Обзор рынка офисных особняков Москвы

Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ подготовила исследование рынка офисных особняков Москвы по итогам 2019 года. Анализ содержит основные показатели рынка, описание текущих и прогнозных тенденций. На основании представленной информации оценщики смогут рассчитывать и применять корректировки при определении рыночной стоимости и величин арендных ставок офисных особняков в Москве.

Цели и выводы исследования

Офисные особняки являются эксклюзивным типом столичной офисной недвижимости. Наибольшее количество предложений офисных особняков располагается в Центральном округе Москвы. Особняки чаще всего сдаются в аренду целиком, то есть имеют 100% заполняемость. Ставки капитализации по таким объектам – 7,5%-9,0% (в среднем 8,2%). Ставки аренды составили 12 000 – 72 000 рублей за кв. м в год. Цены продажи находились в диапазоне 72 727 – 729 040 рублей за кв. м (в зависимости от округа расположения и физического состояния объекта).

Классификация офисных особняков Москвы

Особняки офисного назначения относятся к рынку офисной недвижимости и развиваются в соответствии с общими тенденциями рынка. В то же время рынок особняков имеет ряд своих особенностей.

Официальная классификация, в соответствии с которой можно отнести здание к сегменту особняков отсутствует, однако эксперты рынка выделяют следующие критерии, характеризующие офисный особняк:

• презентабельное здание небольшой площади 300 – 4 000 кв. м;
• высота – не более 5-ти этажей;
• как правило, имеется собственная огороженная территория;
• часто объект имеет индивидуальные архитектурные решения;
• здание расположено в престижном деловом районе города.

Строительство такого формата недвижимости в Москве активно велось на протяжении нескольких столетий: с XVII века до начала XX века. Перестали строить такие объекты после 1917 года.

Многие столичные особняки исчезли в течение XX столетия, большая часть оставшихся домов стала музеями, посольствами и административно-офисными зданиями, меньшая часть осталась жилой.

Предложение на рынке офисных особняков

Текущий объем предложения офисных особняков в Москве составляет около 500 000 кв. м. Для сравнения: площадь офисов в бизнес центрах классов А/В+/В- в Центральном деловом районе столицы составляет около 5 млн кв. м, что в 10 раз больше.

Внутри Садового кольца находится более 95% всего объема предложения в этом сегменте.

Объем предложения офисных особняков на протяжении уже нескольких лет остается практически неизменным. Ожидается, что со временем количество новых особняков будет только уменьшаться в силу физического состояния зданий. Предложение особняков обновляется только за счет реконструкции старых объектов. В среднем за год на рынке появляется не более 10 особняков.

Распределение количества предложений о продаже особняков по районам

Наибольшее количество предложений о продаже офисных особняков – в Центральном округе Москвы, а именно в Тверском, Басманном и Пресненском районах. Наибольшее количество предложений об аренде – в Хамовниках, Басманном и Тверском районах. Районы за пределами ТТК менее привлекательны, кроме того, в них физически меньше особняков.

Распределение количества предложений об аренде особняков по районам

Большинство особняков сдается полностью, в связи с этим наиболее распространенными являются площади 1000 – 3000 кв. м (37%) и 500 – 1000 кв. м (34%). Площадь особняков редко превышает 3000 кв. м, что объясняет 9%-й объем предложений на рынке объектов такой площади. Площади менее 250 кв. м встречаются на рынке аренды особняков редко. Предложений о сдаче в аренду площадей менее 100 кв. м на момент проведения исследования на рынке не выявлено.

Распределение количества предложений о продаже особняков  по диапазонам площадей

Около 30% предложений на продажу представлена особняками площадью 500 – 3000 кв. м. Также пользуются спросом части особняков (офисные блоки) площадью 50 – 250 кв. м. Относительно редки в анализируемом сегменте предложения продажи площадей свыше 3 000 кв. м – площади такого формата характерны для современных офисных зданий.

Распределение количества предложений об аренде особняков по диапазонам площади

Спрос на рынке офисных особняков

Офисные особняки – это эксклюзивный тип офисной недвижимости. Большинство офисных особняков представляют собой памятники архитектуры федерального или регионального значения, что влияет на спрос. Чаще всего особняки пользуются спросом для размещения представительских офисов и резиденций. Аренда особняков особенно популярна среди крупных компаний, страховщиков, частных клиник, банков и посольств. Также существует спрос на отдельные здания для размещения ресторанов.

Наибольшим спросом пользуются особняки площадью до 2 500 кв. м в престижных локациях, с планировкой, приближенной к современным требованиям, с уже завершенной реконструкцией, что позволяет сразу после сделки использовать их под собственные цели либо для сдачи в аренду. Для арендаторов и собственников важно наличие парковки и транспортная доступность. Также важными критериями являются: автономность, возможность размещения одной компании полностью, соответствие зданиям представительского класса, наличие собственной территории.

