УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Обзор рынка офисных особняков Москвы

01.03.2020

Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ подготовила исследование рынка офисных особняков Москвы по итогам 2019 года. Анализ содержит основные показатели рынка, описание текущих и прогнозных тенденций. На основании представленной информации оценщики смогут рассчитывать и применять корректировки при определении рыночной стоимости и величин арендных ставок офисных особняков в Москве.

Цели и выводы исследования

Офисные особняки являются эксклюзивным типом столичной офисной недвижимости. Наибольшее количество предложений офисных особняков располагается в Центральном округе Москвы. Особняки чаще всего сдаются в аренду целиком, то есть имеют 100% заполняемость. Ставки капитализации по таким объектам – 7,5%-9,0% (в среднем 8,2%). Ставки аренды составили 12 000 – 72 000 рублей за кв. м в год. Цены продажи находились в диапазоне 72 727 – 729 040 рублей за кв. м (в зависимости от округа расположения и физического состояния объекта).

Классификация офисных особняков Москвы

Особняки офисного назначения относятся к рынку офисной недвижимости и развиваются в соответствии с общими тенденциями рынка. В то же время рынок особняков имеет ряд своих особенностей.

Официальная классификация, в соответствии с которой можно отнести здание к сегменту особняков отсутствует, однако эксперты рынка выделяют следующие критерии, характеризующие офисный особняк:

  • презентабельное здание небольшой площади 300 – 4 000 кв. м;
  • высота – не более 5-ти этажей;
  • как правило, имеется собственная огороженная территория;
  • часто объект имеет индивидуальные архитектурные решения;
  • здание расположено в престижном деловом районе города.

Строительство такого формата недвижимости в Москве активно велось на протяжении нескольких столетий: с XVII века до начала XX века. Перестали строить такие объекты после 1917 года.

Многие столичные особняки исчезли в течение XX столетия, большая часть оставшихся домов стала музеями, посольствами и административно-офисными зданиями, меньшая часть осталась жилой.

Предложение на рынке офисных особняков

Текущий объем предложения офисных особняков в Москве составляет около 500 000 кв. м. Для сравнения: площадь офисов в бизнес центрах классов А/В+/В- в Центральном деловом районе столицы составляет около 5 млн кв. м, что в 10 раз больше.

Внутри Садового кольца находится более 95% всего объема предложения в этом сегменте.

Объем предложения офисных особняков на протяжении уже нескольких лет остается практически неизменным. Ожидается, что со временем количество новых особняков будет только уменьшаться в силу физического состояния зданий. Предложение особняков обновляется только за счет реконструкции старых объектов. В среднем за год на рынке появляется не более 10 особняков.

Распределение количества предложений о продаже особняков по районам

Наибольшее количество предложений о продаже офисных особняков – в Центральном округе Москвы, а именно в Тверском, Басманном и Пресненском районах. Наибольшее количество предложений об аренде – в Хамовниках, Басманном и Тверском районах. Районы за пределами ТТК менее привлекательны, кроме того, в них физически меньше особняков.

Распределение количества предложений об аренде особняков по районам

Большинство особняков сдается полностью, в связи с этим наиболее распространенными являются площади 1000 – 3000 кв. м (37%) и 500 – 1000 кв. м (34%). Площадь особняков редко превышает 3000 кв. м, что объясняет 9%-й объем предложений на рынке объектов такой площади. Площади менее 250 кв. м встречаются на рынке аренды особняков редко. Предложений о сдаче в аренду площадей менее 100 кв. м на момент проведения исследования на рынке не выявлено.

Распределение количества предложений о продаже особняков  по диапазонам площадей

Около 30% предложений на продажу представлена особняками площадью 500 – 3000 кв. м. Также пользуются спросом части особняков (офисные блоки) площадью 50 – 250 кв. м. Относительно редки в анализируемом сегменте предложения продажи площадей свыше 3 000 кв. м – площади такого формата характерны для современных офисных зданий.

