время также могут быть переоборудованы под изолированные рабочие места.
Обзор подготовлен аналитиками компании CBRE
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")