Срок экспозиции особняков выше, чем срок экспозиции стандартных офисов в бизнес центрах – не так часто компании арендуют и тем более покупают целое здание. Но вот стабильный спрос на них есть всегда – это имиджевая недвижимость, представительский офис, который предпочитают иметь компании, заботящиеся о статусе и репутации.

Факторы спроса на особняки

Плюсы особняков:

• престижность владения и, как следствие, формирование привилегированного статуса компании-владельца;
• автономность расположения, возможность размещения одной компании полностью, возможность создания собственной системы доступа и охраны;
• самая высокая ликвидность этого сегмента рынка офисной недвижимости в силу ограниченности новых предложений на рынке и наличия стабильного спроса;
• в большинстве случаев особняки имеют собственный огороженный земельный участок.

Минусы особняков:

• отсутствие подземного паркинга, что в условиях перенасыщенности центра Москвы транспортом становится серьезной проблемой;
• пониженный коэффициент использования полезной площади – если в стандартном административном здании он составляет 85%-90%, то в офисном особняке всего 60%-80%;
• уровень инженерных коммуникаций – отсутствие лифтов, наличие старых изношенных коммуникаций и перекрытий;
• невозможность сделать перепланировку, поскольку исторические особняки относятся к памятникам архитектуры, а любые изменения, включая косметический ремонт и даже проведение розеток, нужно согласовывать;
• дорогое содержание и обслуживание здания, строгие требования к содержанию таких помещений и их эксплуатации;
• как правило, отсутствие профессионального управления зданием;
• возможные проблемы с точки зрения юридической чистоты прав, т.к. первоначально особняки покупали у Москвы или приватизировали, как правило, на особых условиях, которые сегодня при желании можно оспорить.

Коммерческие условия: продажа особняков

Самый дорогой район по стоимости продажи особняков – Арбат, средняя цена предложения в котором составила 402 779 рублей за кв. м. Далее по стоимости – Хамовники, Якиманка, Пресненский, Тверской и Замоскворецкий районы, в которых средняя цена предложения по продаже особняков по итогам 2019 года составила 294 017 – 333 794 рублей за кв. м.

Наиболее бюджетные предложения внутри ТТК – в Таганском и Басманном районах столицы, средняя цена предложения в которых за исследуемый период составила 221 929 и 260 294 рублей за кв. м соответственно, и за пределами ТТК в Алексеевском районе – 200 000 рублей за кв. м.

Средняя цена предложения особняков по районам

* Цены указаны с учетом НДС

Коммерческие условия: аренда особняков

Аналогично ситуации на рынке продажи особняков, ставки аренды в среднем уменьшаются по мере удаления от центра города. Выше других – ставки аренды в районе Арбата. В Хамовниках, Тверском и Пресненском районе ставки сопоставимы. Минимальные ставки аренды в Басманном районе, что соотносится с рейтингом районов по ценам предложений.

Средняя ставка аренды на особняки по районам

* Цены указаны с учетом НДС

Зависимость цен от площади помещений

Как на рынке продажи, так и на рынке аренды особняков наблюдается зависимость удельной стоимости от площади объекта недвижимости. Чем больше объект, тем меньше удельная стоимость / ставка аренды.

Зависимость цен от площади особняка

Зависимость арендных ставок от площади особняков

Доходность, эксплуатация и экспозиция офисных особняков

Ставки капитализации для офисных особняков по итогам 2019 года составили 7,5%-9,0%.

Эксплуатация небольшого здания с офисной функцией в пересчете на стоимость квадратного метра обойдется дороже, чем помещения той же площади в крупном бизнес центре: 9 000 – 10 000 рублей за кв. м в год в отличие от 5 500 рублей за кв. м в год для офиса в бизнес центре класса А и 4 200 рублей за кв. м – для класса В.

Срок экспозиции особняков выше, чем срок экспозиции стандартных офисов в бизнес центрах и составляет 6 – 10 месяцев. При этом спрос на такую недвижимость стабилен.

Прогнозы для рынка офисных особняков

Ограниченное предложение на фоне стабильного спроса приводит к дефициту качественного предложения на рынке особняков и формирует высокие цены предложений. Прирост площадей за счет реконструкции не оказывает существенного влияния на объем рынка.

Особняки находят своего покупателя в течение определенного времени, при этом в зависимости от качественных характеристик, их приобретают  для приватного размещения офиса, клуба или с целью реконструкции под более высокий класс офисов или под элитный жилой дом. Особняки культурного наследия также могут покупаться в целях долгосрочных инвестиций.

Материал подготовлен аналитической группой офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ:

Лопатин Алексей
Департамент оценки и консультационных услуг
Заместитель Директора Департамента

Просвирнина Ирина
Департамент оценки и консультационных услуг
Старший оценщик

Swiss Appraisal работает на рынке профессиональных услуг стоимостного консалтинга в России и СНГ. Компания оказывает полный комплекс услуг по оценке бизнеса, материальных и нематериальных активов в соответствии с российскими и международными стандартами для среднего и крупного бизнеса, а также государственного сектора.