Распределение количества предложений об аренде особняков по диапазонам площади

Спрос на рынке офисных особняков

Офисные особняки – это эксклюзивный тип офисной недвижимости. Большинство офисных особняков представляют собой памятники архитектуры федерального или регионального значения, что влияет на спрос. Чаще всего особняки пользуются спросом для размещения представительских офисов и резиденций. Аренда особняков особенно популярна среди крупных компаний, страховщиков, частных клиник, банков и посольств. Также существует спрос на отдельные здания для размещения ресторанов.

Наибольшим спросом пользуются особняки площадью до 2 500 кв. м в престижных локациях, с планировкой, приближенной к современным требованиям, с уже завершенной реконструкцией, что позволяет сразу после сделки использовать их под собственные цели либо для сдачи в аренду. Для арендаторов и собственников важно наличие парковки и транспортная доступность. Также важными критериями являются: автономность, возможность размещения одной компании полностью, соответствие зданиям представительского класса, наличие собственной территории.

Срок экспозиции особняков выше, чем срок экспозиции стандартных офисов в бизнес центрах – не так часто компании арендуют и тем более покупают целое здание. Но вот стабильный спрос на них есть всегда – это имиджевая недвижимость, представительский офис, который предпочитают иметь компании, заботящиеся о статусе и репутации.

Факторы спроса на особняки

Плюсы особняков:

  • престижность владения и, как следствие, формирование привилегированного статуса компании-владельца;
  • автономность расположения, возможность размещения одной компании полностью, возможность создания собственной системы доступа и охраны;
  • самая высокая ликвидность этого сегмента рынка офисной недвижимости в силу ограниченности новых предложений на рынке и наличия стабильного спроса;
  • в большинстве случаев особняки имеют собственный огороженный земельный участок.

Минусы особняков:

  • отсутствие подземного паркинга, что в условиях перенасыщенности центра Москвы транспортом становится серьезной проблемой;
  • пониженный коэффициент использования полезной площади – если в стандартном административном здании он составляет 85%-90%, то в офисном особняке всего 60%-80%;
  • уровень инженерных коммуникаций – отсутствие лифтов, наличие старых изношенных коммуникаций и перекрытий;
  • невозможность сделать перепланировку, поскольку исторические особняки относятся к памятникам архитектуры, а любые изменения, включая косметический ремонт и даже проведение розеток, нужно согласовывать;
  • дорогое содержание и обслуживание здания, строгие требования к содержанию таких помещений и их эксплуатации;
  • как правило, отсутствие профессионального управления зданием;
  • возможные проблемы с точки зрения юридической чистоты прав, т.к. первоначально особняки покупали у Москвы или приватизировали, как правило, на особых условиях, которые сегодня при желании можно оспорить.

Коммерческие условия: продажа особняков

Самый дорогой район по стоимости продажи особняков – Арбат, средняя цена предложения в котором составила 402 779 рублей за кв. м. Далее по стоимости – Хамовники, Якиманка, Пресненский, Тверской и Замоскворецкий районы, в которых средняя цена предложения по продаже особняков по итогам 2019 года составила 294 017 – 333 794 рублей за кв. м.

Наиболее бюджетные предложения внутри ТТК – в Таганском и Басманном районах столицы, средняя цена предложения в которых за исследуемый период составила 221 929 и 260 294 рублей за кв. м соответственно, и за пределами ТТК в Алексеевском районе – 200 000 рублей за кв. м.

Средняя цена предложения особняков по районам

* Цены указаны с учетом НДС

Коммерческие условия: аренда особняков

Аналогично ситуации на рынке продажи особняков, ставки аренды в среднем уменьшаются по мере удаления от центра города. Выше других – ставки аренды в районе Арбата. В Хамовниках, Тверском и Пресненском районе ставки сопоставимы. Минимальные ставки аренды в Басманном районе, что соотносится с рейтингом районов по ценам предложений.

Средняя ставка аренды на особняки по районам

* Цены указаны с учетом НДС

Зависимость цен от площади помещений

Как на рынке продажи, так и на рынке аренды особняков наблюдается зависимость удельной стоимости от площади объекта недвижимости. Чем больше объект, тем меньше удельная стоимость / ставка аренды.

Зависимость цен от площади особняка

Зависимость арендных ставок от площади особняков

Доходность, эксплуатация и экспозиция офисных особняков

Ставки капитализации для офисных особняков по итогам 2019 года составили 7,5%-9,0%.

Эксплуатация небольшого здания с офисной функцией в пересчете на стоимость квадратного метра обойдется дороже, чем помещения той же площади в крупном бизнес центре: 9 000 – 10 000 рублей за кв. м в год в отличие от 5 500 рублей за кв. м в год для офиса в бизнес центре класса А и 4 200 рублей за кв. м – для класса В.

Срок экспозиции особняков выше, чем срок экспозиции стандартных офисов в бизнес центрах и составляет 6 – 10 месяцев. При этом спрос на такую недвижимость стабилен.

Прогнозы для рынка офисных особняков

Ограниченное предложение на фоне стабильного спроса приводит к дефициту качественного предложения на рынке особняков и формирует высокие цены предложений. Прирост площадей за счет реконструкции не оказывает существенного влияния на объем рынка.

Особняки находят своего покупателя в течение определенного времени, при этом в зависимости от качественных характеристик, их приобретают  для приватного размещения офиса, клуба или с целью реконструкции под более высокий класс офисов или под элитный жилой дом. Особняки культурного наследия также могут покупаться в целях долгосрочных инвестиций.

Материал подготовлен аналитической группой офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ:

Лопатин Алексей
Департамент оценки и консультационных услуг
Заместитель Директора Департамента

Просвирнина Ирина
Департамент оценки и консультационных услуг
Старший оценщик



Swiss Appraisal работает на рынке профессиональных услуг стоимостного консалтинга в России и СНГ. Компания оказывает полный комплекс услуг по оценке бизнеса, материальных и нематериальных активов в соответствии с российскими и международными стандартами для среднего и крупного бизнеса, а также государственного сектора.

Материалы по теме

Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) – итоги 2019 года

Аналитический обзор рынка офисов класса «С» и «В-» в Москве
07.02.2020 Офисы Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила исследование рынка офисных площадей Москвы в сегменте класса «С» и «В-» по итогам прошедшего года Подробнее

Исследование объёма вакантных площадей на офисном рынке Москвы

Объём вакантных офисных площадей в Москве
18.11.2019 Офисы Вакантность в сегменте офисов класса «А» и «В» достигла минимального значения с 2008 года. По прогнозам Colliers, доля свободных площадей к концу 2019 г. достигнет в классе «А» 8,5%, а в классе «В+» 5% Подробнее

Исследование влияния на арендную ставку удаленности офисного объекта от метро

Исследование офисного рынка Москвы - аналитика
17.09.2019 Офисы Cushman & Wakefield: лишние 5 минут пешком от офиса до метро снижают ставку аренды почти на четверть Подробнее

Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости

Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
04.09.2019 Другие обзоры Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы Подробнее

Исследование CBRE: влияние коронавируса на офисный рынок Москвы

Исследование влияния коронавируса на рынок московских офисов
01.05.2020 Офисы Основные тенденции, которые будут характерны для рынка офисов после восстановления бизнес активности Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) – итоги 2019 года

Аналитический обзор рынка офисов класса «С» и «В-» в Москве
07.02.2020 Офисы Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила исследование рынка офисных площадей Москвы в сегменте класса «С» и «В-» по итогам прошедшего года Подробнее

Популярное

Исследование влияния коронавируса на столичный рынок офисов
Исследование CBRE: влияние коронавируса на офисный рынок Москвы
Основные тенденции, которые будут характерны для рынка офисов после восстановления бизнес активности
подождите ...
HotLog